观点指数周报：北京成交下跌一成 万科并购拿下朝阳门头沟两项目

观点指数 据亚豪君岳会统计数据显示，2017年春节后首周（2月6日-2月12日）北京共实现商品住宅（不含保障房与自住房）成交758套，成交面积8.06万平方米，这一成交量相比2016年春节后首周分别下滑10%、1%。

亚豪机构市场总监郭毅认为，在经历了去年的“930”新政之后，北京房地产市场快速上升的趋势被打断，而进入2017年以来，春节前后央行连续提升MSL、逆回购、SLF利率“变相加息”，再加上北京市场开始出现“二套房最高贷款年限25年”的传言，这一系列变动都预示着2017年货币信贷政策将保持收紧态势，利空因素将促使楼市销量承压。

市场观察

供应情况来看，2月6日-2月12日，北京商品住宅市场共有两个项目入市，这也是2月以来仅有的两个项目入市，其中包括普宅项目都丽华府以及商办项目泰禾中央广场。两个项目共新增住宅产品990套，预售许可面积9万平方米。而在去年同期则无项目入市。

与去年对比来看，北京住宅项目入市节奏出现前移。不过亚豪机构市场总监郭毅同时认为，北京市场供应难以出现太大突破。

首先2016年7宗可售宅地的冰点成交成为今年住宅市场供应的最大制约；另外房地产收紧政策之下对于预售许可证的“加强”管制，对于供应市场节奏也形成一定制约，受到这两方面制约的影响，预计2月乃至整个2017年北京商品住宅市场供应均将保持低位运行态势。

二手房方面，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年2月上旬（1-10日），北京全市二手住宅共网签4402套，与今年1月上旬的网签量相比虽然增加了7.5%，但是与去年2月份春节后北京二手房市场的快速回暖相比，今年节后的北京二手房市场则延续了去年四季度以来的低迷态势。

2016年2月份春节过后，北京二手住宅市场迅速回暖，交易量仅用三日就突破1000套，并在此后四个工作日持续保持在1000套以上，节后8天（含两个休息日）平均网签量为770套/天，交易热度非常高。

相比之下，今年春节过后北京二手住宅市场热度大减，单日最高网签量不足800套，节后8天（含一个休息日）的平均网签量仅为550套/天，同比去年春节后的日均网签量下跌28.6%。

商业地产

2月6日-2月12日，北京市写字楼市场成交成交60套，成交面积1.79万平方米，成交均价21897元/平方米，成交金额3.93亿元。

商业市场方面，成交33套,成交面积0.34万平方米，成交均价40218元/平方米，成交金额1.38亿元。

土地市场

2月6日-2月12日，北京无新增土地供应及成交。

另据万科企业股份有限公司2月7日所发布的1月份新增项目简报显示，月内万科在北京新增了两个项目，支付总地价13.35亿元，总建筑面积13.4万平方米。

其中，朝阳区的北京红领巾桥项目，位于东四环与朝阳路交汇处，红领巾桥东南侧。地块净用地面积1.6万平方米，容积率5.8，计容积率建筑面积约9.0万平方米。万科拥有该项目60%权益，需支付地价款约12.15亿元。

门头沟区的北京军庄项目，四至为规划路。地块净用地面积7.5万平方米，容积率0.6，计容积率建筑面积约4.4万平方米。万科拥有该项目50%权益，需支付地价款约1.20亿元。

宏观政策

近日，在“京津冀协同发展调研行”座谈会上，北京市市长蔡奇透露，目前北京城乡建设用地规模为2921平方公里，“十三五”规划控制目标定为2800平方公里以内，这就要求从2017-2020年全市年均减少存量30平方公里。

“严控增量”方面，蔡奇说，将严格执行产业禁止和限制目录，严把企业项目准入关，从严治理企业超登记范围经营；并实行“减量建设”。

蔡奇称，根据“十三五”规划2800平方公里的控制目标，则从2017年开始到2020年，全市每年要减少存量30平方公里。“要先做‘减法’，减到30平方公里以上的，才是当年的新增建设用地的规模，从而对新增用地和新增产业，形成更严格的约束。”

至于“疏解存量”，蔡奇指出，2017年北京市将疏解退出500家一般性制造业企业，清理整治“散乱污”企业2570家，累计完成7000家“散乱污”企业的清理整治，基本完成对“散乱污”企业清理整治；继续加大力度疏解批发市场，疏解提升市场120个，包括完成动物园地区、大红门地区、天意、永外城等批发市场的撤并、升级和外迁；疏解提升38个物流中心。

同时，北京今年将有序疏解部分教育、医疗功能。

而疏解北京非首都功能腾退下来的土地资源，将主要用于建绿地、建公园、建公共服务设施，提升首都的人居环境、城市的整体发展质量。

附：北京区域房地产项目一周销售数据(2016年2月06日-2月12日)

数据来源：北京市住建委、观点指数