尽快平息恐慌 防止局面失控

丁建刚 2017年春节之后，特别是进入3月份之后，中国一二线城市房地产市场，从数据上看价格并没有明显上涨，至少国家统计局的指数和各个城市的均价数据都如此。

看似平静的市场实际上暗潮涌动。

主要一二线城市都出现了疯狂的抢购潮。抢购潮甚至已经外溢到了一线城市周边的一些三四线城市。各个城市的热点楼盘，几乎都是一房难求，抢到的喜极而泣，没买到的绝望而泣。

3月17日晚，北京、广州、郑州、石家庄等城市连夜加码调控。但人们质疑限购限贷政策的效果，甚至认为越调控房价越涨。

市场到底怎么了？新一轮卷土而来的恐慌情绪从何而来？我们不得不对一年多以来政策和市场走势进行一次梳理和反思。

一、2016年的去库存政策

1. 2015年底，在中国经历了2015年重大股灾及经济下行的压力下，中央经济工作会议明确提出了房地产市场去库存，甚至直接鼓励个人和企业投资购买商品房。

随后在2016年的春节前后，出台了降低首付、降低二手房交易营业税年限、首套房8.5折优惠利率等政策，一场轰轰烈烈的去库存运动由此展开。

这一政策完全可以理解。但遗憾的是，没有预见到投资资本迅速扑向一二线城市，并产生了严重市场分化。一线城市暴涨，三四线城市去库存并不明显。

甚至到了2016年五六月间，以南京、苏州、合肥、厦门为代表的所谓二线“四小龙”城市价格已经出现了比一线城市涨幅更大的暴涨。5月9日，《人民日报》权威人士已经明确提出了“房地产泡沫”，但政策仍然没有点刹。

如果当时有这种预见，应在出台政策时附加一个条件：“一旦某个城市库存下降到合理水平，所有鼓励去库存的优惠政策立即停止。”但直到9月30日没有任何政策出台。

二、金融货币开闸放水

2016年上半年，信贷增加额高达7.53万亿，超过了2009年强力救市时期的水平。

其他融资渠道也极为宽松。2016年房地产企业发债规模超过一万亿元，为房地产企业购买土地提供了三分之一的弹药。

三、9·30急刹车

时至2016年9月30日，在一二线城市大部分已经暴涨了一段时间之后，中央政府紧急刹车。对热点的16个城市动用了最严格的调控手段，恢复了始于2011年而绝大部分城市在2014年已经解除的限购政策。

但更为严厉的是，要求每个城市从10月份开始均价环比零增长。调控政策从限购限贷，升级到了限价。由于环比零增长的要求，各城市政府为了使均价零增长，只能动用限预售证发放、限网签等极端行政措施。

限购政策虽然是非经济的行政措施，但至少还是限制了部分需求，从2011年限购措施效果看，也确实起到了一定的作用。

但限价政策则是彻头彻尾的计划经济，而且这一措施向市场传递了两个错误信号：

第一，现在是政府限价，总有一天政府会放开，一旦放开，还可能暴涨。

第二，现在开发商给出的价格，甚至比购房者预期的还低，反倒进一步刺激了购房者的购买欲望。

四、2017年的政策

3月5日，全国两会上的《政府工作报告》对2016年中国一二线城市房价暴涨只字未提。（报告之后经代表审议加了一句 “遏制热点城市房价过快上涨”。）这给市场传递了一个信号，政府不敢向房地产市场下狠手。

五、关于房地产税

多年来，关于中国房地产市场的调控机制一直陷入一个死胡同，就是对房地产税寄予极大期望，认为房地产税一出，万事迎刃而解。

中国房地产市场的基本逻辑，特别是土地出让制度，非私有化的土地收取了七十年高额的土地出让金等等一系列的顶层制度和逻辑，决定了房地产税几乎是无解的死胡同。

今年全国人大新闻发言人傅莹表示，“今年没有把房地产税法草案提请常委会审议的安排。”这其实是多年以来，完全意料之中的结果。

但给公众传递的信息是，官方不想出房地产税。

六、关于长效机制

房地产市场的长效机制六年前就在《政府工作报告》中提出，但是建立长效机制需要改变中国房地产市场的基本模式和顶层设计。

最重要的是分税制、土地出让制度、土地使用的错配、城市与城市之间甚至省份与省份之间的土地调剂、金融政策，也包括税收政策等等。

这些顶层设计和基本逻辑牵一发而动全身。因此，在过去的六年中，纹丝不动。

时下，中国的一二线城市房地产市场恐慌情绪弥漫，除了以上的分析以外，更重要的是对未来的信心不足，对本币对内对外贬值充满了恐慌，这种抢购的恐慌程度堪比1988年的通胀。

房价的大幅度上涨实际上也是一种非经济学意义上的通胀。

面对时下市场的严峻局面，官方必须考虑迅速缓解平息公众的恐慌情绪，否则有失控的风险。但又不能急刹车，如果出现房价大幅度下跌，同样也存在着巨大的风险。

丁建刚 浙报传媒地产研究院院长，观点地产新媒体专栏作者