重构与维稳 | 上海房地产市场报告

观点指数 2021年，中国房地产市场发生了深刻的变革，“稳房价，稳地价，稳预期”成为政策落脚点，各地对楼市进行了不同程度的调控，房住不炒被真正落实。

在本轮调控周期中，以“沪十条”为起点，上海拉开了楼市调控的序幕，新房市场、二手住宅、土地市场的逻辑均发生了重构。

新房方面，2021年上海楼市的最大变化是积分认购政策及房源集中供应实行。集中入市房源制度则改变了项目入市的节奏，稳定了预期。在此影响下，上海新房热度变化不大，传统淡旺季消失，但每月成交量波动放大。

在新政下，上海楼市仍维持高景气度，2021年全年共193个项目开盘入市，推盘253次。平均开盘当日去化率高达81%，全年新房开盘共计触发积分113次，积分触发率达50%。积分认购制度的实行降低了刚需购房者购得热盘的难度，但随着积分认购政策的继续实行，“银发买房团”有垄断红盘可能性。

二手房方面，上海在上半年打击学区房炒作后，下半年又发布了二手房指导政策，二手市场热度明显降温，量价齐跌，一二手倒挂现象有所缓解。土地市场方面，2021年上海集中供地共成交78宗含宅地，合计建面947.34万平方米，成交金额1724.28亿元。

2021年上海开始实行集中供地政策，围绕“稳房价、稳地价、稳预期”制定了集中供地土拍规则，改变了过去价高者得的模式。三个批次集中供地热度前高后低，溢价率逐步走低，土拍市场健康发展。

政策回顾

2021年是楼市调控大年，1月21日，以“沪十条”为起点，拉开了调控序幕，此后上海接连出台新政降低房地产市场热度，调控范围从新房市场延伸至二手房市场，覆盖法拍房、赠与房、学区房等新兴热点领域。

1月21日，沪十条发行打击了假离婚购房现象，并调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

新房领域的调控还包括2月6日实行的新房积分摇号政策，让位刚需，有利于无房刚需客户购房，此后在3月12日又实行了新建商品房集中入市政策，让供应更加有序，有利于稳住预期。

此前由于新房限价，上海一些板块长期存在着一二手倒挂现象，这也导致新房打新成为一种常态。鉴于此，上海也对二手住宅进行了调控，3月实行学区房政策改革，打击了炒作现象。

随后7月14日发布二手房挂牌核验价政策，并在次月实行二手房贷款审批“三价就低”原则，这使得高价二手房无法挂牌，贷款金额出现下降，市场明显降温，二手市场呈现量价齐跌的状况。

贷款方面，上半年上海严厉打击经营性贷款流入楼市的行为，7月23日又对房贷利率进行调整，首套房贷利率从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。

在调控过程中，上海还发布了多个打补丁政策，堵住调控漏洞。1月25日发文规定将法拍房纳入限购范围，而7月23日出台政策堵住了房屋赠与购房的漏洞。

总体而言，本轮调控促进了上海房地产市场的健康发展，购房让位刚需，打击了炒房群体，新房市场仍维持较高的景气度。

土地市场

五大新城放量，集中供地热度前高后低

据观点指数监测及统计，2021年上海共成交95宗含宅地，总建面1200万平方米，同比增加29%，揽金2397.91亿元，同比增长15%。

两集中政策发布前，上海土地出让17宗，成交金额673.63亿元，占比28.1%，合计建面252.78万平方米。

集中供地政策实行后，全年分三个批次集中出让地块，共出让78宗涉宅地块，合计建面947.34万平方米，成交金额1724.28亿元，占比71.9%。

数据来源：公开信息、观点指数监测及整理

数据来源：公开信息、观点指数监测及整理

从成交区域上看，五大新城区域继续放量，其中南汇成交21宗，比去年增加7宗，青浦、奉贤分别成交15、11宗地块；内环区域总体持平，杨浦、徐汇各3宗，普陀、虹口各2宗，静安、黄浦各1宗。

五大新城放量体现出上海对其支持力度的加大，近两年来，上海多次放宽五大新城落户条件。2021年11月，上海出台新政，凡在上海“五个新城”和自贸区新片区就业的上海市应届研究生毕业生，不必“打分”，符合基本条件就可直接落户。

值得注意的是，目前五大新城及临港土拍热度仍较冷，第三批集中供地城投公司托底地块多位于这些区域。

规则方面，上海围绕“稳房价、稳地价、稳预期”制定了集中供地土拍规则，改变了过去价高者得的模式，采用一次书面报价模式，新增“中止价”和“随机值”，最高溢价率限制在10%左右，给房企预留了合理的利润空间；同时设置房地联动价，从供应端稳房价、稳预期。

2021年，上海共集中出让三批次地块，热度前高后低，二批次多宗地块终止出让，溢价率走低。

2021年下半年土拍市场转冷，在销售不及预期和流动性趋紧两大压力下，开发商对拿地更为谨慎。三个批次集中供地总体呈现出底价成交率走高、溢价率走低。

数据来源：观点指数监测及整理

以地块底价成交的比例作为指标观察，在三个批次集中供地底价成交率分别为22%、50%及63%，溢价率持续走低，由5.8%下降至第二批次的3.86%，及第三批次的3.3%。

值得注意的是，虽然第三批次无地块流拍，但实际热度较之前并无上升。观察成交主体可知，第二、三批的拿地主体主要是国企及央企。

城市更新方面，2021年上海全市完成90.1万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造，完成13个城中村改造项目，再超目标。

数据来源：上海住建委、观点指数整理

2021年计划量为70万平方米，实际完成90.1万平方米。按照原定规划，2022年将完成剩余41万平方米的房屋改造，由于2021年的超额完成，2022年实际余量仅剩20余万平方米，这意味着中心城区成片二级旧里以下房屋改造进入收尾阶段。

上海计划于十四五期间，完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造48.4万平方米。而这部分改造由于地块分散，改造难度更大，是接下来攻克的重点方向。

另外，2021年5月至6月期间，绿城、葛洲坝两家企业分别与黄埔区政府、金山区政府签订战略合作协议，在城市更新方面进一步合作；6月及12月设立的两个城市更新基金也将持续在上海城市更新中发挥力量，参与方包括国资背景的房企、保险资金及本地国企上海地产。

城市在不断发展同时，必然存在着更新的需求，城市更新的范围在不断延伸，旧区改造，微改造、城中村改造、旧住房改造等并行发展。但城市更新普遍面临着投资大，开发难度高，回收现金流缓慢的问题，在此之下，城市更新基金的设立便成了最优解。

在开发商、社会资本、地方国企的通力配合下，城市更新进程不断推进。未来，设立城市更新基金参与旧改或成为新的趋势。

民企拿地逐降，城投托底土拍

从拿地企业上看，在2021年第一批集中供地时，民企与国企各占半壁江山。保利、中建、铁建、招商蛇口等央企均有拿地，碧桂园、金地、雅居乐、卓越等民企也有所收获。

数据来源：观点指数整理

至下半年，房企销售下降，流动性趋紧，民企拿地较为谨慎，国企、央企逐渐占主导地位。值得注意的是，二三批集中供地时，上海本地国有企业拿地积极性明显提高，上海城投、临港集团、港城集团、上海金桥集团等本地国企频频拿地。

在2021年上海集中供地中，共有三个企业全口径拿地金额过百。其中招商在集中供地上共摘下5宗地块，三个批次均有斩获，其中3宗是联合拿地，2宗独立获取，总拿地金额为191.6亿元。

数据来源：观点指数整理

招商3次联合拿地中有2次与象屿合作，地块均位于青浦区西虹桥并以封顶价摘得，溢价率分别为9.9%及9.08%。

而象屿在2021年集中供地上共获取了三宗地块，除上述两宗外，另外一宗也是以联合体模式摘得，通过联合国贸及龙湖以底价摘得自贸区临港新片区A05-04地块，三宗地块涉资112.28亿元。

保利发展仅在第一批次出手，摘得两宗地块，分别是静安区灵石社区地块及宝安区美罗家园地块，溢价率分别为8.39%及8.97%，合计拿地金额123.48亿元。其中，静安灵石社区地块也是上海集中供地成交金额最高的地块，成交金额105.13亿元。

卓越则联合京东在第一批集中供地中底价摘得普陀区万里社区地块，成交价99.1亿元，计容建面32.29万平方米，是2021年集中供地中起拍价最高的地块。该地块已于2021年12月31日举行奠基开工仪式，正式开建。该项目计划打造三条轨交上盖的综合体TOD项目，房地联动价9.6万/平方米。

本地房企大华在三个批次供地中均有斩获，独立摘得5宗地块，总成交金额47.22亿元。其中4宗是底价摘得的城中村改造地块，宝山顾村镇、宝山大场镇各两宗，另外一宗则是普通宅地，成交金额19.48亿元，溢价率8.33%。

上海楼市的高景气度仍然吸引着众多房企，2021年上海拿地房企中也出现了新面孔，越秀在第二批次供地中联合仁恒竞得上海市闵行区梅陇01-25-02地块，首度进驻上海，地块成交金额46.21亿元，溢价率9%。

越秀地产2021年首入上海、北京两地，在北京摘得了怀柔区刘各长地块。在拓展区域的过程中，越秀选择与熟悉本地的房企合作拿地，在北京牵手天恒置业，在上海则联合仁恒。

楼市观察

集中供应与积分制，平均去化提升

2021年上海楼市的最大变化是积分认购及房源集中供应政策实行。

供应上，2021年六个批次合计公示281张预售证，共计207个项目，81830套房源。而新政前取证25张，由此计算全年合计供应306张预售证，创3年历史新高。

数据来源：观点指数整理

2021年上海共193个项目开盘入市，推盘253次。平均开盘当日去化率高达81%，同比上升24%。

全年新房开盘共计触发积分113次，积分触发率达50%。新房市场日光盘激增，全年合计141次开盘当日即售罄，占比55.7%。

数据来源：中原、观点指数整理

分区域看，浦东项目个数及推盘次数最多，2021年全年共有32个项目开盘，合计推盘41次，平均去化率较好，达91%；市区共26个项目开盘，推盘30次，供应较低但成交表现优异。

另外由于内环项目稀缺，供应较少，叠加限价因素，市区的项目周边存在着较强的一二手倒挂现象，因此内环项目普遍受到购房者的热捧，开盘即售罄成为常态。

从全年六个批次集中供应房源的表现看，整体触发积分制新盘占比呈现首尾低，中间高的特点，第二批触及积分的比例最高。

数据来源：中原、观点指数整理

第一批房源触及积分比例较低的原因是积分制推出时间较短，各方市场参与者观望情绪较大，在熟悉规则后二批次跃升明显，触及积分比例为64%，三至五批次趋向稳定，全年比例在50%左右；2022年才开盘的第六批次则是因为供应过多且集中开盘，分散了客源，导致单盘热度有所下降。

短期内新房市场需求的火爆因新房限价、一二手倒挂等因素影响难以平抑，长期来看，随入围比例扩大政策实行一段时间，部分高积分客群消耗后，整体新房市场积分或将有所下降，但“银发买房团”仍有垄断红盘可能性。

融创年尾推售助力回款，融信去化表现提升

受益于上海的高去化率，在这一年中，房企销售表现亦十分出色。

2021年以来，房企广泛出现了流动性趋紧的问题，销售回款成为重点关注领域。融创年底积极推货，第六批集中房源入市供应中取证近3000套，加大了销售回款力度。

数据来源：中原、观点指数监测及整理

融创在售项目有公园2040、融创未来金融城、融创青雲壹号、上海桃花源、十里江湾、苏河望等多个项目，2021年共推盘10次，其中6次触及积分制。

融创未来金融城在2021年多次推盘，项目售价6.8万/平方米，位于唐镇板块，是唐镇创新中路地铁站100万方综合体的一部分。融创在该区域共有8个地块，该板块中长期有较好的规划，但目前基础设施较为薄弱。

融创未来金融城2021年共开盘四次，2022年1-2月也加推了3次，2021年下半年至今共取证7张，推售近2800套房源，前四次推盘均触及积分制，今年前2月加推的3次，因推售套数多并且蓄客时间较短，并未触及积分制，但开盘仍取得当日售罄的出色表现。

融创在12月推售的苏河望项目，由2021年2月融创与建发联合拿下的普陀石泉社区地块打造，地块成交价64.52亿元，楼面价8.43万元/平方米，溢价率36.15%，首期推出323套房源，均价10.16万/㎡，项目去化表现较好，当日去化99%。

融信的项目去化表现有所提升，据观点指数监测，2021年融信销售额超300亿，权益销售额超200亿，中兴路壹号、海月四季、海纳印象、世纪古美等项目贡献了主要业绩。

其中，中兴路壹号与万科联合操盘，一期去化表现一般，二期在2021年6月加推，推售300套，销售均价为12.98万元/平方米，开盘首日去化95%，表现明显提升，仅该盘当年销售便超80亿。

该项目拿地成本偏高，存在一定折价销售现象。据了解，在2016年8月17日，中兴路一号项目地块由融信以110.1亿元摘得，楼面价10.03万元/平方米，溢价率139%，并且竞得者需要自持15%住宅、无偿建造5%保障房并自持全部商业。万科则在同年11月入局该项目，以53.95亿元对价获得该项目49%权益。

融信的世纪古美、海纳印象两个项目表现亦不错，单盘销售额亦超80亿，几次开盘均触及积分制，世纪古美入围积分72.04。海纳印象年内3次开盘推售，均触及积分制，入围积分在40-50分档。

本地房企大华在2021年销售表现也值得关注，推售楼盘均位于大本营宝山，共推盘9次，其中8次触及积分制，仅4月入市的锦绣四季未触及积分，但开盘去化率仍有90%，该项目在12月再次入市，去化表现有所提升，入围积分37.3。

数据来源：中原、观点指数监测及整理

大华深耕于宝山，2021年在上海的销售额超200亿，项目均为独立开发，朗香公园里、锦绣四季、大华城市公园均销售40亿以上，三个项目均触及积分制，入围积分分别为70.45、37.3及61.89。