2009博鳌房地产论坛_复苏与改变中的房地产新未来
业绩破百亿:首创置业详解拿地模式

  我们认为,北京是中国城市价值最高的城市之一,是品牌战略的高地,公司将继续在北京获取优质的土地资源,比如城市核心区、地铁沿线、高速路沿线。

  观点地产网 陈小丽 11月2日,首创置业公布的最新销售数据显示,截止10月31日,首创置业已经累计实现销售金额已达100.2亿元,销售面积95万平方米,同比分别增长265%和295%。其中,10月单月实现销售面积7.9万平方米,销售金额9.2亿元。

  在首创置业实现的销售中,北京地区实现销售金额5.8亿元,销售面积2万平方米,京外地区实现销售金额3.4亿元,销售面积5.9万平方米。值得值得注意的是,首创置业旗下的首创国际城系列产品自天津、沈阳、成都、西安等城市陆续开盘,09年截至10月底,已经共销售31万平米,金额近20亿元,其中,西安首创国际单月销售近3万平米,签约金额1.2亿元,创下了历史新高。

  藉此,首创置业顺利晋级百亿俱乐部。在公布最新销售业绩的当日,首创置业还宣布公司已经获得京津高速公路北侧高村乡290万平方米土地开发整理权,这是首创置业时隔5个月后的再一次获取项目。今年6月份,首创置业以3.4亿元的价格获得了土地面积为2.3万平方米的北京市朝阳区郎家园6号地块。

  “今年上半年,开发商开启圈地竞赛,导致‘地王’频出,这是一种非理性行为。动辄几十亿血拼一块土地,必然隐含较高的风险。不过,土地是房地产公司最重要的生产要素,公司的发展是不能绕开增加土地储备这一问题的。首创在拿地方面会在保持稳定发展的基础上,更加注重土地储备结构的调整”,在接受观点地产新媒体采访时表示,首创置业表示,公司在保持理性的拿地态度之外,还将创新土地储备模式。

  以下为观点地产新媒体对首创置业的专访实录:

  观点地产新媒体:首创置业在业绩公告里曾提到第四季在成都、天津、无锡还将新推面积约22万平方米的项目,具体的项目有哪些?公司如何判断成都、天津、无锡这些地区未来的市场?

  首创置业:公司在成都、天津、无锡第四季度在售项目分别包括:成都的爱这城、国际城,天津的宝翠花都、国际城、溪堤郡,无锡的首创隽府。

  公司看好成都、天津、无锡未来的发展,这三个城市是首创置业3(X+Y)全国区域布局策略中的重点城市。

  观点地产新媒体:首创置业前10月销售突破百亿大关,公司获得如此大的突破的关键因素是什么?

  首创置业:今年能够取得如此优异的成绩和内外部因素都有关系。一方面受惠于中央“拉动经济、扩大内需”的宏观刺激政策,这是一个决定性的因素。这些政策刺激消费者首次购房和改善住房的刚性需求,也带动了投资型客户,这也是房地产市场整体快速回暖的重要原因。

  另一方面,基于去年形势不好,大部分企业对今年的市场预期均不乐观,公司提前制定了一些对应措施:首先强化治理,强调执行力,实施了多个治理工程,比如,在销售工程的进度上如何去管控;保障客户需求,强调产品品质和客户满意度;实施“全员营销”等等。其次明确目标,从公司的各个职能部门到各个一线公司的负责人对公司的总目标很明确,及时根据市场形势变化调整经营策略,对销售资源进行了准确的调度和安排。

  观点地产新媒体:近期国企在土地市场显得异常活跃,频频出手,作为国企的首创是否也会像这些国企一样在拿地方面出现类似表现?

  首创置业:今年上半年,开发商开启圈地竞赛,导致“地王”频出,动辄几十亿血拼一块土地,这是一种非理性行为,必然隐含较高的风险。但土地是房地产公司最重要的生产要素,公司的发展是不能绕开增加土地储备这一问题的。因此,我们在保持理性的拿地态度之外,还创新土地储备模式。

  目前,除了通过传统的土地“招拍挂”方式获取土地资源外,我们还正在实践中探索三种项目储备新模式:一、与集团水务、基建业务进行协同互动;二、一二级土地开发市场联动;三、目前集团正在探索一条独特的、全新的、快速有效的、同创新产业协同的项目储备模式。四、我们也不会放弃“股权收购”和“企业并购”的机会,曲线获取土地。此外,首创集团目前持有的物业资产规模高达100亿元,将来可能会根据发展状况进行整合,寻找合适时机、合适方式注入到首创置业资产中。

  观点地产新媒体:首创置业一直以京津地区为重点布局,未来在其他城市是否也有拿地动力?

  首创置业:中国的房地产业地域性强,很难形成真正的垄断企业,但是形成集中度较高的区域集合,实现跨区域成长是完全可以实现的。在战略布局上,我们以创新资源的索取模式,在保持稳定的前提下实现跨越式发展。

  事实上,房地产市场未来的竞争实质上是城市价值的竞争,公司未来的战略布局将围绕城市价值制定。因此,未来公司的布局重点区域以北京、上海、广州为核心的三大经济圈(环渤海、长三角、珠三角),沿海地区较富裕的二三线城市以及中部地区的重点城市,最终形成覆盖三大经济圈和西南、西北、东北重点城市的战略格局。

  我们认为,北京是中国城市价值最高的城市之一,是品牌战略的高地,公司将继续在北京获取优质的土地资源,比如城市核心区、地铁沿线、高速路沿线。

  观点地产新媒体:有经济学者预测,房价将在明年一二月份出现拐点,首创对接下来的房价走势怎么看?

  首创置业:房地产市场在未来一段时间内,将保持稳定发展态势,但不排除仍会存在一些不确定因素,比如政策出现小幅调整,价格、成交量在一定范围内波动,其实这些都是正常的市场现象。

  不过,市场整体上升的基础不稳,今年上半年大部分地区未出现上涨,全国市场依然存在结构性问题。今年下半年的房价核心区域会保持稳定,偏僻区域会略有下降,这样的市况或许会持续半年。

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