2009博鳌房地产论坛_复苏与改变中的房地产新未来
万科总部变迁记

  1984年,中国公司元年。这一年的5月30日,万科出生在深圳市建设路1号。这座位于罗湖区建设路南口的多层建筑,名叫国商大厦,整个二层都被万科占据。很巧,1984年小平南巡,俯视深圳、并留下珍贵照片时所站的那座大厦,正是国商。

  当时公司的全称为“深圳现代科教仪器展销中心”,办公地点为罗湖区建设路南口一座多层建筑的整个二层。二楼的卖场陈列着摄像机、录像机、投影机、复印机及部分办公文具。

  顾名思义,公司应该是做教学器材的,但实际上万科经营的内容同公司的名称并不相符合,当北京师范大学和北京协和医科大学的采购部门慕名专程来采购器材时,大家才意识到公司名称对消费者的误导。不过,这一年,公司生逢其时,获得了高达3000万美元的调剂外汇,成为外汇储备大户和深圳最大的“视频器材”进口销售商。1984年底,由于国家对计划外外汇和机电产品进行全面清理,致使已打开的市场严重萎缩,800万美元额度被冻结,大批器材无法进关,公司首次面临严峻局面。为克服困难,公司裁员20%;同时以积极进取的姿态,先后设立北京业务代表处和广州经营处,形成深圳本部调汇进货、广州储运、北京销售的“三点一线”模式,公司经销的专业摄录像设备占全国计划外市场的60%。1985年公司营业额达到9870万元,利润532万元。员工人数增至105人。

  1986年,公司名称改为“深圳现代企业公司”,由于业务的扩展,仍然保留建设路的展场,总部搬迁到高架铁路对面的和平路50号。两处间的直线距离不到300米。新的办公楼是一栋九龙海关三层单身宿舍改建而成,简洁的几何外形用镜面玻璃包装,显得现代、简约,富有时代气息。虽离建设路不到300米的搬迁,1986到1992,公司却在这里有了里程碑式的发展。

  万科成立了经营展览、商业服务等业务的深圳国际企业服务公司。几年后,“国企”成为深圳最大的广告公司,被誉为深圳广告界的“黄埔军校”。万科成立了摄录像设备的维修部,为客户提供售后服务。客户服务意识,在这时已经萌生。万科进行了工资制度的改革,放弃了国营企业的工资制度,制定了岗位工资加奖金的新工资体系。

  最为引人瞩目、最有代表性的年份,还是1988。

  这一年,公司完成股份制改造,正式更名为万科企业股份公司。 改造之路,何等艰辛。这是特区第一家申请改制的国营企业;上级主管公司坚决不同意!最后市委书记出面,上级主管公司才勉强发放了通行证。外部矛盾化解了,内部却也是迷惑和抵触。老职员代表摊牌:你把公司的房子私有化给个人,解后顾之忧。之后你王石愿意怎么折腾都行。当时万科的净资产RMB1,300万元,其中住宅资产占了500万,如果把这部分资产分了,公司的资产规模将一下缩小很多,不利于增资扩股,王石没有妥协。最终,11月21日深圳市政府批准股份化改造方案,12月28日,万科股票公开发行。

  这一年,公司掀起工业化的浪潮:与香巷仁达合资兴办“深圳彩视电分有限公司”,专业经营电子分色制版;与意大利、香巷几家珠宝公司合资兴办了“华意首饰制造有限公司”,生产K金首饰;与美国富兰克林铸币有限公司合办“深圳现代富兰来料加工厂”,加工装配礼品模型;与中国仪器进出口总公司和SONY合作建立 “索尼技术服务中心深圳分站”;与香港厚利有限公司合办“万科厚利服装来料加工厂”……

  这一年,万科亦决心进入房地产业领域。11月,在深圳市政府举行的土地拍卖中,以2000万元人民币的“天价”中标,买了一张房地产市场的高阶入场卷。

  到1992年,公司已形成商贸、工业、房地产和文化传播四大业务的经营架构;房地产业务已经北上东进,到达上海、厦门、沈阳等城市。

  公司规模进一步扩大, 和平路50号已经容不下业务急速发展的万科。寻觅新的办公地址成为当务之急。恰好,同万科合作了7年的美国著名精品制造公司富兰克林从特区内搬出二线关,万科选择这座位于水贝工业区的8,000平方米工业厂房改造成写字楼。水贝二路14栋的这座总部,原来只是想两三年临时过渡,没成想93年搬进去,一呆直到2002年初。此处距离和平路50号,直线距离3300米左右。

  这段时间里,万科经历了生死攸关的君万之争,也完成了聚焦住宅产业、做减法的过程。

  1992年,王石第一次提出“减法”理论,囊括万科涉足的数十个行业,有零售、广告、货运、服装、家电、手表、影视等。“减法”越做越大。从2001年到2002年,万佳超市转手华润集团。当时的“断臂”行为甚至令业内扼腕。1997年10月,万科协议转让属下两个工业项目——深圳万科工业扬声器制造厂及深圳万科供电服务公司。1998年第四季度,万科又转让了旗下的国际企业服务公司。至此,集团基本完成对非核心业务的调整。

  1992年底,房地产正火热,王石提出“超过25%的利润不做”,其意是赚取公平利润。1993年上半年建材价格翻番,万科面临经营困境,6月份的宏观调控,三大建材价格迅速降了下来,万科出现转机。1993到1997年,在许多发展商艰难度日的宏观调控期间,万科地产的规模以平均70%的年均速度递增,到1998年,万科突然发现自己排在了沪深两市上市房地产企业的第一名。

  98年,管理团队进行日本住宅市场考察,被一家煤气公司的展厅启发,公司决定:万科建设的第一座自用建筑应该是能同市民交流的建筑研究中心。99年组建建筑研究中心,梅林路63号被选为中心址。

  2001年,建筑研究中心主体完工。设计为2005年时的200名科研人员规模,此时的人员,仅为设计人数的1/10。从减轻中心办公经费的角度考虑,在中心形成规模之前应该考虑其它部门利用空置的办公空间。权衡,总部决定搬进建筑研究中心,这个原本为科研人员设计的中心成为临时总部至今。此处,距离水贝总部的直线距离约为6600米。

  在这里,已成为大公司的万科没有太多创业初期传奇般的激情故事,更多的是踏踏实实,平稳中累进。尤其值得记取的是2008年的市场寒冬和舆论攻击,让万科的心智,获得了成长。

  如今,万科的又一座新总部已经建成,它就是在大梅沙之滨的万科中心,距离梅林路63号的距离约为25500米。它也完全符合王石的理想:“在临山傍海的开阔地;总部的建筑同周围的环境融为一体,宽阔的户外活动空间,远离喧嚣的市区。那将是万科的指挥、培训基地。并且在那里,职员将占据最好的位置。因为万科最宝贵的财富是万科的员工。”

  附:大梅沙·万科中心

  万科中心地处大梅沙旅游度假区。大梅沙地处深圳市盐田区大鹏湾畔,北靠梧桐山绿色山脊,南依大鹏湾海域,与香港新界隔海相望。四周为崎头岭、上坪水库集水区、菠萝山和正角嘴所环抱。大梅沙处三面青山环绕之中,被近1000公顷的天然森林包围,1800米的长沙滩,一派浓郁的亚热带海滨风光。万科中心被大梅沙内湖公园环抱,南侧距大梅沙海滨公园约1公里。占地面积61,729.7平方米,总建筑面积80,200平方米。

  万科在全球范围内筛选知名设计单位近30家,在历时一年半和经过三轮的国际竞赛之后,2006年7月,美国的Steven Holl Architcts设计理念为“漂浮的地平线、躺着的摩天楼”的设计方案一举夺魁,中标该项目。

  万科中心穿越中港边境,是集办公、住宅和酒店等功能为一体的大型建筑群,是深圳市第一批建筑节能及绿色建筑示范项目,并将申请可持续发展LEED体系铂金奖。

  大师与建筑

  万科中心设计师——Steven Holl先生,被美国《时代》周刊评为美国最好的建筑师,世界十大建筑师之一。美国哥伦比亚大学建筑学院终身教授。他设计作品频频获奖,包括1998年的Alvar Aalto奖章、美国建筑师协会金奖、美国进步建筑奖、美国普立兹克建筑奖等数十项。2007年,Steven Holl先生设计的两个项目获得美国《时代》周刊评选的世界十大建筑称号,分别名列第一和第八。

  万科中心作为深圳城市片段,Steven Holl Architcts设计提出一个新的典范:漂浮的水平杆状空间,化解建筑形式和功能使用之间的直接关系,这带给地面层更多的活力。在这个项目中不需要设计各种不同功能来满足这城市片段的复杂需求,地面层多元的日常生活可以在功能单元中不断改变和演化。

  这些单元和周遭活动之间的多孔穿透性是非常重要的。由于主楼漂浮在空中,这些地面出租的空间可以让租户使用当地的自然材料自己建造,例如竹子、茅草屋顶等,并且可以提供紧密多样的使用性,使其具备很大的可变性和灵活性。

  盘旋在独创的“海水涂鸦”花园上空,办公室、公寓、和酒店等,建筑物之间温和的碰撞,就好像他们一度曾漂浮在较高的海面上,如今那个海面已经退去,留下他们屹立在犹如玻璃或珊瑚般的基座上。这种项目是在中国从来没有出现过的(在任何地方都没有)。

  作为一个热带的、可持续的21世纪构想,它融合了几项新的可持续发展方向:漂浮的建筑体创造了自由、灵活有遮盖的景观绿地,并且让海风和陆风穿透基地。这些利用中水系统运作的矩形水景池将冷能向上辐射到彩色的铝制建筑底面再反射下去。可动式外遮阳表面使用特殊复合材料,保护内层玻璃减少太阳能负荷及风力冲击。可转动式悬挂立面外遮阳系统不会阻挡窗外的海景及山景。利用太阳能的除湿和冷却系统经由特殊的“屋顶阳伞”形成了有遮阳的屋顶景观。这个防海啸的盘旋式建筑创造了一个多孔的微型气候和庇荫自由景观绿地。

  独特的结构

  根据项目独特的建筑效果(若干巨型筒体及实腹厚墙、落地柱支撑起上部4~5层结构,在底部形成了连续的大空间,落地筒、实腹墙及柱水平距离50~60m,上部建筑端部悬臂15~20m),设计公司提出了世界首创的“斜拉桥上盖房子”的理念。通过合理布置高强钢丝斜拉索,发挥首层钢楼盖及顶层混凝土楼盖的轴向刚度和承载力,实现大跨度结构跨越和悬臂,同时通过预应力值的调整优化,改善上部混凝土框架结构的受力变形状态,取得了明显的技术经济效益,比传统巨型钢支撑结构节约投资约8000万元。

  绿色与LEED

  可持续发展是全世界的发展主题,万科中心试图对生态平衡做出探索:通过对总体规划和建筑单体设计,利用自然技术、本地绿色建筑材料等低成本、低投入方式平衡和保护周边生态系统,节约能源,同时保证办公使用者的身心健康和舒适性。它以美国绿色建筑协会颁布的《能源与环境设计导则》(简称LEED)为评估依据,其标准为LEED认证的铂金级。

  可持续选址

  万科中心位于大梅沙度假村,附近有便利的交通系统:地面交通四通八达;良好的交通系统,方便了人们出行或是货物运送。同时设计还为自行车,汽车提供了充足的车位,提倡使用减排汽车,为低排放汽车提供优先泊位;地下室有淋浴设施,大大方便了员工的生活。下沉庭院、水系、绿地、山丘的完美组合形成丰富的立体景观,使空间最大化开放。抬高了的建筑设计使地面空间完全释放,留给大地最大的景观空间,并可以加强风的对流,营造局部良好的微气候环境。丰富的外来和本地物种的种植,使得整个中心常年青翠,清幽怡人。此外,独特的结合太阳能光电系统的屋顶花园设计不仅扩大视野、美化环境,同时降低顶层太阳得热,也减轻热岛效应,达到了和谐与经济的双重效益。

  节约水资源(水环境)

  在建筑内部,采取了目前先进的节水器具及节水方法进行节水,如采用低流量厕具,无水小便器,配合自动控制系统的低流量水龙头及低流量的淋浴喷头等,这些节水至少30%以上,仅此一项,年节水量1500吨以上。

  在室外空间,尽量采用渗水铺装路面以加强雨水渗透,种植本地树种,利用各种与景观相结合的措施,如植被浅沟,渗透沟渠,生物滞留等方式减低雨水冲刷,保持当地水土环境的同时又减少灌溉用水。

  整个项目中采用了全面的雨水回收系统,将屋面和露天雨水收集处理,并蓄积在水景池内,回用于绿化和补充景观水池水量的损失。设计中,亦充分考虑了成本效益并与实际的地形和景观相结合,如东侧屋面距景观水池较远,在设计中就近设置雨水花园用于消纳雨水,节省投资的同时,亦达到雨水回收的效果。

  为进一步提高水资源的利用,本项目将所产生的中水和污水亦全部回收,通过人工湿地进行生物降解处理,以用作本地灌溉及清洗等其他用途,每日的水处理量达到100吨,保证100%不使用饮用水来作为景观用水,大大减轻了对市政用水的负担。

  能源与大气

  作为办公建筑,设计采用了大面积玻璃以获得充足的日照阳光。同时,为了避免由于这种设计产生过多的太阳得热,以及冬季里的眩光现象,设计在采用通常使用的低辐射、高透光玻璃的同时,亦配以创新式的、能够自动调节的外遮阳系统,该系统根据太阳高度角以及室内的照度,自动调节水平遮阳板,其开启的范围0~90,达到理想的遮阳效果,在深圳,乃至全国首次用于使用自动调节的外这样系统于大型办公楼宇。

  在采用新型围护结构系统减少能耗的同时,高效节能的系统也是节能的手段之一:蓄冰空调技术是让制冷机组在夜间电力负荷及电费低谷期进行制冰,在白天负荷高峰时候释放出来。达到峰谷负荷的转移,节省能源成本的同时,也对减轻国家电力系统负荷作贡献。地板送风系统是利用地板下低压风管把冷风送到风口,送风温度较常规送风温度高2~4度,提高了通风效率,增加室内空气素质的同时,也节约了大量的能耗。同时亦充分利用能源回收系统,采用新风热回收技术,把排风中的热量用于预热新风,同时配合CO2监测系统,控制新风机组的开启,减少不必要的浪费。

  太阳能热水以及光伏电系统是太阳能在该建筑中的重要体现。建筑光伏电系统产生无污染电能的同时美化了建筑形象。本项目中太阳能预计年发电量25万度;太阳能热水用于泳池热水以及大厦淋浴洗手之用。为太阳能在办公建筑中的使用起到推动作用。

  整个设计在细节上亦十分注重节能的体现,如广泛采用日光照明、高效率的照明灯具以及感应灯、工作灯等的运用,可为大楼节约大量照明电力。

  材料与资源

  万科中心在施工中严格贯彻LEED认证对施工管理,以及材料使用的方针,其中包括:

  1、尽量使用本地材料,大大减少材料运送过程中的能源消耗。

  2、使用回收修复或再用的材料产品和装饰材料如钢材,飞灰水泥、梁柱、地板、壁板、门和框架、壁柜、家俱等材料。降低对新材料的需求、减少废弃物的产生、同时降低建筑成本、节约能源并减少新材料生产过程所产生的环境影响。

  3、为了减少对不可再生材料的使用,施工中采用大量可再生材料(竹、羊毛、棉花等材料)、快生木材(生长周期为10年以下)以及获得国际森林管理委员会认证的木材。

  4、施工中有专门的管理小组,做到文明施工,制定建筑施工废弃物管理计划,制定材料分离的量化目标;回收并/或抢救建筑拆除和场地清理产生的废弃物;开辟专门的空间,用于回收废弃物,并要求按照类别分别进行回收。

  室内环境品质

  在万科中心的设计中,办公层设计专门的吸烟室以及配套的排烟系统,很好的控制烟气,保证室内的环境具有良好的空气素质;同时,在办公设计时的通风量亦增加了30%,保证室内空气的清新;室内装修严格选用低放射物质包括:低VOC的密封剂、粘结剂、地毯等物质。

  设计还非常注重对内部的热环境来尽量满足人体舒适度的要求,从温度、湿度、自然采光及视野方面等几方面均能够达到舒适的要求:可调节地板送风系统可以根据不同个人的需求调整送风的温度和速度,提供优质的个人微环境;几乎所有的常用空间均使用日光照明,提升人员工作效率;所有常用空间都可以有开阔的视野,可以尽情的边工作边享受外面的美景。

  创新与设计

  如:

  中国第一个集大跨度、钢结构、悬拉索与预应力于一体的新型综合建筑

  可活动的外遮阳

  利用中水以及人工湿地100%处理污水,并会用于景观灌溉以及消防蓄水

  太阳能板下种植植被

  开办绿色建筑展厅,宣传并推广绿色建筑。

  8月5日,万科中心项目现场接待了美国国家地理频道摄制组一行6人到访,为美国国家地理频道制作高清系列纪录片《绿色巨型建筑》(Green Mega structures)拍摄建造过程素材。《绿色巨型建筑》(Green Mega Structures)系列片共3集3小时,《万科中心》拟定为其中一集,该系列聚焦于环保、节能的绿色新型建筑,展示绿色设计理念及施工中的先进的绿色生态技术。预计在2009年下半年向全球开播。

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