杨光华:我为什么力挺孙宏斌?

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2022-03-28 23:02

  • 用三个问题,简要梳理融创发生了什么,如何活下去与融创的未来。

    杨光华 一年前,地产界的“四大天王”——碧万恒融,格局已变。

    如今,“碧万融”的走向,代表着中国楼市的方向。

    上次,万科的发言,“黑金时代”、“节衣缩食”等,被业界反复揣摩。

    这次,融创的一举一动,都触动国内楼市敏感的神经。

    3月26日早上8点,孙宏斌在朋友圈转发了一条微信。

    “一季度,我们在28个城市交付43个项目,用最大的诚意,兑现成千上万业主交托的幸福期许。”

    这是最近一个月里他仅有的一次更新。

    3月28日晚间,融创发布公告称,预期无法按期发布2021年未经审核年度业绩,4月1日起停牌。

    这里用三个问题,简要梳理融创发生了什么,如何活下去与融创的未来。

    01

    第一个问题,融创,到底怎么了?

    4月1日,按照原计划,融创要兑付一笔40亿元债券与利息。

    可是,融创手中的资金不够,于是提前发布公告,“准备与债券持有人商讨展期”。

    这种债务展期,此前已有20多家房企宣布过。这次,融创的展期,被资本市场过度解读,被同行所误解,甚至登上微博热搜。

    从去年开始,资本市场受到部分房企暴雷影响,市场信心大幅下降,30多家房企提前赎回债券,造成资金链锁挤兑效应,房企陷入流动性危机。

    今年春节后,部分上市房企暴雷,引发资本市场剧烈波动,股债跌入低谷,多数民营房企失去再融资能力。展期,成为它们留在牌桌上的唯一选择。这些是房地产行业的共同困境。

    今年前两个月,疫情、春节淡季等原因,国内房企销售业绩下滑。据统计局数据显示,1-2 月TOP20房企销售下降约37%,市场需求疲软。加上评级看空中国房地产,引发投资者集体恐慌,导致股票与债券价格下跌,与多数民营房企一样,融创也出现了阶段性流动性困难。

    这就和一个普通家庭过日子一样,疫情后,外面的工作不挣钱,家里还有很多欠账要还。只能寻求债主通融几个月,等挣到钱了,马上还债。

    作为融创的掌门人,孙宏斌这次愿意无限连带责任担保,欲求展期两年。

    意思是说,两年后,如果融创还不上钱,孙宏斌负责赔钱。有人说,“他押上了全部身家。”

    在这之前,孙宏斌曾将自己持有的4.5亿美元,无偿给集团使用。

    与自己的公司共渡过难关,孙宏斌拿出了足够的诚意,与公司共进退。

    两次小危机,孙宏斌都是自己站出来,真金白银救公司。最近,融创方面表示,绝不会“逃废债”。

    有人问,这区区40亿,为什么难住孙宏斌?

    40亿,不过是二线城市一个项目一年的销售额,不过是一块土地的土地款。

    但是,一分钱难倒“英雄汉”。这是居家过日子经常遇到的事情。

    从去年半年报数据看,融创总资产约12055亿元,总负债约9971亿元。融创还没有到资不抵债的地步,只是暂时遇到困难。

    按照融创的卖房能力,去年,融创卖房约5974亿元。今年的行情即使再差,融创至少也能卖5000亿元。如此规模的现金流公司,还没到山穷水尽时。

    02

    第二问题,为什么我要挺融创?

    首先,房地产政策的大幅调整。

    当前的楼市,政策暖风起,春暖花开已到。

    房地产政策的主基调是,健康发展与良性循环。六部委全力支持房企解决债务问题,各地金融政策、房地产政策积极调整。

    近期,苏州、杭州、南京、武汉等强二线城市房贷利率均有所下调。

    据贝壳研究院统计,在重点监测的103个城市中,有82城房贷主流利率出现不同程度下调。103个重点监测的城市平均放款周期在1个月左右,接近2020年三季度时最快的速度。

    其次,房地产市场信心的快速修复。

    最近,一线城市提前回暖,二线城市将跟随。

    数据显示,今年3月份,以来,楼市整体成交上行,一二线代表城市环比均有所回升。一线城市整体环比上升12%,其中北京升幅最大,为80.4%;广州升幅34.0%,位居第二。

    专家认为,二季度核心城市楼市成交有望继续回暖,并带动重点区域三四线城市完成筑底,年中或实现全国企稳。

    一二线城市楼市环比上升,我们也看到行业的信心正在修复。3月25日,有龙头房企负责人说,“最痛的时候,已经过去了。”

    在政策与市场的双重利好之下,融创大概率能活下去。

    03

    第三个问题,在债务与持续经营之间,融创如何找到新平衡点?

    最近半个月,金融机构对旭辉、碧桂园等民营房企的再融资持肯定态度。一批像融创一样的基本面好的公司,将得到金融扶持。

    这次的政策调整,受益最快的是融创等基本面稳健的民营房企。

    两年前,融创不再以规模增速为核心,而是遵循“房住不炒、因城施策”的调控政策,严控拿地策略,全面执行精细化运营战略,聚焦综合竞争力的提升。随后,融创提出新目标:更安全、更从容、更长期、更有价值。

    融创无论做什么,一切都是围绕着地产行业展开。在头部房企里,融创的业绩、土地储备、可售货值、产品品质等,均处于行业前列。融创的战略、管理层与品牌,都是其基本面的优质内容。

    截至去年年底,融创可售货值约2万亿元。按照当前的节奏,融创在不拿地的情况下,至少还能卖4年。这些项目中多数运营情况稳定。

    这些项目中,80%在一二线城市,房价坚挺。这些优质项目,进入持销期,很快缓解资金压力。

    去年约5974亿的销售,今年银行加速放款,监管资金账户提取比例调整,也能帮助融创“回血”。

    04

    在我所见过的龙头房企老板中,孙宏斌是唯一开会不带秘书与保镖的人。每次都是一个人拎一个包,自己入场找座位。他的眼镜盒,用了很久很久,是个长情的人。那一次,我坐在他身后大约一米的位置。

    一次会议上,我加上了他的微信,他从未屏蔽我,也没有设置三天可见。他曾经转发过我的一篇文章,我时常给他点赞。2020年疫情,武汉解封后,他是第一位到武汉投资的企业家。

    有关他的公开报道,我经常学习,试着读懂这位传奇人物。一次公开报道中,这样写道:在经历过失败的苦楚,谷底的艰险和登顶的喜悦之后,孙宏斌说,“现在我们想要企业跑得长久一点,这是我现在最想做的事。”

    见过大风浪的孙宏斌,经历了数次峰回路转。这次也能很快柳岸花明。正如北京地产媒体人刘素京老师所言,孙宏斌是与公司捆绑在一起的老板,产品拿得出手,很多新盘是与国企央企联手开发。

    一个坚持与公司战斗到底的老板,必定带出一个能打仗的团队,练就一种敢打敢拼的融创精神,与一批有市场竞争力的好产品。

    产品力、服务力,是融创的核心价值。等到市场回暖后,这批好产品一定能成为畅销产品。这家公司在“瘦身”之后,也将是一家好公司。

    [后记]

    在业内,孙宏斌的人品与口碑,都是不错的。

    最近的一些有关融创的文章评论区里,很多的融创离职员工,表达了对老东家的支持与祝福。

    从中可以看出,融创与孙宏斌的做人靠谱。

    从联想、顺驰,到融创,如此短的时间,做到行业前四,孙宏斌就是一个传奇。

    每次融创的年报发布会,媒体记者都喜欢孙宏斌讲话。他为人率真、风格幽默、心直口快、金句频出。

    这一次,相信他与融创,也将用最大的诚意,挺过这轮危机。这一次,我挺孙宏斌与融创。因为这个圈子里,很少再有这样的传奇人物与好公司。

    同时,建议投资人与合作伙伴再给孙宏斌半年时间,处理好短期债务;金融机构给融创的融资,开通快速通道;融创积极恢复健康经营,早日走出困境。

    最后,请给融创多一点时间。

    文|杨光华(地产写字人)观点新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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