2009博鳌房地产论坛_复苏与改变中的房地产新未来
复制的疑问 华侨城启动第二轮全国布局

  以深圳欢乐谷为发展起点的华侨城在完成一线城市的模式复制之后,就时刻准备将欢乐谷复制到二线城市。

  观点地产网 武瑾莹 日前,华侨城公布了最新的业绩情况,但这并不是华侨城近期最引人关注的消息。整体上市重组,更是华侨城近段时间的重点。

  被“整体上市”掩盖的另一个有关华侨城的事实是:2009年,华侨城大举进行的二线城市布局。

  二线布局

  自今年暑假上海华侨城顺利开业后,华侨城在一线城市北京、上海和深圳的布局宣告完成。

  事实上,以深圳欢乐谷为发展起点的华侨城在完成一线城市的模式复制之后,就时刻准备将欢乐谷复制到二线城市。

  据华侨城此前发布的公告,将出资4.5亿与华房共同投资成立武汉华侨城实业有限公司。武汉华侨城注册资本6亿元,华侨城占75%股权,华房出资1.5亿占25%股权。武汉公司成立后,将负责华侨城武汉项目开发。

  此外,8月15日,华侨城集团和西安曲江新区的首度合作项目“国家级文化产业示范园区”正式签约。

  综合统计华侨城近期签约及建设项目情况:2009年5月底,天津华侨城项目签约;2009年8月15日,西安华侨城项目签约;2009年8月18日,武汉华侨城项目签约;2009年9月,云南华侨城将破土动工。

  华侨城的模式是:在项目建设早期建立起“欢乐谷”主题公园,在公园接近公众开放时推出住宅项目。由于主题公园的建设改善了周边的环境和文化氛围,使得华侨城住宅项目相对于周边楼盘能够享受一定程度的溢价。

  此外,随着主题公园游客人流日益增加以及品牌形象的逐步建立,相关项目后期的售价通常会更高,且在此过程中土地也将显著升值。

  复制的疑问

  华侨城的模式目前已被复制到北京、上海、成都,并取得了不错的成绩。

  高华证券对华侨城独特的发展模式给予的评价是:“我们认为向其它城市扩张时,华侨城的业务模式具有独特的竞争优势,因为在土地拍卖过程中极少有业务模式和产品与其类似的竞争者。在我们看来,北京华侨城项目的成功开发展示了公司通过复制业务模式进行开发的强大能力。目前华侨城已成功进入成都、上海、昆明和泰州等地,我们预计未来这一扩张趋势将继续。”

  但这并不能掩饰华侨城业务发展模式所带来的限制与风险。据高华证券预计,华侨城2010年净资产价值的近60%来自深圳,且主要是高端房地产市场。

  也就是说,华侨城在全国四处开花的欢乐谷其实并不能为集团盈利带来主要的收入,反而可能需要巨大的开发及维护支出。如果房地产市场一旦出现下行或再次调整,以欢乐谷为首的旅游业并不能保证华侨城的盈利增长及股东权益。

  另一个不确定的因素是:虽然华侨城独特的业务模式使其具备了相对于同行的竞争优势,而且在北京、上海和成都市场已经复制成功,但华侨城最近开拓的一些二线城市可能存在着一定经营风险,比如在这些二线城市开展旅游业务能否吸引足够客流,这可能会影响到利润率的表现。

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