2009博鳌房地产论坛_复苏与改变中的房地产新未来
仲量联行:商业房地产是否已开始复苏?

  尽管一些物业的投资收益率开始走低,不过大宗投资交易的数量有所增加,规模也在扩大。逢低吸纳的投资者已经开始进行交易,这种情况在亚洲表现得尤为明显。

  目前已经有明确的数据表明,尽管全球经济状况的改善仅反映在几项主要指标上,但自从今年3月份以来,全球经济已经步入了复苏的通道。当前,德国、法国和日本已经摆脱经济衰退,美国和英国仍处于经济衰退之中,中国经济能否持续增长也存在着诸多不确定因素。支撑房地产需求的经济基本面依然疲软,商业房地产所面对的问题还远未得到解决。尽管如此,在第二季度,更多的全球经济复苏的先决条件已经实现,房地产行业正呈现小幅复苏的迹象。

  尽管一些物业的投资收益率开始走低,不过大宗投资交易的数量有所增加,规模也在扩大。逢低吸纳的投资者已经开始进行交易,这种情况在亚洲表现得尤为明显。租金水平下跌的趋势开始放缓,使得对成本比较敏感的租户开始“蠢蠢欲动”。本期《全球市场观察》将一一审视上述变化,并将就其如何影响未来房地产市场的复苏进行分析。

  房地产投资信托基金筹集大量资金,与债券的利差缩小

  虽然有迹象显示在过去一年中高等级的企业信贷市场有明显改善,但事实表明,全球房地产债券市场并未及时跟进,基本面的严峻形势抵消了资金流动性的改善。尽管如此,房地产抵押债券市场借贷成本仍日渐显现出下降的迹象。此外,大多数有房地产贷款的业主都在设法延长贷款期限或调整其贷款结构。

  目前,房地产公司正在利用信贷市场的小幅放松和证券市场反弹的机会,为进行潜在的收购和偿还贷款筹集所需的资金。自2月下旬触底回升以来,全球房地产投资信托基金(REITs)到8月底已上涨了82%。纵观全球,整个2009年8月房地产投资信托基金筹集了330亿美元的股本,发行了50亿美元的债券。

  40多家中国和印度的房地产开发商将此视为契机,计划在未来的6至9个月内通过IPO进行融资。流动性充足的国内银行,正在加大向这些开发商放贷的力度。国有企业北京金隅集团(BBMG)目前有多个在建房地产项目,7月底已成功上市。其他开发商,如卓越集团、佳兆业集团控股有限公司、恒盛地产控股有限公司也都申请于年底前在香港证券交易所上市。此外,总部设在北京的金融街控股有限公司于9月初完成了56亿元人民币的债券发行。

  但是,由于市场对政府收紧流动性的担忧,8月末中国大陆股票市场开始出现调整,这也可能阻碍企业的IPO计划。

  部分投资者将目光转向零售物业项目

  由于全球主要购物中心的收益率上扬,很多买家对以较大的折扣收购购物中心表现出浓厚的兴趣。例如,在亚洲,仲量联行协助美林以16亿港元的价格将其在香港的3个零售商场物业进行剥离,此举引来近20家企业的竞相投标。最后,这一资产组合出售给了一家中国大陆的基金。澳大利亚麦格理CountryWide宣布了一项交易,以13亿美元的价格出售

  其美国资产组合中75%的份额,该组合由86个零售房地产物业组成,收益率为9.1%。在德国,仲量联行协助汉斯公司将位于柏林的2万平方米的购物中心“Die Mitte”以1.26亿欧元的价格出售给Commerzreal。

  基本面虽未改善,但投资交易已经回升

  2009年上半年的全球交易总额为760亿美元,比2008年下半年锐减45%。尽管如此,部分市场仍然存在交易量反弹的迹象——然而推动其反弹的是基于相对价值的投资,而并非基本面的改善。

  在中国,第二季度的以美元交易的房地产项目总量增长了113%,投资者热情高涨。由于市场流动性充足,一些美国知名的投资银行开始出售其在中国的房地产。例如,摩根士丹利以24.5亿元人民币的价格向中国本土开发商——SOHO中国出售办公楼和商铺地产——东海广场(The Exchange)。据报道,摩根士丹利还计划以7.8亿元人民币的价格向一个中国国内投资者出售上海的一栋酒店式公寓。交易量的增加使中国主要市场的收益率平稳。

  亚太其他地区的交易量也有所增加,特别是在韩国——首尔的ING大厦以远高于预期的4000亿韩元的价格,近5.9%的收益出售给KB房地产信托公司。同样,韩国国家养老基金(Korea’sNational Pension Service)以3100亿韩元,近7%的收益率从麦格理银行手中买下了极东大厦(Keukdong Building)。与中国类似,新加坡、印度和澳大利亚的收益率也基本保持平稳。有些地方的收益率则有所下降,例如韩国首尔(下降100至150个基点)和香港(低于4%的水平)。尽管亚洲其它地方的市场有所回暖,但该地区最大的投资市场日本的交易量却在第二季度下跌超过50%,投资者对其经济健康状况和通缩影响的担忧日益增加。

  在欧洲,2009年一至二季度的交易略有回暖,二季度的交易量达到120亿欧元,这对市场来说是个重大转变。然而,目前美洲地区的成交量和收益率仍无好转的迹象——美洲地区2009年上半年的交易额仅为172亿美元,比2008年同期下降了77%。

  对成本比较敏感的企业希望利用租金下调的时机进行办公空间的调整

  今年第二季度全球租金水平继续走低,但与第一季度相比下降的幅度已有所收窄。在亚太地区,业主继续降低租金报价,并提供具有吸引力的激励措施来维持出租率。成熟市场中办公楼有效净租金的最大季度跌幅出现在香港中环地区(下跌13.4%)和新加坡莱佛士坊地区(下跌13.0%)。

  尽管市场机会巨大,但到目前为止,部分企业仍然尚无意愿或能力进行交易。不确定性、缺乏信心和有限的内外部融资能力导致出租率出现了历史性的低点。企业不愿意进行交易,都在等待市场触底反弹的迹象出现。虽然市场出现了短暂的回暖迹象,但经济的稳定性、相关企业盈利的改善以及投资者的信心仍有待市场的进一步考验。

  中国大陆的跌幅明显低于其它地区,北京仅降低了4.7%,上海仅下降了9.9%。虽然中国市场的交易较之亚太地区其他市场更为活跃,但与2007年和2008年上半年的交易高峰相比,净出租水平仍然较低。尽管市场条件颇具吸引力,业主也提供了很多优惠,但一些跨国公司搬迁或扩大规模的申请很难获得全球总部的批准。国内企业,特别是国有企业在市场上显得更为活跃。

  值得关注的复苏迹象

  未来几个月中,几大因素可能决定全球商业房地产市场的走向。请参见以下的几项指标:

  政府干预

  10月1日开始生效的法规将允许中国国内保险公司直接投资于房地产。许多人还希望政府在年底前最终确定有关国内新投资工具法规的同时,能够允许推出几个试点的房地产投资信托基金。

  .联邦存款保险公司(FDIC)的基金中目前仅有100亿美元,很有可能会扩大存保计划,从而允许投资者获得银行中利润最为丰厚的股权投资,而不是依靠银行的国有化。联邦存款保险公司应该更加迅速地处理贷款并从倒闭的机构手中接管商业房地产。

  流动性恢复

  资金的募集已随房地产投资信托基金市场的发展而增加,这将提高房地产投资信托基金的购买力,并可能引发一波收购被抵押房地产并为其减少债务的浪潮。

  6月底,中国商业银行的不良贷款比率降至1.77%。虽然2009年上半年大量发放的贷款可能导致不良贷款的升高,但目前的不良贷款率对银行继续放贷颇为有利。

  投资者回报

  拥有多种资产的基金一般都会设定好投资比例,该目标将决定多少资金用于投资于股票、债券、商业房地产和其它资产类别。鉴于2009年股票和债券投资组合的价值飙升,一些机构发现其持有了比例过多的股票和债券,而减持了房地产。这种现象被称为“分母效应”,很可能导致机构投资者为保持其在房地产中的资产比例而增加自己持有不动产的份额。

  主权财富基金和回流的外国投资者可能率先购买不良资产。中国2000亿美元的主权财富基金(CIC)计划将投资高达20亿美元于美国的抵押贷款,并且在最近宣布购买Songbird Estates PLC的股权,该公司拥有伦敦金丝雀码头集团约61%的股份。

  企业信心

  随着全球经济开始复苏,企业寻找租户入驻并实施其房地产战略计划的信心大增。一些企业可能果断的抓住这一机会,在将来的三至六个月内搬迁。

  在全球商业房地产市场全面走向复苏之前,仍有许多障碍需要克服,但最新的迹象表明,房地产行业可能已经迈过了复苏之路的第一道门槛。随着世界各地的房地产市场走上这一不平坦的复苏之旅,开始研究并最终利用这一机会的投资者和企业租户将最终能从房地产行业的长期好转中受益。

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