特写 | 凌骏：存量物业的关键在于稳定回报

观点网 随着中国存量房时代的到来，房地产行业面临转型的同时，也为金融创新带来了更多的机会，并由此对行业形成不一样的认知。

在2017上海观点城市论坛直播间，魔方金服创始人兼CEO凌骏接受观点新媒体采访时指出，在存量资产融资贷款中，有产权标的比没有产权标的的投资风险相对较低这种看法，是武断和草率的。

他认为，国内的贷款融资一般是以借贷方资产作为质押并由此进行相应的估值，但随着资产价格越来越高，这一模式显然会有问题。而国际上通用的逻辑其实是把还款能力作为第一还款来源，而资产则作为第二还款来源。

“如果有明确的还款能力、企业经营得非常健康，这样的企业有没有资产抵押并不是很重要”。

据了解，作为存量房地产行业综合金融服务商，魔方金服致力于构建“互联网+金融+房地产”的商业模式，提供包含股权和债权在内的5种金融产品，覆盖存量地产全产业链上的融资需求。

作为商业地产领域最专业的资产管理机构，魔方金服拥有线上理财（魔房宝）、商业保理及私募投资基金三大业务平台，助力核心区域城市更新，打造全产业链金融服务。

成立两年以来，完成三轮千万级融资，截至目前已签约300多家知名品牌长租公寓、联合办公、商业、，合作房源达30多万间，发行金融产品总规模超3亿人民币。

在凌骏看来，以租赁为主导的后房地产市场将会有很多证券化的机会，但如何进行风险把控也尤为重要。

他介绍，魔方金服在选择标的上分为两步进行，第一步由投资团队进行，对企业持续经营的能力做考察，并基于评估结果给予综合的授信额度，第二步的放款流程则由风控团队进行。

“国内金融行业面临着诸如政策风险、经济环境变化等系统性风险，以及行业缺乏规范性标准化等风险。目前以金融的角度来看，存量房租赁领域的金融平台最关注的还是存量物业能否有稳定的租金回报。”

据了解，为分散业务风险，魔方金服的投资范围正由长租公寓转向更多具有稳定现金流的标的。凌骏介绍，公司目前的业务范围不仅包括了公寓、酒店、办公、商业等大类，还包括了月子会所、会展中心、停车场新型物业形态等。

值得注意的是，在过去两年里，魔方金服虽然逐步完成了存量房行业金融全产业链布局，打造了一个包括物业、收房、设计、装修、配置、出房、租后服务等全产业链的综合金融服务平台，但在采访中，凌骏首次表示，鉴于这一产业链条过长，或许每一环节引入专门的运营机构是更好的发展模式。