城市观点论坛中国行_2009年度论坛 - 不确定经济走势下的房地产
高通智库:房地产策略研究简报

  【政策分析及行业发展趋势】

  国务院要求“遏制房价”——实行差异化信贷政策

  在取消二手房营业税优惠政策仅仅5天后,国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议,明确要求“稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

  14日的国务院常务会议开始决定对楼市调控打出组合拳。会议决定,按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。

  在房地产信贷政策方面,会议提出要加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。

  会议提出四点要求:一要增加普通商品住房有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下,加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

  高通智库分析师:政策对房价的转向,在预期之中。由于长时间的政策静默,该政策成为媒体关注的焦点,市场对风险的警示,使房价中期调整的压力增强。

  在房调政策方面,日前的税收优惠政策到期已明确;从政策规划看,2010年物业税试点的推进将对市场预期产生较强的影响。土地政策方面,打击囤地和盘活存量土地,政策方向明确,细化政策有待出台。

  金融政策,差异信贷在本次会议上提出,在资产价格调控方面,政策“定向打靶”对房地产的针对性明确。房地产在证券市场的融资政策目前仍在讨论和酝酿中,如果出现收紧,则影响较大。

  住建部邀数百副市长召开抑制房价“吹风会”

  12月18日召开的住房和城乡建设部全国建设工作会,将邀请300余个城市的主管副市长通过各种方式来参加会议。住建部至少有两件事要与地方沟通。其一就是当前大力推行的保障性住房建设工作,2010年将加大建设任务;其二就是房地产市场调控和房价问题,住建部不可能马上就出台很尖锐的调控房价政策,但是“国四条”中提出,高度关注部分城市房价过快上涨的问题。因此,这次会议可能是要给全国城市的副市长们“吹吹风”。

  五部委联合出台土地政策——土地首付款提高至五成

  财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署最近联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》。

  明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。而此前地方大多执行20%-30%的首付政策。相比于2006年三部委下发的《国有土地使用权出让收支管理办法》,此次发文部门加入了监察部和审计署,更加凸显了监督职能。对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人,管理部门不得核发国有土地使用证,也不得按土地价款缴纳比例分割发证;开发商分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年,特殊项目须经决策机构集体认定后方可约定在两年内全部缴清;土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清,不得分期缴纳。

  国务院法制办:拆迁制度将发生“根本性变化”

  16日上午,国务院法制办召开备受关注的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案专家研讨座谈会,与会专家围绕公共利益如何界定、征收的程序、补偿的标准、争端解决机制、强制拆迁的形式和程序、在非公共利益的情况下采用怎样的规范等6方面问题进行了深入讨论,并在半个月内将各自的建议以书面形式提交国务院,以便进一步改进。国务院法制办副主任郜风涛确认在《征收与拆迁补偿条例》正式颁布实施之后《城市房屋拆迁管理条例》将肯定同时废除。整个拆迁的思路将发生“根本性变化”,但由于强调目前这一草案尚未成熟,他并未透露这一变化的主要方向。

  据悉,目前正在讨论的条例限定为“国有土地上”,这意味着目前大量涉及农村集体土地的拆迁问题难以被新法规涵盖。

  国资委三次针对央企拿地发警告近期国资委多次照会央企一把手,严令禁止央企炒地,“不要让央企拿地王”。与会央企都曾拿过“地王”,特别是主业非房地产央企被重点关照。

  9月以来,国资委已先后召集了三次类似的“警示会”。第一次召开于9月,是在中海拿了长风地块后,但国资委态度和缓。国资委于10月召开第二次警示会,据透露中央高层对央企炒地震怒。11月23日,国资委再开警示会,业内传言“国资委下达了央企拿地王的禁令”。第三次警示会后,中建国际以48亿的出价将北京奥体南区三块地一锅端。业内人士认为,仅凭一道指令,无法改变央企战略。文件精神的贯彻作用一直有限,何况这一次不可能会有强制性的文件出台。

  【地产财经】

  秦晓:资产泡沫和流动性问题凸显

  18日,招商局集团董事长秦晓强调,中国经济“后危机时期”主要问题是,复苏稳固基础不够,终端需求、私人部门投资未跟上。此外,资产泡沫和流动性问题凸显。目前复苏基础不稳固和资产泡沫凸显已构成经济发展中的两难局面。

  厉以宁:经济政策取决于明年一季度形势

  经济学家厉以宁认为,宏观经济政策转变与否,仍需观望明年第一季度经济形势的变化。

  厉以宁反思说:“中国人都是有了危机才会想到改革,改革总是受命于危难之际。”2002年开始的经济繁荣掩盖了矛盾,耽误了改革和经济转型,这是很重要的经验教训。

  他强调,明年经济增长率不宜太高——维持GDP(国内生产总值)增速在8%上下,这样做可避免关键性产品的急剧上涨而造成通货膨胀。根据以往经验,如果GDP增速突破9%,生产数据价格的上涨速度就会加快;如果GDP增速突破10%,生产数据价格就会出现大幅上涨。

  前11个月流入房地产信贷资金超过1.6万亿元

  今年前11个月我国房地产开发企业资金来源中,国内贷款接近9000亿元,个人按揭贷款超过7000亿元,前11个月总计流入房地产的信贷资金超过1.6万亿元,此资料比去年同期多出六成。而在今年全国9万多亿元的银行新增贷款中,约1/6流入到了房地产开发领域。

  银行业表外贷款造成贷款数字被低估

  中国的银行正在向信托公司出售贷款,并承诺在未来几周或几年内回购贷款,信托公司将贷款重新打包到面向客户的金融工具中。银行通常不将其计入到自己的资产负债表中。惠誉评级驻北京高级董事朱夏莲认为,大量贷款不再出现在银行账面上的事实,表明官方统计数据低估了今年的信贷增长。政府依靠货币供应和贷款增长数据决定货币政策。但如果银行发放量政府看不到或无法控制的贷款,货币政策的管理就可能成问题。在2007年政府给贷款发放设置上限为过热的经济增长降温时,中国的银行就开始将贷款转移至信托公司。银行希望找到继续放贷的途径,同时又不会触及贷款上限。

  【区域市场动态分析】

  新规划为北京南城房地产提供机遇

  北京南城新规划出炉,未来3年内,政府投资带动社会投资总额将达2900亿元,其重点区域包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴5个行政区。根据规划,2900亿元的南城投资拉动中仅房山区就会占到约600亿元,这600亿元投资将用于基础设施建设、打造生态环境,解决民生问题以及兴建新兴产业功能区。

  同时,政府对南城地区土地的倾斜十分明显。北京市土地整理储备中心副主任王兵表示,北京市初步计划明年安排土地储备开发投资800亿至1000亿元,土地储备继续向南城、城乡结合部、重点新城和轨道沿线倾斜。

  另据分析,2012年前后,北京将新建成多条客运专线,宣武、丰台等地区的基础设施建设将得到很大提升。

  11月北京房贷新增65.7亿——比10月接近翻番

  11月北京市中资金融机构个人住房贷款增加65.7亿元,同比多增84.7亿元。11月北京地区人民币贷款增加170.2亿元,而房地产业增加55.6亿元,占比达到33%。

  前11月,北京市个人住房贷款共增加519.3亿元。而去年在房市低迷的情况下,北京市全年个人住房贷款为负增长65.3亿元。美联物业市场研究部总监张大伟表示,在政策优惠末班车的刺激下,11月二手房成交量井喷,达到236578套。2009年前11月二手房成交量已经达236578套,这一资料已经接近了2006-2008年的总和237020套,成交量猛增直接推升了二手房的贷款。

  11月北京别墅价量齐升——均价2.13万元

  11月份,北京市别墅销售套数为683套,环比10月份上涨11.6%;成交面积为22.88万平米,环比上涨9.42%;成交总金额为48.79亿元,较10月上涨超过25%。

  11月北京别墅平均售价达每平方米2.13万元,比上月大幅上升15%。继10月销售企稳后,受新开盘项目良好市场表现的带动,11月北京别墅市场成交量继续回升。130个在售别墅项目中,83个项目本月有成交,且主要集中在中高端别墅。总价500万元以上的别墅销售套数占总成交套数的57%,其中千万元以上别墅总共销售出89套。

  上海千万豪宅90%买家为外地人

  上海信义房屋最新统计数据显示,截至11月30日,今年上海共成交总价在1000万元以上的二手顶级豪宅770套,成交面积达242278.3平方米,成交总金额118.81亿元,平均成交价4.9万元/平方米,创历史最高峰。在上述购买千万豪宅的购房者中,拥有上海户籍的仅占10%。在外省市购房者中,72%是36-55岁的企业家;另有27%的购房者是30岁以下。非上海户籍的内地购房人群数量,达到318人,占39%;港澳台购房者占16%;另外的23%购房者是外籍人士;另有10%具体来源不详。上海房价11月份的高涨,与非本地投资者大量购买豪宅有关。

  上海11月贷款反弹——房贷新增是主因

  央行上海总部发布的信贷数据显示,继10月贷款投放有所减少后,11月上海新增贷款有所反弹,其中基本建设贷款和个人消费贷款是贷款主要增长源,而储蓄存款继续呈现分流势头。从贷款种类看,受票据融资继续大幅减少影响,11月短期类贷款持续下降,中长期贷款仍为信贷增长的主要来源。中长期贷款方面,11月增加320.7亿元,同比多增达到243.6亿元,其中基本建设贷款和个人中长期消费贷款分别增加88.1亿元和123亿元,同比分别多增56.5亿元和131亿元。受年底住房成交量上升影响,11月个人住房贷款新增107.4亿元,较10月继续增长,同比多增达119.8亿元。其中,新建房贷款和二手房贷款分别增加54.3亿元和53.1亿元。

  从企业贷款投向看,11月投向房地产业和水利环境公共设施管理业的贷款各增加31.3亿元;投向第二产业的贷款减少55.1亿元,其中制造业贷款减少38.9亿元。

  国开行500亿助力上海小城镇建设

  上海市和国家开发银行签署了上海郊区城镇规划建设金融合作备忘录,国家开发银行将提供500亿元人民币的融资,支持上海全面提高郊区城镇规划建设水平。这次签署合作备忘录,将为上海郊区城镇规划建设搭建一个相对稳定的融资平台,促进城镇基础设施和公共服务设施加快建设,增强城镇综合承载能力,提升城镇发展质量,推动上海统筹城乡发展,率先构建城乡经济社会发展一体化新格局。

  今年8月6日,上海市政府颁发《意见》,主要目标是通过5年左右或者更长时间的努力,把上海第二批全国发展改革试点镇建设成为与现代化国际大都市要求相适应,具有较强产业承载能力、人居环境优良、资源节约、功能完善、社会和谐、各具特色的郊区示范城镇。

  深圳政府释放引导和调控房地产信号

  日前,深圳代市长王荣在调研住房保障工作时表示,要正确处理政府与市场的关系,通过政府的住房保障政策,引导和调控房地产健康发展。这被外界视为深圳市政府有意干预房地产市场的一个重要信号。而此前,深圳市政府以不干预楼市着称。此次,深圳市政府将从加大住房保障覆盖范围入手调控楼市,而不是直接干预。深圳市住房和建设局有关人员表示:“之前,我们住房保障范围覆盖的是低收入人群,此次将会把中等收入人群纳入。”不过,中等收入人群的界定标准仍待有关部门具体明确。除了中等收入人群,王荣在调研中也指出,为深圳发展作出贡献的非户籍常住人群,以及深圳急需的各类人才群体的住房需求,均列入保障范围。

  深圳新房成交连续四周下滑——成交价环比上涨15%12月7日-13日一周,深圳一手房市场呈量跌价升态势,受供应减少和二手房“分流”双重影响,一手房共成交806套,环比下降9.1%,降幅较前周有所缩小。同时,成交均价为21486元/平米,环比上升15.6%。上周二手房成交量暴增至5430套,环比上升26.0%。一、二手房成交量的比例为0.15:1,成交量的差距进一步扩大。

  各区成交看,关内成交325套,较前周有所回升;关外成交481套,在前周基础上继续回落。在关外,龙岗区成交较多,为307套,占全市成交量的38.1%;宝安区成交174套,占全市成交量的21.6%,而龙岗区以14269元/平米的均价居全市最低。

  广东11月份开发贷负增长

  11月末,广东(含深圳)金融机构房地产开发贷款余额为2830亿,较10月末轻微减少14亿,同样也是自7月份以来首次负增长。9-11月,广东开发贷款余额分别为2787亿、2843亿和2830亿,整体出现冲高回落的态势。

  据广东统计局最新发布的房地产开发投资表,区域房地产投资增长的弱势在三季度末已现。1-10月,广东房地产开发完成投资2134.75亿元,同比下降6.8%,其中,土地开发投资94.92亿元,大幅下降29.0%。深圳发展银行人士认为,因为年底将至,银行已无大量放贷空间和动力,不少银行希望将额度较大的开发贷款留至一季度入账,实现“开门红”。此外,部分开发商到期或提前还贷也是导致开发贷下滑的原因。

  珠海横琴新区挂牌——探索粤港澳合作

  作为继上海浦东、天津滨海之后的第三个国家级新区珠海横琴正式挂牌,广东省委书记汪洋、省长黄华华2人为横琴新区揭牌。同时,投资总额逾726亿元的横琴4大项目:横琴基建、长隆国际海洋世界、十字门商务区、多联供燃气能源站,均于当日正式启动,2012年将初步建成。珠海横琴岛面积106.46平方公里(约为澳门面积3倍多),位于珠海市南部,珠江口西侧,毗邻港澳。其中未建设的土地面积占总面积的90%以上,是珠三角核心地区最后一块尚未开发的处女地。横琴整体基建将于3年内完工,横琴新区也将于2010年全面展开与港澳合作,港澳资本未来将进驻商务区。专家认为,横琴新区将发展成为一个在一国两制之下,探索粤港澳合作的试验区。

  海南省二三线城市成房地产开发新亮点

  据海南省统计局最新发布的相关统计资料,在今年已过去的11个月中,全省房地产开发重点除传统的一线城市海口、三亚继续保持原有风采不变,新的开发热点如琼海、陵水、文昌,万宁、澄迈、保亭等二三线城市,以产销俱火之势迅速成为全省房地产开发新的亮点地区。1-11月,全省房地产投资超过十亿元的市县依次有三亚、海口、琼海、陵水和万宁,而销售面积超过十万平方米的市县依次有海口、三亚、琼海、陵水、文昌、澄迈、万宁和保亭。

  前11个月重庆商品房销售面积同比增长四成

  今年以来,重庆商品房销量出现持续放量上涨的态势,今年前11个月,重庆商品房销售面积达到3203.11万平方米,同比增长40.9%。从单月销售情况来看,今年11月份重庆商品房销售面积为371.43万平方米,较10月份增加了23.18万平方米,商品房畅销局面得以保持。同时,重庆房地产企业投资也保持了强劲增长的态势。今年前11个月,重庆房地产开发企业共完成投资1039.06亿元,同比增长25.9%。在地产投资的强力拉动下,重庆商品房供给状况也进一步好转,今年前11个月,重庆商品房新开工面积2930.37万平方米,同比增长4.3%,结束自去年末以来近一年的负增长态势。

  武汉房价连续三周破纪录——均价达6602元/平米

  江城楼市连续三周突破6000元/平方米,数据显示,上周江城商品房成交套数为2926套,周度成交均价又破历史纪录,达到了6602元/平方米,已是连续三周突破“6000大关”,成为今年以来的最高周度成交价。

  【土地市场动态】

  国务院批复北京土地利用规划——严控建设用地规模

  《北京市土地利用总体规划(2006—2020年)》正式得到国务院批复。这意味着北京市将严格按照《规划》执行,中心城区建设用地规模将严格控制,构建“三圈九田多中心”土地利用总格局。同时,新一轮规划严格控制建设用地规模。2020年,全市城乡建设用地规模控制在27万公顷以内。严格控制中心城区用地规模,中心城区土地利用要以调整、改造、挖潜为主。到2020年,中心城区建设用地规模控制在778平方公里以内。

  新一轮规划提出未来北京土地利用总格局的空间结构在于着力构建

  “三圈九田多中心”土地利用总格局。其中,山区生态屏障圈要严格保护自然生态系统和历史文化遗迹,发展旅游休闲产业,适当配置一定比例的低密度高档居住区。《规划》按照土地功能定位首次提出将北京划分为四类功能区,分别为首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区、生态涵养发展区,分类引导和管理。

  北京首幅“价高者得”地块暂缓招标

  据北京国土局公告,北京首个以“价高者得”招标方式出让的地块——丰台区王佐镇西王佐村地块暂缓上市,原因是该地块可能出现影响投标人利益的新情况,主管部门需进一步核实。此前,已有多家开发商进行了投标预登记。

  王佐镇西王佐村地块总出让面积为35万平方米,用地性质为居住、托幼用地,其中代建面积为14万平方米,用于安置房建筑。

  上海长风将推三块住宅用地每平米1.5万起

  长风生态商务区即将推出的三幅住宅用地,分别是位于金沙江路以南的8号东地块、泸定路以东的9号西地块和同普路以南的11号西北地块,起始楼板价分别达到每平方米1.5万、1.56万、1.65万元。整个园区计划2011年基本建成。

  深圳坪山新区土地整备一期工程启动

  14日,深圳坪山新区管委会表示,坪山新区土地整备一期工程已经正式启动,将涉及辖区内沙田片区整体搬迁及田脚旧村、荣田旧村、望牛岗旧村的搬迁。本次土地整备涉及沙田片区的整体搬迁,占地约272万平方米,其范围内国有土地约182万平方米,未征转地面积约8万平方米,建成区约82万平方米,总建筑面积约69万平方米。田脚旧村搬迁,建成区面积共约1万平方米,共有建筑物约25栋,总建筑面积约7350平方米。荣田旧村搬迁,该项目为生物医药产业基地规划用地,建成区占地约1.1万平方米,涉及建(构)筑物面积约7000平方米,涉及转地遗留问题地块约2.2万平方米。望牛岗旧村搬迁,该项目为大工业区人民医院项目用地,其建设红线涉及望牛岗旧村土地约3万平方米。坪山新区于今年七月份在深圳大工业区挂牌成立,位于深圳市东部,东邻惠州市,西与横岗、龙岗中心城相连,南与葵涌和盐田区接壤。辖区内辖坪山、坑梓两个街道。

  总价50亿重庆年度地王或月底出炉

  12月10日,重庆市土地矿业权交易中心发布了今年的[2009]44号国有建设用地使用权公开出让公告。公告显示,月底在南岸区弹子石将推出一宗面积达336600平方米(约505亩)地块,总价高达500297万元。如果该地块成功出让,将成为本年度总价最高地王。这块即将出让的土地属南岸区弹子石组团G分区宗地,土地用途为居住、公建及相关配套设施用地。南岸弹子石地块在2007年11月就曾出现过地王,一宗800亩土地被中海携九龙仓以75亿元竞得,平均每亩的单价937.5万元。朝天门大桥开通后,弹子石的地理位置优势更加凸显。今年年底推出的弹子石505亩土地,出让价款起始价就达到了990万元/亩,比当年最终竞价高出52万元。

  杭州钱江新城明年将推逾800亩土地

  杭州国土部门相关负责人透露,明年杭州将继续加大推地力度,钱江新城和城东新城明年将推出约858亩土地,其中钱江新城458亩,城东新城400亩。

  截至12月,杭州主城区已共出让土地107宗,出让面积4968亩,出让总金额达到700.5亿元,比肩四个一线城市的土地出让金额。

  合肥近期规模推地——涉及总面积1082亩

  安徽合肥国土资源局发布公告,公布了近期将出让的19宗国有建设用地使用权的详细情况,涉及总面积达到1082.3亩。在出让的地块中,有14块为商业办公用地,其余为商业、住宅用地。当中出让面积最大的为合肥叉车厂地块,该地块位于合肥金寨南路与望江路交口西南角,出让面积为360亩,为商办、居住用地。另外安徽省旅游集团有限公司地块,出让面积也达到193.28亩,该地块位于金寨路与习友路交口。为商业住宅用地。

  【地产金融】

  融创中国不接受下限定价搁置上市计划

  原计划于18日挂牌的融创中国,14日宣布搁置其集资22.2亿元的上市计划。融创于公告中称,鉴于目前市场状况及为投资者争取最佳利益,公司决定不会按原定时间表进行全球发售,退款支票将于17日由收款银行不计利息以普通邮递方式寄给有关申请人。据接近承销团人士透露,公司管理层认为融创中国的质素良好,不希望以招股价区间的下限定价,所以推迟上市计划,拟明年卷土重来,惟目前无具体时间表。这是今年继卓越之后,第二家延迟上市计划的内房股,之前融创的公开发售仅获足额认购,招股价介乎2.9-3.7元。

  北京城建35亿增发融资方案获批准

  北京城建12月15日宣布,公司非公开发行不超过2.2亿股议案已获得北京国资委批复核准。控股股东北京城建集团将根据批复,认购不低于1000万股的非公开发行股票。本次非公开发行的发行价格不低于每股17.27元,发行对象为包括控股股东北京城建集团在内的不超过十家的机构。此次筹资净额不超过35亿元,筹集款项将用于建设北京北苑南区项目、北京房山长阳项目、重庆西彭项目以及北京望坛危改土地一级开发项目。

  新黄浦发10亿公司债扩张地产业务

  12月13日,上海新黄浦置业股份有限公司宣布将发行不超过10亿元的5年期固定利率公司债券,每一张票面金额为100元,按票面值发行。该公司表示,公司目前正处于新一轮房地产开发经营扩张周期,资金供给压力逐步加大,所募资金拟以22124.23万元用于偿还母公司部分银行借款本金和利息,剩余资金用于补充公司流动资金。(返回目录)五矿建设拟配股筹资1.43亿美元购买土地五矿建设正寻求通过配股的方式筹集不超过1.2亿美元的资金,用于购买土地和房地产开发项目。每股价格将介于2.45至2.6港元之间,数量为3.6亿股。根据情况,承销商有权超额配售7000万股,从而使募集资金增至1.43亿美元。而此次交易的独家薄记行为中银国际亚洲有限公司。五矿集团与招商银行在11月签署合作协定,招行在未来两年给予五矿建设30亿元的授信额度,帮助五矿建设拓展土地储备及项目。

  天津泰达MSD拟打包赴港上市

  天津泰达发展有限公司透露,拟打包天津滨海新区“泰达MSD”项目赴港上市。

  泰达MSD项目包括天津滨海新区约20多栋商厦,总建筑面积约134万平方米,当中86万方米是办公室,商业配套面积为15万方米,公寓面积则有10万方米。泰达有意将泰达MSD项目打造成为滨海新区的核心商务区和公共活动中心。明年将会有16万平方米的办公室楼面落成,有租用意向的面积达4万方米,预期在2010年租出12万方米。2011年初步落成的泰达MSD,将坚持只租不售、长期持有的运营策略,而全部工程预计将于2013年全部完成并投入使用。泰达表示,项目投资额达到120亿元,当中约25亿元可获当地政府拨付,余下则向银行借贷。

  太古:地产上市所募资金将投内地市场

  日前,太古集团分拆太古地产的消息已经得到核实确定,但具体的时间表目前仍未明确。

  12月17日,太古地产在广州表示,太古分拆地产上市所筹资金主要用于拓展内地业务,会考虑进入住宅地产市场。以经营商业地产为主的太古地产,目前在中国北京、上海、广州、成都等内地一、二线城市均拥有项目,规模近百万平方米,投资总额将超过120亿。

  【行业重大事件】

  征求国土部意见后——证监会暂缓房企融资申请

  出于对舆论压力的担忧,证监会放出消息,无论是IPO还是再融资,今后,房企的融资申请需要征求国土资源部的意见。在向国土资源部征求意见后,证监会已暂缓房企融资申请的审核工作,排队等待融资审核的30多家房企,在春节前重启审核的可能性小。10月下旬和11月下旬,证监会分别将境内注册境内上市以及境内注册境外上市的房地产企业的融资申请文件,转发至国土资源部以征求意见。此外,12月3日,中国证监会上市部召集“招保万金”等多家房企融资部门负责人召开内部会议。

  参会的“招保万金”四大A股上市房企,今年均有再融资的动作,并且均在土地市场上动作频频。正因为房企融资冲动的意图已经非常明显,证监会才选择此时来召开这样的会议。

  【房地产企业竞争情报】

  保利44亿北京成都一日夺四地

  12月17日,保利地产斥巨资44亿分别在北京及成都竞得4幅地块,维持了其12月以来的高调拿地状态。

  在北京,保利以30.4亿拿下朝阳区东风乡高井村居住混合公建用地。这次是保利今年第四次在北京拿地。该地块占地面积为47987.11平方米,其中建设用地面积46188.11平方米,规划建筑面积129326.7平方米,容积率为2.8。以30.4亿竞得价计算,折合楼面地价23506元/平方米,溢价率高达313.6%。

  在成都,保利、中海、仁恒、蓝光、置信、成都交大等房企到场争夺七宗共计约650亩的土地。保利斥资13.5亿拿下其中三宗地块。该三块地块,总面积约216亩,位于武侯区西三环二段武侯立交外侧。保利分别以3.32亿、5.68亿、4.54亿的总价将三地斩获。粗略统计,保利今年在全国拿地资金已逾400亿,新增土地量逾640万平方米。其中,在北京的拿地资金超过60亿,接近总资金的六分之一,新增土地储备量约90万平方米。(返回目录)保利中海联合体将竞标广州亚运城继刚刚斥资12亿元竞得上海临港地块后,保利地产又瞄准了即将上演的广州亚运城“地王”争夺战。目前,保利中海联合体已被视为竞标的最大热门联合体。备受外界瞩目的广州亚运城项目将于12月22日公开出让,单是165亿元底价,就已成广州乃至中国的总价地王。

  保利地产营销总监胡在新表示,这样的项目,我们一定会参与竞标的。拿到该项目,不仅可以增加公司土地储备量,对公司未来发展也有利。在广州亚运城附近就有保利公馆2010项目,销售均价在9000元/平方米左右。

  金融街42亿元天津拿地——拆迁成本为地价两倍

  金融街公告,近日公司全资子公司金融街天津置业有限公司通过挂牌方式以14.2亿元获得了津和荣(挂)2009-173号国有建设用地使用权,并收到天津土地交易中心成交确认书。根据挂牌文件的要求,除支付上述成交价款外,公司还应支付282,033.581126万元的项目拆迁成本,合计总价款为424,033.581126万元。该项目位于天津市和平区荣业大街与福安大街交口,土地用途为居住型公寓、商业、商业金融业,占地总面积91,569.20平方米,商业金融业(含商业)和居住型公寓总建筑规模不大于659,400平方米。

  万科9.48亿烟台夺填海地块

  烟台市土地出让公示,12月11日,万科在山东烟台以9.48亿,竞得三里桥西侧填海地块G区、D区、C区三块地块,占地面积约31.2万平米。该三宗地块挂牌起始价为8.482亿元,是烟台三里桥西侧填海地块。其中G区地块,东至环海路,西至滨海西路,北至规划路,南至零点立交桥绿化带,占地12.8万平米。C区、D区地块均东至规划路,西至海边规划路,北、南至规划路,占地分布为12.6万平米和5.71万平米。

  万科10.5亿长春拿东光地块

  12月15日,万科、保利、中海、中冶、中铁、华润置地等房企齐聚长春市招标拍卖挂牌出让大厅,竞拍“二二八厂地块”(又名“东光地块”)。最终万科以10亿5千万拿下,该价格远低于人们的预期。在竞拍前被很多业内人士预测将注定成为长春新“地王”的“二二八厂地块”未能加冕。

  土地出让面积26.79万平方米,地块由东光集团总部、一东离合器股份有限公司和东光军品企业三部分组成,总占地面积近30万平方米,规划容积率小于1.8,规划绿地率大于30%。建筑限高预计呈梯状,西部限高55米,中部限高42米,东部限高35米。从规划控制上看,此地块可开发多层和小高层住宅,整个东光地块有可能全部变为中高档纯住宅小区。

  中铁置业16.8亿三亚购地——8460元楼面价“称王”

  12月15日,三亚市迎宾路一块112亩的土地被拍出1500万元/亩的天价,该价格为海南近年来土地拍卖最高价。这块土地,即不靠海,也不在三亚目前城市中心区域。综合容积率为2.5,其中商业部分容积率为3.0,住宅部分容积率为2.0,可兴建约20余万平米的建筑。

  三亚新地王的产生过程十分激烈,一共吸引了19家开发商参与竞拍,其中9家开发商举牌。新地王的拍卖价从230万/亩的起拍,仅仅叫价五六分钟左右便被中铁置业以1500万/亩的价格收入囊中,总价16.8亿元。该地块的土地价格折合成楼面价,将达到8460元/平米,而此前三亚市2009年上半年的房产均价为9526元/平米。

  绿地14亿摘真如副中心地块

  上海最大的房地产企业绿地集团17日顺利以14.1660亿元价格摘得真如城市副中心B1、B2南块土地,和李嘉诚名下长江实业当上邻居。真如副中心B1、B2南块地块四至范围东至曹杨路,南至规划固川路,西至兰溪路,北至曹杨花苑,总面积55972.7平方米。其中,占地面积20211.5平方米的B1南块规划建筑面积70280平方米(容积率3.48),建筑密度40%;占地面积21834平方米的B2南块地上建筑面积高达87120平方米(容积率为3.99),建筑密度达50%。

  招商地产13.9亿拿下南京城东稀缺住宅地

  12月17日,南京国土共有4幅住宅土地出让。备受关注的NO.2009G67马群地块吸引了保利地产、招商局地产、栖霞建设、宋都、苏宁置业等14家公司竞拍,且大多是南京本地或国内知名企业。最终招商局地产以13.9亿元高价将其纳入囊中,地价翻番,溢价率达109%。招商局地产相关负责人表示,马群地块未来建造项目将比招商依云溪谷(小区)项目更高端。

  雅戈尔21亿击败万科金地宁波拿地

  12月9日,宁波市举行高新区研发园区2#地块土地使用权出让会,雅戈尔旗下子公司雅戈尔置业以210022.272万元竞得该地块使用权,折合楼面价为9920元/平方米。

  该地块位于宁波高新区,西邻冬青路,东邻剑兰路,南邻现状河道,北邻滨江大道。出让土地面积105858平方米,为城镇住宅用地。参与本次拍卖的共有8家企业,其中包括宁波万科房产,以及金地旗下宁波金杰房地产。该地块附近楼盘包括“江南一品”、“皇冠花园”、“ART蓝海”等,这些楼盘每平方米售价普遍超过1.8万元。

  鑫苑每亩690.43万元郑州拿地

  12月17日,郑州河南博物院东侧一块68.54亩的地块,被“鑫苑”以每亩690.43万元的天价拿下,这也是郑州的新地王。参加这块地竞价的有正商、建业、鑫苑、英地、绿都等7家地产公司。这块被郑州地产业称为“宝地”的项目,位于郑州农科路南、文博东路东,共45693.6平方米,约合68.54亩。规划要求集城镇住宅和商务金融为一体,建筑限高100米,容积率小于3,投资总额在4.7亿元以上。建筑面积90平方米户型占70%。竞买人竞卖时需缴纳1亿元保证金。挂牌依然采用无底价挂牌,价高者得地。

  福星惠誉35亿投资武汉红桥村改造

  武汉福星惠誉12月14日与武汉江岸区后湖乡红桥村村民委员会、武汉泓博城中村投资有限公司共同签订一份关于红桥村的城中村改造协议,成功取得了红桥村“城中村”综合改造建设项目,整个工程的投资额约为35.4048亿元。

  根据协议,福星惠誉将对红桥村的全部集体资产的补偿价款为6亿元。当中4亿元的价款,将在5年内以提供建筑面积10.18万平方米的商业用房作为等价补偿,建造总成本全部由泓博投资承担。除该6亿元集体补偿外,其它补偿价款为29.4048亿元,该部分工作将全部委托给泓博投资实施。

  高德置地50亿投建杭州朱美拉酒店

  12月17日,高德置地位于杭州的项目钱江新城综合体高德置地广场奠基,并与朱美拉酒店进行了签约。该项目投资近50亿,总建筑面积约为41万平方米。根据规划,广场内将集顶级商务写字楼、豪华大型购物中心、服务式公寓为一体,并会引入本次签约的朱美拉酒店,工程预计在2014年全部完成。

  【业界观点】

  香港金管局总裁:当前头号风险是资产泡沫

  香港金管局总裁陈德霖发出预警,指出亚洲金融稳定的头号风险是资产泡沫,2008年10月至今流入香港的热钱超过6400亿元,担心热钱持续流入会使巿场形成资产价格只升不跌的错误预期,从而忽略了资金和热钱突然转向的风险。

  金管局数字显示,去年10月份至今,流入香港的流动资金已超过6400亿港币,香港资产市场转趋活跃,住宅价格自年初已经连涨10个月,价格及交易量也已回复至金融危机前水平。从亚洲过去20年经验来看,金融稳定的头号风险是资产泡沫,而不是通货膨胀。他表示,并不是说亚洲不用担心和防范通胀,而是决策者应该更要正视资产泡沫形成的风险和它会带来的伤害。目前全球极度宽松的货币政策和资金大量流入,为亚洲的资产泡沫形成提供理想的环境和营养素,所以亚洲面对的资产泡沫潜在风险不小。陈德霖以70年代、80年代的楼市升幅为例,指当,当时经常有市场人士怀疑香港是否已现楼市泡沫,但事后证实并非如此。

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