王媛媛：时代商管的轻资产模式

观点网 “从整个集团的布局上来讲，商业部分对住宅主营业务是一个有效的补充。”随着项目的先后落地，时代地产旗下的商业地产业务规模已逐渐扩大。

11月23日，在2016观点商业年会现场，时代商业管理有限公司总经理王媛媛接受观点新媒体采访时透露，时代商管采用的全部是轻资产模式，且更多集中于商业办公领域，商业办公方面还有很多市场需求没有被满足。

时代商业管理有限公司总经理 王媛媛

不过，王媛媛坦言，虽然时代地产的商业模块运营了十多年，但近两年才真正发展为较大的业务模块，未来还需要继续努力。

时代的轻资产模式

对于商业轻资产模式，许多人的理解会是品牌输出，但时代商管的轻资产模式则不然。除了以固定租金递增的方式租赁旧厂房、仓库、农民房等旧物业改造为商业街、创意园、写字楼，时代商管还会租赁一些闲置的土地，然后开发成商务园区。

今年10月份正式开工的时代E-PARK（番禺）以及2017年即将入市的天河E-PARK、海珠EPARK项目，都属于时代商管租赁土地后打造的2.0产品。

王媛媛介绍道，目前时代商管的三个E-PARK项目打造的都是园林式的高层办公环境，意在打造一种新的商业办公环境，项目楼上是办公楼，楼下则是园区，另外还配套有便利店、食堂、健身房、咖啡厅、会议中心等休闲活动空间。

观点新媒体了解到，除了远景路商业街项目外，时代商管的项目更多集中于商业办公方面。

“商业办公方面还有很多市场需求没有被满足。”王媛媛表示，现在很多的办公环境都是在城市CBD里的封闭空间，所以希望能将办公区与自然环境结合起来，打造一种新的商业办公的环境和模式，“为什么叫E-PARK，因为PARK就是公园的意思”。

不过，由于针对的是办公人群且要求有足够大的公共空间，时代商管E-PARK项目选址基本是在城市副中心的地铁上盖，不仅交通方便，而且能够提供足够大的空间，未来也主要针对无需在市中心办公的科技、IT、保险等服务性的中小型企业。

此外，考虑到园区内配套的商业运营管理问题，时代商管还在园区内打造了一个“企业邦”平台。便利店、咖啡厅等能够盈利的项目就外包给商家，会议中心、高端西餐厅等则由时代商管自营。

同时，该平台还可以为企业提供工商、税务处理、中小企业财务外包、法务咨询、专利商标申请等服务，还可以为园区内的企业打造一个资源共享的沟通平台。

时代商管的未来

王媛媛表示，如今土地成本高昂，购置成本太高，选择租赁旧物业或土地再改造的成本相对就低很多，只需要建筑费用和租金。

而时代商管获取的土地有两种类型，一种是在城市更新过程中，许多因为不能流转而被闲置的地块及物业；另外，则是时代地产获取的旧改项目中，动工开发之前会有一段时间是闲置的，在此期间就可以先由时代商管托管，并改造运营，从而发挥土地价值。

只是，在支付的成本费用少的同时，依靠收取租金盈利的方式需要的回报周期也会更长。

对此，王媛媛坦言，比起住宅业务资金回报周期肯定比较长，但每年的现金流却是非常稳定的，而且在投资回报期结束以后，所得到的利润值也更高，长期的投资回报率也会比普通住宅更高。

对于时代地产而言，这样一笔稳定且风险较小的收入，无疑是最好的高速周转资金，“从整个集团的布局上来讲，这对住宅主营业务是一个有效的补充。”

截至目前，时代商管共有6个主要项目，共计100多万平方米的体量，包括远景路商业街、国际单位创意园、TIT创意园三个1.0的旧改产品，以及天河、海珠、番禺三个E-PARK系列的2.0产品。

未来时代商管还会进入广州一些更加核心的地块，并且逐渐向深圳及珠三角扩张，甚至会布局北京、上海。“如果要进一步走出珠三角，商业比住宅更能够快速的走出去。”

虽然时代地产的商业模块运营了十多年，但近两年才真正发展为较大的业务模块，因而王媛媛表示，时代商管未来的发展方向不只是局限于商业办公领域，因为商业环境变幻莫测，不像住宅比较稳定，所以现在并不会太局限公司的发展方向，“十个商业地产商有十个不同的套路，我们也希望有多一些的尝试和探索。”