城市观点论坛中国行_2009年度论坛 - 不确定经济走势下的房地产
美国买房备忘录

  美国楼市下跌令国内不少投资者有意赴美抄底,一些中介机构也纷纷组织赴美购房团,然而其中很多人由于不了解两国房地产市场的差异往往空手而回。本文作者通过总结自己在美购房的实战经验,解析两国置业观念的区别,提示购房流程和财务规划上的要点,或会令人有所启发。

  在过去一年各国政府的政策刺激下,全球股市、楼市正被重新激活,中国内地的地王记录不断被刷新,香港公寓则卖出了4.39亿港元的全球最高价,当地一些地段的房价甚至超过1997年的泡沫顶峰期。从美国看,虽然道指重上10000点,但楼市还是不温不火,以至于国内不少投资者有意赴美抄底,一些中介机构自去年以来纷纷组织赴美购房团,在今年10月举办的第106届广交会上,也出现了美国房地产商卖房的身影。由于工作安排,我在大洛杉矶地区生活了两年,根据自己的生活和投资需要,最近出手在当地买下了一栋单体别墅,从而对中美房地产市场的差异有了深切的了解,希望通过总结自己的实战经验,对关注投资美国房产的朋友有所启发。

  中美购房观念的差异

  据笔者观察,有意在美国买房的中国人大致可以分为两类:一类是子女已经或将要在美国上学,希望趁房价低时为他们谋一个安身之处;另一类则为了将资产进行适当的全球化分散配置。2008年美国房产市场的低迷,更有力推动了这两类需求,赴美购房团也应运而生。在第一批中国购房团到来时,美国很多媒体相当关注,给予全程跟踪报道。但是,由于很多团员生搬硬套国内的买房经验,结果很难迅速有效地找到符合自己要求的房子,往往空手而回。我印象深刻的是有个购房者告诉记者:他们在洛杉矶看的房子很多位于相当于北京五环、六环的地方,感觉太偏远。其实,这正显示出中美两国置业者在观念上的区别之大。

  中国人的概念是,越靠近市中心就越是白领甚至金领上班的地方,相应的房价也越高。而美国大城市一般都会根据不同的功能规划出很多副中心,大多数机构分散在不同的区域,所以,除了纽约、芝加哥,美国其他大城市远没有中国一二线大城市的气派和人口密度,很多城市以某家大企业或某一个行业为基础而生存,其中的极致就是底特律。当地人口有70%与汽车业有关,近几年美国汽车业不景气,很多人失业后只能到外州找工作,当地房价一落千丈,一些卖价难抵贷款的人干脆弃房而去。空屋多的,整条街就成了死街。去年有个1美元买栋别墅的新闻就发生在底特律。所以在美国,并非越是市中心就越是高房价。

  中国投资者在国内买房,多数只会看新开发的房产,而美国人买房大多是买二手房,且10年楼龄的房子都算新房,这是两国购房的另一大区别。美国经过多年的发展,好的地区已经盖满了房子,所以很多新房都建在偏远或是老区里原来不适合盖新房的坡地、山地上。这些房子大多在前几年的房产高峰期投入建造,由于是新区,房价低,购买人大多收入不高,不少还是次级贷款者。这些房子也是本轮危机中价格下跌最惨的,平均跌幅在30-40%,甚至50%以上。所以,美国好区的房子很多是老房子。

  此外,中国卖房的计价单位是每平方米多少钱,美国卖房则是讲总价。一个区,一条街,大家的房子大小差不多,总价也差不多,比较容易把背景、年龄、经济能力差不多的家庭集中到一起。比如同样是300美元/平方英尺(合人民币2.2万元/平方米)的房子,如果面积有6000平方英尺(约560平方米),总价达180万美元,就只有富人能买得起;如果是1500平方英尺(约140平方米),总价45万美元,月收入4000美元的一般打工者也能承担。但在美国,这两个单价一样的房子所在的地区差别大了,一个是豪宅区,一个可能是平民区。国内的房子讲单价,一栋楼里常常有200多平方米和70-80平方米等多种户型,导致邻居之间身家相差10倍很正常,往往会发生大富豪和小白领是邻居的情况。而美国人一有升迁,工作收入有个30-60%的涨幅,马上就会搬到更好的社区居住。美国的年轻人一般也会在结婚甚至生子后才开始买房。

  和中国一样,美国的房子根据地区不同,价格相差甚远,比如小布什总统退休后在老家德克萨斯州的达拉斯花207万美元买了一幢8500平方英尺(790平方米)的豪宅,这样的房子放到类似好莱坞贝弗利山庄的豪宅区,则要1500万美元以上。不过,影响两国房价的因素可能有所不同。美国房价最重要的影响因素是学区,美国的公立学校实行12年免费义务教育,不过免费教育不是白来的。美国屋主必须交1.5-3%的房产税,每半年交一次,这是大多数市政府的主要税收来源,而其中很大一块投入当地的学校。在高房价的地区,房产税交得多,市政府就有钱,给学校的钱也多,所以,找到好学校,一般就是好区了。在美国,只要说出房子位于哪个学区,对方马上就能估出你的身家。

  另一个影响房价的因素是景观,加州的豪宅无一例外都在海边和山上,从二手房的报价看,在其他条件基本相同的情况上,有没有景观的房子价格相差10-15%。此外,美国房子绝大多数有精装修和庭院,庭院的质素也会影响价格。

  在美购房的财务规划要点

  作为外国人在美购房,除了明了两国市场的差异,最需要了解的就是购房的具体流程和相关税费。美国此次经济危机由房地产泡沫而起,为了尽快走出危机,美国政府针对房地产市场出台了很多刺激措施。同时,美国政府对外国人买房持欢迎态度,没有任何条件上的限制,理论上,哪怕非法移民也完全有可能通过正规渠道置业。在具体的购房流程和需支付的税费上,外国人与美国当地人完全一样。不过作为海外置业者,在财务规划上仍有几个要点值得注意。

  首先,需要做好一次性付款的准备。过去,外国人在美购房时如需向当地银行贷款,需要先设立一个由第三方监管的账户,并存入一定的资金作为担保。不过最近两年,吃了次贷苦头的美国银行对房贷的审核非常严谨,要求的条件非常繁杂,甚至有些矫枉过正。从买卖双方谈好条件同意成交到最后房屋的交接,各种手续的办理需耗时1-2个月,其间银行审核放款的时间几乎占到80%以上。在银行对贷款人的审核中,有两个条件外国人很难达到:第一,在美国有两年以上的缴税记录;第二,优良的个人信用报告。中国投资者如果不是常年在美居住,很难达到要求。我听到一个故事是:一位购买价值100万美元房子的中国人,向银行申请20%的贷款都被拒。因此,投资者最好对自己的财务状况进行测算,做好100%全额付款的准备。

  其次,通过中介选房。在美国买卖房屋绝大多数通过中介进行,房产中介一般收取房价6%的中介费,中介费统一由卖家交,买卖双方的中介各得3%,总价高的房子可以和中介商谈减少1-2%。用中介的好处是可以利用其网络,全美房产中介有一个共享的数据库,其中有很多普通房产网站看不到的详细信息,包括这个房子有没有发生过纠纷、房产税每年交多少、有没有社区管理费、房子的买卖历史,以及卖方的贷款总金额,这是一个对买家非常有利的信息,有这个数据就知道了卖家的经济状况,好比打牌时知道了对家的底牌,可以据此和对方讨价还价。因此,对美国市场不熟悉的投资者,最好通过中介买房。

  第三,购房手续可委托公证行办理。由于美国房屋买卖的文件和流程都已经规范成型多年,所以期间不需要请律师来处理。但在买房和办理房产交接过程中会牵涉到一些法律文书和政府文件,对外国人来说,亲自去办这些手续好像没有必要,可以请专业的公证行来做,公证行的收费一般是交易价的0.2%。房屋买卖价格谈成后,交易双方可以把文件交给公证行审核,公证行的工作包括:1、调查卖方的房屋文件,保证卖方的确有房子的所有权;2、办理房屋的产权交接文件;3、保证卖方在完成房产交接后拿到钱款。

  第四,细致了解房地产交易的相关税费。美国的房地产交易一般主要包括以下费用:洪水调查费10美元(查看房子是否处于洪水经过的地区)、登记和公证费200美元、杂费117.45美元、每年约占房屋价值0.125%的房屋保险费(具体费率视房屋而定,此为强制保险,以防意外发生时屋主不会无钱新建房子而无居所)、每平方英尺0.1美元的房屋检测费(买方会请第三方房屋检测机构对标的房屋进行检测,以免入住后发现问题而引起不必要的纠纷)。如果买家需要银行贷款,费用还包括银行贷款评估费500美元、信用报告调查费25美元、贷款申请费350美元、贷款核准费395美元。

  在纳税方面,按照《1980年外国投资房地产税法案》(FIRPTA),外国投资者对美国房地产的投资收益须按常规所得税税率征税。而一个外国人如果于一个纳税年度内在美国停留超过183天,则可被视作美国居民纳税人,享受相关的优惠,即已婚家庭如果出售一套自用二年以上的住宅获得的收益不超过50万美元,可以免交所得税,单身人士的免税条件则为收益不超过25万美元。由于大部分房屋的出售收益不会超过这一限额,因此房屋交易相当于免税。不过这个免税优惠一个人或家庭一生只能享受一次,第二套房子买卖时如果再有收益,联邦税务局(IRS)就要收取20%的资产所得税。

  第五,拥有房产后需每年支付房产税。中国的房价中包含了政府的土地出让金,而美国的开发商新开发项目不用缴纳土地转让金给政府,但政府每年会对业主征收两种房产税。一种是计价税(Valorem Tax),按房子的价值征收。房子的价值一开始依房屋买卖合同定价,但每年政府都会重新估值,当然,政府的估值总是有利于自己,房价涨时跟着涨,跌时却不跟着跌,导致老百姓近两年对此很多抱怨。另一种是市政建设费(Mello Roos),这一税种针对建于新开发地区或新地块的房子,征收期为20年。两税的税率由当地议会投票决定,每个城市都不一样,一般为房屋总价的1.5 %-3%。每半年政府会寄出账单给屋主要求缴税。

  第六,出租物业需考虑管理费用。出于投资目的的购房者,如果暂时没有自住需求,可以将房屋出租以求回报。以笔者的考察,哈佛大学校区的2500平方英尺独幢别墅叫价45万美元,如果用作出租,年租金约为3.5-4万美元。当然,这些租金收入同样需要纳税。同时,有一点必须要注意的是,美国出租屋的房屋修理由屋主负全责,一般情况下,屋主会委托物业公司负责管理,这中间会有一笔物业公司的费用需要考虑。管理费和房产税合起来,每年会是一笔不小的支出。

  买房时机是否成熟

  根据标准普尔席勒房价指数,美国房屋均价已从2006年的高点回跌30%左右,拉斯维加斯等重灾区甚至跌幅达50-60%。但由于美国幅员辽阔,各地房价相差很大,有些地区的房价和租金比例跌到了7:1,有些地区还在30:1,所以,具体的房价还需要具体分析,据笔者观察,美国高价区的房产价格基本与危机前持平。洛杉矶当地的都市杂志作过评比,大洛杉矶地区过去一年的房价跌幅是26%,而当地豪宅区的马里布(Malibu)房价则涨了12.6%,华人聚集的好区圣玛利诺(San Marino)的房价也上涨了5.1%。

  不过,由于现在美国的整体房价已经跌到2003-2004年本轮房价起涨点,市场上已经有很多人出手,有些开价合理、好区的房子迟一步就拿不到了。最近有数据显示,按现在的房价和贷款利率(5%左右),已经有70%的家庭有购房能力了,而在房价巅峰的2007年,只有7%的人有购房能力。笔者的测算也大致与此相符,如果2007年要买70万美元的房子,以70%贷款额度、30年还款期、当时的贷款利率7.5%计,则每月须还款4184美元,由于银行要求每月还款额占家庭月收入的比例不得高于33%,这样,只有年收入15万美元的家庭才能买得起。但是,如果这个房子现在降价30%到50万美元的话,以现在5%的贷款利率、其他条件相同计算,8.7万美元年收入的家庭就能买得起了。15万美元在美国是非常高的家庭年收入,一般只有大公司的部门主管或中小公司的高层才会达到这个水平,而如果夫妻两人都工作的话,8.7万的家庭年收入其实很平常。

  因此,如果购房的目的是长期持有的话,现在也许是一个相对低点。当然,对于中国投资者,在人民币可能继续升值之下是否还有必要在美国购房,是另一个需要考虑的问题。

  作者为美国EVEREST METAL PRODUCTS LTD首席执行官

  美国房屋的种类

  美国的房子一般分为三种形态:独栋房屋(single family house)、公寓楼(condominium或apartment)和联排屋(town house),其他的房屋形态基本上由这三种房屋变化而来。

  独栋房屋在美国数量最多,面积约为2000-10000平方英尺(合180-930平方米),这类房屋主要集中在市郊和小城市。有个独栋房屋是美国梦的一部分,美国中产以上阶层基本就住这类房屋。

  联排屋一般在城郊结合部,面积约为1200-2300平方英尺(合110-210平方米)。因为这类房子的消费群体多是在市中心工作、刚结婚的年轻人,其积蓄不多且工作不稳定,房子经常会转手,转手次数多的房子一般价格卖不高(除了2006年、2007年上半年,美国房地产一直是买方市场,要想把房子出手,价格总归要比邻居的房子便宜一点),所以整体来讲,联排屋的价格是上涨阶段最后涨、下跌时却跌得最凶。

  美国的公寓分为两类,一类是国内一样的居民大楼,主要在大城市的市中心。这类公寓又分为两种,一种是普通的民居大楼,居民主要从事体力劳动和普通服务业,有些人还靠救济金过日子,这类街区往往会成为城市里犯罪和混乱的中心;另一种则是漂亮的摩天大楼,其代表是曼哈顿海边和中央公园边的大楼,这里可能是美国单位房价最高的地区,其每月的管理费就在1500美元以上。还有一种公寓和联排屋类似,面积为500-1300平方英尺(合45-150平方米),但没有私人的院子,有专人管理、小区全封闭,一般由REITS买下后交给专业的物业管理公司进行出租,其月租金为500-2000美元。

相关文章

·《时代》周刊封面上的中国故事 09/12/01

·李泽源被调查与关国亮 重解深航拍卖故事 09/12/01

·雅居乐为白鹭湖纠纷支付3860万美元和解款 09/12/01

·碧桂园失意土地潮 “白菜”不够难卖房 09/12/01

·时尚环保热 垃圾也能上T台? 09/12/01

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。