城市观点论坛中国行_2009年度论坛 - 不确定经济走势下的房地产
选房三大纪律之一:控制风险

  投资有风险,入市须谨慎。楼市的风险在哪里?

  先说一个名人,钟镇涛。钟镇涛为什么破产?因为投资豪宅,然后再用手中的豪宅作抵押借高利贷──用途不明。楼价下跌资不抵债,高利贷收走房产依然不够偿还,导致破产。

  再说一个大公司,顺驰地产。顺驰地产在2003年曾经以高出评估价50%的地王价格拍下大兴黄村地块,同时还在全国各地高调疯狂拿地,占用大量资金。最后遭遇国家调控政策,资金链断裂,06年被路劲收购。(最近又是地王频出,我很想看看顺义大龙和远洋如何将这台戏唱完。)

  最后就是最近热热闹闹的迪拜──这样的一个奇迹也在高楼大厦中倒塌了。

  小到个人,大到企业、政府,投资房地产最怕的就是资金链出了问题。总体来说,楼市是一个适合笨人的游戏。只要你拿着不放,风暴也好萧条也罢,捂个5年10年总会回来,至少好过存银行。

  但是房地产有一个特别大的缺点,就是占用资金量大,变现慢。曾经看到电视采访一个股市投资者。他说:“每天开盘前就在跌停板的价位上挂着,就是不能成交。”楼市也一样。一旦你需要卖掉套现,房价又进入下行通道,那么只有咬牙硬亏一条路……

  所以买房的时候一定要做好风险控制,坚决杜绝此类惨剧的发生。只要你没有被迫割肉,挣了赔了都是虚拟的。从长期面上看,收成是可以管饱的。

  媒体上常可以看到这样的问答:

  问:我们夫妻家庭月收入1万,存款30万,有一套单位分的小房子想升级换代,应该如何买房?

  然后专家就开始出主意,首付多少,贷款多少,几年还清,月供多少等等。

  买房要是如此简单的数学问题那还需要专家来算么?

  在衡量你的消费能力之前,一定要先弄清楚你的抗风险能力。我大概作了一个评估模型,精确度大家可以讨论,但是大方向不错的。

  以基准分10分计算,如果评估的结果超过15分,你可以放心消费;如果位于10分左右,建议你谨慎考虑。如果低于5分,我劝你还是不要买了。

  租售比就是楼盘每个月租金和销售价格的比值。1:200就是购房价等于200个月的租金。一般来说,投资回报率能够达到5%以上是不错的投资。香港基本上稳定在3%左右。如果低于1:500,也就是连2%都达不到,还不如银行利息,完全就是博涨价来获利。一旦租售比普遍高于这个比例,证明楼市对打算长期持有吃房租的投资者已经失去吸引力,主要是炒房的投机客在参与了。此时楼市风险已经很大,必须谨慎入市。

  总有人问,现在是不是购房的好时机?房子会不会涨,会不会跌?这个问题恐怕谁也不能回答,因为影响房价的因素是多面的,多变的,必须随时保持关注。但是只要控制好风险,避免斩仓的发生,长期看,中国的城市化进程还在延续,房产的保值能力还是很强的。但是切勿因为房价上涨而头脑发热去跟风,超过自己的承受能力。

  高位运行的楼市是富人的游戏。他们玩儿的是闲钱,老百姓玩儿的是身家,如何玩儿得起?

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