别墅MINI化的现象和本质

谢宇晗 近两年，不断有小户型别墅项目涌现市场，并且，往往一入市就被一抢而空，像绿城·桃李春风（杭州）、泰禾·杭州院子（杭州）、华润天合（广州）等。我们看到别墅出现了MINI化的现象，这个现象出现的背后有哪些原因？合富辉煌建筑设计研究部带您透过现象看本质。

别墅MINI化现象

注：本文所研究的别墅是指独门独户、有天有地的低层住宅产品，不含叠墅产品。

1.绿城：从桃花源到桃李春风

绿城早期的别墅多为大户型产品，例如，绿城桃花源（2005年入市），主力产品建筑面积为500-600㎡。然而，绿城桃李春风（2015年入市）横空出世，建筑面积仅为80-180㎡，掀起一股MINI别墅的热销风潮。

▼绿城桃花源

典型户型：约483㎡（建面）六室四厅八卫，庭院面积约1000㎡

▼绿城桃李春风

典型户型：83㎡（建面）两室两厅两卫，庭院面积80-95㎡

2.泰禾院子：从中国院子到杭州院子

“院子系”是泰禾集团的一个高端中式别墅产品线。中国院子（北京）(2009年入市）是泰禾院子系列的第一个项目，主力产品建筑面积为400-500㎡。然而，近年泰禾院子也出现MINI化。例如泰禾杭州院子（2016年入市），主力产品建筑面积为150-200㎡。

▼泰禾中国院子

典型户型：约400㎡（建面）五室三厅五卫，庭院面积约1000㎡

▼泰禾杭州院子

典型户型：195㎡（建面）六室四厅八卫，庭院面积约100㎡

别墅MINI化的本质

原因1：中产阶级已成为规模市场

据瑞信研究院的数据，若参考2015年美国对中产阶级的定义，中国的中产阶级数量已占全国成年人口的11%，按绝对值计算已是全球最多，达1亿多人，而且数量还在迅速增长中。

原因2.中产阶级对生活品质有一定追求

中产阶级有独特的价值观和消费观，生活不一定要奢华，但要有格调。MINI型的别墅圆了他们的别墅梦。

原因3.土地成本快速上升

据合富研究院监测数据，沿海地区楼面地价2015年同比上涨50%，2016年同比上涨110%以上。内部地区楼面地价2016年同比上涨约100%。

由于土地成本上升过快，产品单价随之高涨。但是，中产阶级总价承受能力有限。面对这种形势，开发商普遍采取的策略是将别墅产权面积做小来控总价。

原因4.MINI型别墅在土地成本与中产需求之间找到平衡

通过产品创新、高赠送，小面积产品也能拥有大天地，也能拥有较为舒适的空间。高性价比吸引着众多购房者的目光。

例如泰禾杭州院子的小面积别墅，产权面积为195㎡，通过产品创新，高赠送，室内面积接近370㎡，达到了传统别墅的面积尺度。

▲泰禾杭州院子户型尺度分析

广州中心区在售别墅MINI化现象初探

注：本文所定义中心区别墅是指，距离珠江新城双子塔车程约15公里以内的项目。

广州2016年中心区在售别墅项目有9个，按入市时间排序，可发现，2015年之前入市的项目建筑面积大都为300㎡以上，2015年后面市的项目建筑面积多为300㎡以下。可见广州中心区别墅也出现了MINI化的趋势。

广州中心区2016年在售别墅项目产品规划结构

数据来源：阳光家缘

标记合富辉煌Logo的项目为合富辉煌代理

结语

随着经济的发展，我国中产阶级在迅速壮大，拥有独立庭院的常住别墅和旅游度假别墅是众多中产阶级的梦想。由于土地成本不断上升，低容积率项目越来越少，导致别墅单价不断攀升。别墅的MINI化，正是抓住了这一波客户需求和痛点。控制面积的同时提升空间附加值，既解决了客户对总价的敏感，又满足了他们对生活方式和空间的需求。

谢宇晗 观点地产新媒体专栏作者 合富辉煌集团副总裁