经纬地产谈救市:如何认识及应对当前市场

  房地产行业及其面临的环境发生了怎样的变化,使得国家在一年的时间先后出台不同的政策?中央新的救市政策对楼市又会有怎样的影响,开发商该如何决策?

  去年是房地产行业风光无限的一年,开发商捂盘惜售成为常见现象,投机推动的需求泡沫和暴利推动的供给泡沫导致了房价不断推高、地王频现。为避免形成更大的泡沫,防止泡沫破裂对经济带来重大不利影响,同时也是考虑保障居民住房,国家出台了“9·27”房贷政策。

  今年以来,全国大多数城市成交量大幅萎缩,开发商使尽浑身解数,将各种营销手段发挥到了极致,亦无法促进楼市的回暖。消费者方面则普遍存在投资者信心不足、刚性需求购买力有限的问题,消费者观望气氛浓厚。面对低迷的楼市行情,中央于近日发布了“鼓励居民购房”的相关政策。

  那么,房地产行业及其面临的环境发生了怎样的变化,使得国家在一年的时间先后出台不同的政策?中央新的救市政策对楼市又会有怎样的影响,开发商该如何决策?

  一、三大变化延长楼市调整期,经济环境变化是主因

  自“9·27”房贷政策以来,我国的房地产行业就进入了调整期。即便在十一黄金周期间,成交量也未能创下新高。究其原因,主要是房地产行业及其面临的环境发生了变化,使得消费者观望情绪浓厚,投资客的行为更加谨慎,楼市的调整期不断延长。

  1.全球经济由繁荣转向衰退,我国经济面临增速下滑的风险。

  自去年美国爆发次贷危机以来,其负面影响不断扩大,逐渐演变成了金融危机。美国政府接管“两房”和美国国际集团、五大投行发生巨变,华盛顿互惠银行破产倒闭,美联银行出现危机。受其影响,富通集团、德国地产融资抵押银行、意大利联合信贷银行、英国布拉福德-宾利银行等陷入危机。曾经富裕的冰岛甚至面临国家破产,背负着超过其生产规模的9倍债务。

  受金融危机影响,全球的实体经济都受到较大的负面冲击。美国8月份失业率升至2003年9月以来最高的6.1%;欧洲第二季度投资、消费及出口同时下降,导致当季经济收缩0.2%,为欧元诞生以来首次负增长。日本第二季度GDP环比下降0.7%,折年率下降3%。在此背景下,亚洲地区出口增速下降,经济逐步走缓,资本大量外流。(资料来源:10月26日国务院报告)

  今年新获诺贝尔经济学奖的保罗·克鲁格曼在接受路透社采访时警告称,危机已经给世界经济造成了严重破坏,尽管欧洲牵头的银行业救援计划出台,但世界经济仍有可能走向深度衰退。国际货币基金组织在新出的《世界经济展望》报告中说:“面对自上世纪30年代以来成熟金融市场最危险的动荡,世界经济现在处于严重低迷的衰退期;主要的发达经济体已经或者即将进入衰退期,受金融市场持续动荡的影响,恢复过程很可能会非同寻常地缓慢。”国际货币基金组织对其全球经济增长预测进行了修正,下调到了2008年的3.9%和2009年的3.0%,是自2002年以来最低的。

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