冯毅成:武汉楼市大招已在路上

观点网

2022-03-29 11:45

  • 我们完全有理由去乐观等待。

    【摘要】无论是从政治、经济方面,还是从宏观经济或具体行业角度,稳定楼市已经具有高度的紧迫性、必要性,以及有较大的可操作空间和宽松的政策环境、舆论环境支持做动作。无论具体政策如何,都对现在市场的参与者大概率是一次重大利好。我们完全有理由去乐观等待。

    为了方便阅读,开头直接给出本文核心观点:

    1.《2022楼市研判》系列1-5期的观点预测发表后,后市表现和政策已给出部分印证。

    2.上周武汉降低房贷利率,首套房商贷利率最低降至5.2%,二套房商贷利率最低降至5.4%。这只是今年武汉楼市新政的“开胃菜”,大招还在后头。

    3.《2022楼市研判5》说过,武汉楼市大招大概率是本月出台,但如果涉及与上层、金融系统沟通则可能推迟到下月出台。从目前迹象看,出台时间已经非常接近。

    4.有关方面(注意,不是用词“部门”)对新政高度重视,新政的制定者已经超出了单个职能部门。

    5.稳定楼市已经迫在眉睫,无论是从政治、经济方面,还是从宏观经济或具体行业角度,稳定楼市已经具有高度的紧迫性、必要性,以及有较大的可操作空间和宽松的政策环境、舆论环境支持做“大招”。

    6.今年武汉楼市新政,除了人才政策、降低房贷利率、降低交易税费大方向外,大概率会从“为支持人才与产业导入,放开部分限购区域”“以‘投亲养老’等方式变相支持家庭第三套购房资格”“降低首付”寻求突破。

    7.购房者只看到局部楼盘的涨跌,个别房企的负面新闻是不足以让人看懂楼市的,必须要跳出单个楼盘、单次买卖的局限,具有大局思维才能看懂当前楼市,才能做出相对稳妥的影响家庭深远利益的置业决策。(详见后文)

    注明:本文所述“新房”如无特别说明,均为“武汉新建商品住房”的简称,即70年产权的住宅,非商业性质产品。

    切莫武断定论行业无希望

    先来看武汉市房管局公布的一组数据了解基本行情。

    今年1—2月份,新建商品住房网签销售16591套,网签销售面积186.83万平方米,同比减少38.73%。3月1日至3月27日,武汉新建商品住房网签备案共8023套。

    也就是说,从今年1月1日至3月27日,武汉新建商品住房大概卖了2.46万套,不足2.5万套。按照这个速度计算,3月份销售很难突破1万套。除2020年封城期间外,这几乎是近些年同期数据的最低值。

    按照往年武汉全年新建商品住房销售正常水平(约20万套)对比,今年的速度和销量下滑明显。

    而从我走访调查的销售现场表现来看,表现疲软的楼盘一周甚至一个月只卖一两套新房。开发商在政策及公司制度允许范围内,基本已经使出浑身解数。不少开发商迫切渴望新政出台。

    这里先思考一个问题,为何当前楼市销售速度和销售量锐减?这个锐减的速度和绝对值是不是太夸张了?

    我们绝对不能盲目地、笼统地将原因归结为地产行业不行了。稍微用常识分析都知道,各行各业在正常情况下不可能在短短几个月内突然断崖式下滑。这里需要所有地产从业者和关心地产的人士理性细致分析。

    除了《2022楼市研判》系列文章分析过的楼市出现短期波动(短期超跌)的主要原因外:

    1.金融措施踩踏,尤其是部分机构对房企专项资金的监管严于国家标准使企业短期承压;

    2.贷款难、监管严、债务紧三重压力下,迫使房企为周转资金而以价换量;

    3.极少数典型房企巨头暴雷,给行业带来史无前例的负面影响,主要冲击市场信心;

    4.信心受挫后的一些购房者选择持币观望;

    5.疫情的不确定性和房企外债的不断到期轮番打击市场信心……

    还有行业内消费端的几点明显原因:

    1.疫情过后广大家庭收入普遍降低,在所有开支中购房开支成为被首要削减或延缓的消费预算项目。

    2.一些观望者认为房地产横盘已久,已经逐步丧失金融属性,不具备保值增值的良好属性,流通性能下滑,导致购买欲望下降,观望情绪加重。

    3.所有购房群体中,处于“两端”的购房者遇到的障碍各不相同。绝对刚需客是希望地段越核心越好,但价格支付能力上却捉襟见肘,小几百元的单价差都会让交易止步。

    按照现在的价格来看,武汉三环、四环外的房产已经相当便宜,甚至汉阳二环外的房价也相对很便宜了,处于阶段性的历史低位,完全适合绝对刚需群体上车。

    那么成交量为什么还没有放大?除了支付能力外,有一个很重要的原因是房价的“躺平”,甚至在局部地区不断降价,导致这些初入市场的购房者感到迷茫、畏惧,怕自己买在了高位。

    还有一种声音是,因为房价躺平,认为未来房地产将长期躺平,所以他们不着急,对他们而言买房和租房都差不多。既然买房还面临降价风险,卖掉二手房又难,那不如现在租房。

    这就是前文所说的房地产短期“超跌”导致金融属性暂时消失,继而产生的负面影响。

    而中高端改善群体往往面临没有房票,或首付资金不够的难题。

    这里需要说明的是,这部分中高端改善群体并不是炒房客,而是和刚需群体一样具有真实自住需求,是家庭阶段性、结构性改善需求。比如两口之家变成三口之家,或者三口之家变成四口之家等。

    在二手房市场流动性几乎被锁死的前提下,很多改善族没有办法在短期内腾挪出一张房票来购买新房。另外,对于总价千万门槛的豪宅,这些改善族的收入能力完全匹配,但是短期支付能力却存在困难。

    按照现行的规定,二套房低于等于144㎡需要首付五成,大于144㎡需要首付七成。难题恰恰出在这个七成首付环节上。

    要知道,能够称之为中高端改善需求,那么大概率是购买大面积产品,也就必然面临首付七成的难题。一套总价上千万的房子,首付700万和全款1000万有多大的区别呢?

    换句话说,这些遇到难题的改善族并不是为700万—1000万中间差的300万犯愁,而是对一次性拿出700万感到困难。

    为什么我判断的是“不是收入能力有问题,而是支付能力存在困难”?是因为全行业的热钱流速变慢,不确定性风险上升,坏账率提高。打个比方:

    张三是一家广告公司的老板,按照往年正常情况,他一年赚个一两百万不成问题。按照他的经营规模和收入能力,是否匹配得了千万级的豪宅?完全没问题。

    但是遇到疫情的这几年,他的客户(甲方)结款周期拉长,部分合作可能还存在结款难甚至形成坏账的风险。从全年来看,他的业务规模没有很大的下滑,但是实际收款额度和速度明显下滑。

    面对这样的不安全感,张三还能不能倾囊而出购房?不可能,买房尤其是在首付环节属于一次性的交易,几乎就是在一分钟内付款大几百万。

    但是如果说这套千万级的房子不要求张三一次性首付700万,而是按照国家对二套房首付的最低标准四成起付,那么张三有没有支付能力?

    绝对有。

    因此带来的月供有没有问题?我认为只要银行系统对其个人资产以及收入充分调查评估,问题不会很大。

    通过上述这些现象我们可以看出,不同消费群体所呈现的困难各不相同。因此我们不能笼统地说房地产行业不行了。同时,在“对症下药”方面,政策也势必会更有针对性。

    楼市大招的可行性分析

    面对楼市目前存在的困难,地方政府已经充分意识到了出台政策维护市场稳定的必要性、紧迫性。去年年底至今,高层传达的基本全是放缓、放开的基调。这就给了地方较大的操作可能性,无论是在金融支持上,还是在舆论环境上,或是在操作空间上都形成了有利条件。

    我判断,接下来的楼市政策除了落户政策、交易税费、房贷利率下调等常规操作外,应该会大概率涉及到“降低首付”“放开部分限购区域”“以‘投亲养老’等形式支持家庭第三套购房资格”方面。

    值得一提的是,这些方面都必须是在国家红线以内操作。

    如果非要对以上三个方面进行排序,我个人判断是降低首付的可能性最大,打开部分限购区域(带动产业、人口流入)其次,“投亲养老”支持家庭第三套购房资格最次。

    我认为降低首付具有较大可操作性,因为相比打开限购区域,降低首付更具有实际意义。为何?

    因为“打开部分限购区域”和“变相支持第三套房”本质上都是解决额外购房资格问题,可以理解为,这些利好主要是对那些被限购的家庭而出。如果是想针对既被限购又名下无房的家庭,完全可以直接降低购房门槛,比如“要求社保三个月甚至更低”来操作。

    因此,只有降低首付才能更加符合“充分释放居民住房需求”的指导精神。当然,“降低首付”肯定是在国家红线内操作。目前国家对首付的规定是,首套房二成起,二套房四成起。

    当这些家庭的首套房已经不存在贷款,或者只有极少比例的贷款,完全可以通过银行对首套房抵押估值,折算出一部分贷款额度到二套房的贷款额度中,即适当降低二套房的首付比例,并不会因此产生重大金融泡沫,从算总资产的角度看,与原规定基本一致,风险在可控范围。

    而这样的操作也更加体现出制度灵活与金融关怀。

    而对于降低首套房的首付比例,则可以有多种政策牌、温情牌来打,它作为家庭唯一住房,充分符合“住有所居、房住不炒”的导向。

    “打开部分限购区域”“变相支持家庭第三套住房”和“降低首付比例”,只有后者属于金融政策,而金融政策往往是短期内见效最快的政策。

    当然,这里要补充说几点。无论是以上政策三选一,还是三选几,楼市“大招”都一定是组合拳,针对性地持续打出来。

    而对于主城区和非主城区应该各有侧重对待,主城重改善,非主城重刚需,不同区域对不同购房群体的政策倾斜应有重点。

    预计出台时间与基本面走势

    以上只谈到了消费者涉及到的交易端,而对于企业端,可能会在拿地条件、开工、销售、贷款等方面有不同程度的支持。

    无论是交易端还是企业端,政策首要解决的问题是“行业循环”,通过政策来促进行业恢复良性循环(关于“楼市良性循环”分析,详见《2022楼市研判2》)

    而楼市大招出台后,市场还需要一定的修复信心时间。修复信心是一项系统性的长期的工作。

    今年是近些年来楼市政策环境最宽松的一年,上半年会感受到明显的回暖,但这种回暖程度仅仅是对短期“超跌”后的修复,不会出现大牛和疯牛行情。下半年全国会召开五年一度的重大会议,全年各行业主基调都是稳字当头。

    目前武汉楼市的价格总体上已经到了阶段性的“底部”,我个人的研判依旧是不鼓励炒房投资,但具有合理自住需求的购房者应该重视这样的上车机遇,完成刚需置业或改善、置产配置等抉择。

    未来,不同区域、不同产品的分化还将加剧。而不同购房群体、不同需求者甚至不同家庭阶段的购房者,不应该用一套标准来审视所有问题,尤其是不要轻信各类“专业人士”的一家之言。买房是一套系统性的、针对性极强、影响力深远的重大家庭决策,购房者应该形成一套自己的思维逻辑谨慎参与楼市。

    最后,关于政策出台时间,我在《2022楼市研判5》中说过:预计“武汉楼市大招”大概率还是会在本月释放。如“大招”内容涉及与金融系统协商,则有可能推迟到下个月释放。

    跑赢银行利率及货币贬值速度也是维护市场稳定的一个重要参考指标。

    有关方面对新政高度重视,新政的制定者已经超出了单个职能部门。无论具体政策如何,都对现在市场的参与者大概率是一次重大利好。我们完全有理由去乐观等待,武汉楼市的大招正在路上。

    冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者

    撰文:冯毅成    

    审校:劳蓉蓉



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