主题讨论会：资本新时代 金融如何助推商业变革

主持嘉宾：世联行首席技术官黎振伟先生

讨论嘉宾：五洲国际控股有限公司董事长舒策城先生，中国勒泰商业地产集团董事局主席杨龙飞先生，旭辉控股（集团）有限公司副总裁蒋达强先生，花旗银行董事总经理、中国研究部主管兼亚洲区房地产板块研究主管蔡金强先生，正荣商业管理有限公司总经理张子玉先生，霸菱亚洲投资董事总经理林熙龄先生，香港元丰资本执行合伙人古迎辉先生，星展银行董事总经理、中国房地产及战略客户主管洪诚明先生，越秀房托投资总监李文峥先生

黎振伟：感谢大家坐到最后环节，本场队伍规模强大，一共有九位嘉宾，加上我一共十个人，我们的话题谈到商业与金融结合。非常感谢刚才的嘉宾，我蛮困惑，怎么没有香港嘉宾来演讲，都是国内的嘉宾。可能香港的经验不好讲，因为他们的模式未必适合国内，现场可以互相学习，但确实不好讲，我发现更多的创新来自国内。

刚才的嘉宾既谈到纯商业，也谈到复合投资商业。在座各位都是发展商及金融从业者，我们能否像刚才两位研究嘉宾一样，谈谈更有价值的模式。

本次讨论环节的主题是金融与商业，现在的商业不好做，不容易做，我们要做金融。今天中国商业有点像中国实业，昨天广州拍地，8块住宅，2块商业，结果7块住宅用地拍了7个地王，2块商业用地1块流拍、1块底价成交。各位，现在做商业的的开发商不容易，别说救国，先救实业。

在商业模式下，请大家回答两个问题，一是商业跟金融，谁重谁轻，孪生兄弟也有早出生和晚出生；二是从银行来讲，你想投资什么样的商业，现在还投商业吗？你对商业地产商有什么建议？商业地产商回答，商业跟金融谁跟重要。在今天的环境下，我们该做什么样的商业，你需要怎样的商业模式，需要什么样的金融支持你？一个是需求，一个是要求，这个问题说简单不简单，说容易不容易。

首先交给做商业的舒总，我发现只有你是香港的商业家。我刚刚搜索了舒总的资料，商业也不容易，商业很难卖，您如何看商业金融，您要做什么样的商业？

舒策城：第一个问题，商业跟金融哪个重要，我认为商业更重要。首先把商业做好，如果不做好商业，没有金融会支持你。做好商业，金融有可能支持，我认为商业很重要。当然，不能说金融不重要，在中国，今年商业地产压力很大，做这个行业的压力很大。

我们在全国做了几十个商业项目，其中有十几个综合体，二十几个专业市场。这两条线比较起来，综合体压力明显比专业市场大，我一直两条线发展，做专业市场和商业市场。我从2004年开始做这个行业，经济好的时候综合体好做，零售业增长比较快，经济下行时发现抗风险的专业市场比较好，专业市场有刚需，专业市场的产品价格比较低。综合体，经济好的时候可以消费1000块，经济不好的时候会消费100块；大家有钱买奢侈品，收入不好的时候不一定买奢侈品，只买刚需品。

在中国做专业市场和综合体的不多，应该只有我们一家，我们做了16个综合体，24个专业市场，别人委托我们管理的还有20个（综合体和专业市场）。五洲国际现在管理60多个项目，其中20多个是别人委托我们管理，自己的项目有40多个，不能说这个行业压力不大，我认为商业地产还是有压力的。

按道理商业地产是一个很好的行业，有些城市规划过剩造成商业压力很大，如果规划合理是很好的行业。在中国内地，我们开发了一些住宅，把住宅当投资的产品。按理说商业更适合投资，但在中国内地不一样，住宅当产品，要合理规划商业，价值不会差于住宅，这样一来，商业真的是过剩，明明适合建两个综合体，却建了五个综合体，肯定没有价值。香港和国外的规划应该比大陆合理、科学，别人的商业压力不像我们这么大。

中国成都、沈阳有很多综合体，这哪受得了？这完全是规划出了问题。为什么专业市场好一点，因为专业市场注册人少一点，我们是2013年在香港上市。

黎振伟：舒总，抓紧时间，接下来让这位先生，他是金融的，如何让他愿意投你的项目。

舒策城：我们把商业做好，希望金融可以支持我们。

黎振伟：你要告诉他，你怎么支持我，我做什么东西。下一位是来自霸菱亚洲投资董事总经理林总，你要投资商业，如果舒总是专业市场的，你愿意投吗？两个问题，一是商业跟金融谁重要；二是如果舒总做商业市场，你愿意投他吗？您要投资商业，愿意投哪些？如果要投，你要求他怎么变化？

林熙龄：不是你的专业市场不好，但我不会投。我会解释为什么我不会投，我不知道明年，我只是说现在。

回答第一个问题，金融跟商业地产谁重要？我们是投资者，如果没有金融，根本不能做投资，两个都重要，舒总说这个做得不好，拿不到钱，这是鸡跟鸡蛋的问题。为什么以前不投专业市场，传统商业地产是做好商场，不管是什么业态，都追求稳定的现金流，做什么产品都可以，只要有稳定的租户组合、稳定的定位和稳定的现金流。现在不一样，有电商冲击以及很多莫名其妙的理论，体验性也好，购物模式不一样了，现在周期很短，每个人都在摸索下一步怎么做，不管体验性、家庭。传统的可能不行，反过来是不知道。

金融这一块，我觉得传统的不行，要找一些可以接受风险比较高的投资者，看看能否配合，你的现金流可能不稳定，但是两三年后如果你是一个大赢家，投资者可能就会投你。传统的融资银行可以做，贷款比率也比较低。所以反过来说，你虽然介绍了不确定性，但如果未来体验性一旦成功，最后分成肯定比追求现金流稳定要好。

黎振伟：你说都重要，孪生兄弟也有大小。你现在找到投资模式了吗？

林熙龄：找到，但有不确定性。

黎振伟：第二位嘉宾来自勒泰商业地产集团的杨龙飞董事长，您昨天在恒隆谈到的项目很出名，至今如何回答这两个问题，金融与地产；你现在做的商业如何创新，以得到金融的支持？

杨龙飞：谈谈金融和地产，这两个词是皮和肉，是密不可分的，有钱不懂不行，懂了没钱不行，两个都懂的人不多。

我谈谈我的观点，一是商业地产不能没有金融；二是商业地产不能不懂装懂，人的能力不能超过阅历。很多人在商业地产赚了很多钱，但这个行业门槛并不像住宅行业的那么低，肯定不能不懂装懂。

互联网，今天听沈建光先生说的话很有哲理，回到本质。很多人对商业的概念，知其然，不知其所以然。大家都知道“光棍节”，光棍节11月11日卖了1000多亿。谁能告诉我10号和12号卖的多少钱，线上怎么把线下都取代了？都知道卖1000多亿，我问一句“马云，12号卖了多少钱”，谁也不说这个事。

过去开饭店，到饭馆吃饭，没有信息，没有移动互联网，不那么方便。商业的本质是实实在在的供和需之间的关系，互联网加上技术，无非是精准、高效、服务，跟那个没关系。

我们是做零售业的，沈建光说得非常好，静下来多想想。光棍节要干什么，去过国外的话，国外圣诞节所有零售商都会促销。

黎振伟：回到我们的主题，现在谈到的是地产和金融。您的企业如何跟企业合作，我们现在要卖住宅。

杨龙飞：我没有住宅，专做商业。

黎振伟：如何解决资金？

杨龙飞：做商业一定要有金融支持，像水游城2008年已经在做了，中国市场生态不成熟，你热爱这个行业，市场环境不成熟，也是做不好。如果你有很好的商业理念，这里有很多经济指标符合投资人回报的需要，到底有多长时间，这还有产业链的问题。

勒泰商业2003年开始做，2004年开业，我们是在马来西亚设立，马来西亚项目有12万平米，但当时有现金流也拿不到钱，没有钱就做不了，金融危机后才有雇佣。

我在谈本质，不能草草说金融和地产，今天的课题我稍微跑题，都说“双11”卖的多少钱，从来没有人问12号卖多少钱。线上线下是事物的两方面，本是商业，互联网只是一个技术，各行各业都可以应用到。

黎振伟：一个皮，一个肉。你没有做住宅，完全做商业，接下来让杨总总结。

杨龙飞：商业，人的一生中有很大一部分时间在这个世界，像今天活动是商务论坛。我们一生中80%时间在室内，如果你是工人，在车间，是工业地产；如果是物流的，装卸货，去仓库里是物流地产；你是医生、大夫，是医疗地产；你是老师，是教育地产；你老了，腿不能动，只能晒太阳，你是养老地产。地产里有很多种类商业。

谈到商业地产，我得把我的理念说出来，我得做一下广告。我的理念是携手世界商业，改变城市生活。这不是泛泛的口号，这是一本艺术，购物中心是商场的，是了解这个城市人都市生活习惯的一门科学。我从山东过来，要跟大家沟通我的理念，不是显摆。

我做商业地产很长时间，很多人知其然不知所以然。大家都知道都市生活，人类生活需要各种服务，而我就是整合各种服务的，把高效、零售的整合起来，把健身等体验型的，以及把城市所有好的、有代表性的整合进来；把这个城市没有的，别处有的，这里人们消费可以适应的放进来，整合成大的综合体，各自发挥协同效应，聚集人流，为城市服务。我们做的购物中心，就是让整个城市的生活有提升和享受。

黎振伟：接下来的嘉宾是做商业和做银行的，有请旭辉控股副总裁蒋总，你怎么看商业和金融，旭辉商业模式里如何解决金融。如果跟花旗银行的蔡总谈谈你的商业模式，他愿意投资你的商业吗？如果你找他做投资，他愿意来吗？你们共同探讨，由于时间关系，每人只能3.5分钟。

蒋达强：旭辉控股是以住宅开发为主的公司，我管商业和住宅，管住宅、城市这一块收款达到150多亿。我思考三个问题，旭辉控股一直琢磨，但没有想得特别清楚。

一是怎样让靠谱的商业人才在公司工作满五年？为什么职业经理人跟老板搞不到一起，因为不知道这个人是否靠谱，能否跟我脚踏实地的作风吻合。工作不满五年，工作五个月、一年就跑了，成本非常大。

二是如何将产品一次做对，现在经常一次做不对，做不对的时候涉及大量拆改、定位不对。产品做对，成本最简单。

三是如何把重资产变轻，开发商永远是重资产，不可能是轻资产，重资产变轻很大的前提是融资成本低于5%。我们民营企业，不是央企，也不是别的企业，我做起来就很难。所以说金融对开发商来讲非常关键，如果融资的利息和成本不达到一定水平，我们就不能为商业为地产服务，不能达到商业和地产并驾齐驱。

旭辉控股正在摸索，我们把自己当做乙方，跟香港置地有很多合作，我们替他们打工，他们做投资商，我们做开发商，替他们把盘操好，把项目做好，给他们挣钱。

黎振伟：你们做商业的资金来源于哪里？

蒋达强：大部分是住宅，我们旭辉控股的商业还没有到扭亏为盈，还是不太大的业务。

黎振伟：你们规模蛮大，未来的发展不得了。

蒋达强：我们就做一个行业，不做别的。

黎振伟：接下来有请花旗银行董事总经理蔡金强先生，刚才两位开发商（杨总和蒋总），像这种企业，您更愿意投资什么？他们提出5%的融资成本，您能给吗？

蔡金强：商业本身像“练武功”，你练的是外功，金融像内在的修为，它没有终端的金融，没人帮它打开“任督二脉”。

现在中国的商业并不差，我负责亚太区，去过各地的商业，中国的商业并不差，也不是没人投，而是没有退出机制。比如美国整体经营性商业，大概规模在7万亿美金左右，中国的经营性商业地产、工业地产加起来大概3万亿美金左右。但在融资方面，中国这条腿是瘸的，像美国有1万多亿来自于经营型抵押贷款，1万亿来自于REITs，1万亿来自于CMBS，可是中国七成来自于抵押性贷款，没有后两者。

现在大家做得很辛苦，如果要发展，钱要不停地投进去，没有一天能离开资金。比如某公司，他们越做越辛苦，自己不知道怎么办，上市又退市，退市又想上市，没有后面这一块。没有REITs跟CMBS帮他退出来，并不是没有前期的金融。回到你的问题，投不投？很多人投，关键是投进去后两个人抱在一起，大家都走不了。

黎振伟：可以帮他投，能不能走？

蔡金强：个人认为2017年就快有出路，这一块主要是税的问题，根据具体的了解，可能有比较好的进度可以出来，而且REITs不光是零售，就算是菜市场、停车场都可以变成REITs，所以我是比较乐观的，虽然可能还要熬一阵子。

黎振伟：虽然熬一阵子，你还是看好商业。我认为银行可以帮助商业地产共进退。你的形容很好，商业和金融，一是打通“任督二脉”，就像血液一样。下一位来自正荣商业管理有限公司的张子玉先生，如何看待金融和地产的关系。

张子玉：简单介绍，我们今年正式把总部迁到上海，正荣商业管理有限公司大概有三个板块，一是住宅，去年卖了300多亿，全中国排27位；二是商业；三是资本市场。

严格意义上我们是被动市场，我们是纯住宅开发商，从2013年开始做商业地产，纯住宅地产越来越难，我们公司根据未来住宅的开发和布局，主动拿一些商业地块，在被动和主动之间比较痛苦。我们现在做的购物中心全部持有，主要布局12个城市，12个购物中心主要集中在上海、天津、苏州，目前在苏州有将近6个购物中心，2013年开始开出4家。

我认为商业地产主要核心是经营，经营和服务是我们做商业地产的本质。当我们拿到地做评估后，平均回报率是6-8%，莆田最好，因为是我们老板老家，回报率是8.1%。上海低一些，我们做了上海的测算，老板下指标做到7%，但我们测算至少是6.5%，因为土地成本太高，上海楼盘成本是1.6万元/平，莆田楼盘是4100元/平。我们在做的时候也很痛苦，商业作为集团独立板块，以每年三四家速度开店，所以对我们团队、管理、经营的要求非常高，今年要开两家，一是长沙，二是下个月16号在苏州。

我们产品线有两种，一是区域型购物中心，10万平左右；二是社区型购物中心，6万平左右。因为商业地产和住宅地产的盈利模式不一样，决定了商业地产要做金融产品。我们第一家店开出来，经营了一年，到2017年4月就可以做ABS了。一是回报率，二是租户组合，三是地点，这几个指标达标了，资本市场会欢迎。

我们前一段发了一个债，成本在6.5%左右，不算低，但对民营企业来说还算可以。我们发了20多亿，很大一部分投入到商业，我们想把内功和经营做好，大家对金融都有需求，市场通过持有形成有效的变现。

黎振伟：你的观点是商业是内功，做好了金融就会找你。您希望怎么跟在座投资者合作。

张子玉：我们15亿融资回报率大概是7.5%，第一笔贷款期限是10年，回报利率是5.7%多一点。我没有要求5%这么低，我们老板给我指标是6%左右，我觉得可以玩。正荣商业租金的回报率，我们有运营能力，也有全国资源实力，购物中心可以做到理想值的7.5-8%是可以的，当然资金成本越低越好，6%左右是可以接受的。

黎振伟：下一位有请星展银行董事总经理洪诚明先生，开发商意识到要持有，现在发债，回报率要达到6-7%，如果他来找你，你有什么好的建议，如何选择企业？

洪诚明：我认为这是一个时点，在开发过程中，不同的事件有不同的配置。蔡总的演讲非常精彩，我补充一点，商业地产尤其是零售对我来说是“老火汤”，商业的本质是“汤足，有耐心，火候适中”，开发的时候可以给一点比较高的回报，后面要“收火”，但是在国内找不到“火”的原料，希望各位可以配合我们中等收入的发展，多做中等收入的基金配置，让“老火汤”在适当的火候煲出来。他们可以把汤最终放在火炉上，它有小股操盘的好处，也有不温不火的持续发展，可以达到适中的效果。最终是时间和匹配度，回应李总的问题，两者很重要，并且需要匹配。

黎振伟：还需要时间，谢谢你！从金融的角度，我非常理解，时间如何培育，金融要给商业时间，一起培育它，不能给太高的要求。

剩下最后两位，我先找来自兰桂坊的古总，你懂商业，也懂金融，纯香港商业模式是没问题的，回到国内可能有问题。从兰桂坊企业来说如何解决商业与金融的问题，今天把香港经验拿到内地，你有什么好的建议。

古迎辉：刚刚嘉宾提到，现在很多东西还没成熟。证券化退出方面有一些问题，从前端方面，用私募股权基金的方式是可以做到的。

根据国情，现在暂时没有很好的退出方法，对我们前端的投资和要求更高。例如一个普通的地产基金，要求20%回报率，我们必须满足它的要求。退出经过各种手段，比如上市、EEITs等，十年前我们做过国内的项目，这是有可能的，但这并不是很大的共性。之前兰桂坊基本通过私募股权前端解决资金，后续寻求各种退出途径，要么可以转让股份，整个项目卖掉、证券化的退出。一般有五年以上，制度会推出来的，我们会用向前看的方法去做。

黎振伟：我跟兰桂坊在广州做一个项目，香港的做法和国内的不一样，包括太古，他们选项目非常严格，宁缺毋滥，要做好的、做对的。我跟他们研究10个项目，只看中1个，回去研究。保证拿项目时，资金会关注你。我觉得您这个模式很好，国内的开发商要转型，放慢速度才能学到您的模式。

最后有请越秀房托的李总，万众期待的REITs，这是中国目前唯一的。从越秀的角度分析，为什么REITs在中国这么难做，越秀可以做到，也从你们的角度分析你们的经验，金融与地产。

李文峥：谢谢主持人。越秀房托是广州的国企，越秀集团是广州市政府在香港的窗口公司，1989年就有了，发展至今有地产、金融等业务。

走到今天，我们的感受是住宅和商业都在做，我们的住宅有两三百亿销售额，我们在商业方面走出一条不一样的路子，特别的地方是有REITs平台，因为机会的原因或是政策的原因等，在2005年的时候，那时候是香港第一批REITs出来，2003年出法规，2005年扩大范围，我们三个REITs在同一年出来。而在之前我们就有比较好的境外架构，也有资产的储备，有一个资产包，也有一个比较好的税务方面的便利，在香港有比较好的平台。

回应韩先生谈到的模式，开发、运营和金融结合起来的模式，我们有开发的主体（越秀地产）可以开发项目，我们还有运营团队做运营和孵化，我们也有REITs平台做金融，与其同时，我们也有对其它的金融工具和金融产品，形成闭环以及大概的发展逻辑。这就是我们形成的大概的一个REITs发展逻辑。

我们的案例是，在2012年的时候，我们把广州市地标物业装到REITs里。我们做的时候，REITs只有70亿资产，但这个地标物业在广州的价值超过150亿元。能实现REITs，也是得益于我们有开辟通道和平台。但这个循环做起来也不太容易，反思下来，我们有很多其它方面的心得，在座各位都是这方面的商业地产专家，可能接下来要和国内金融做这一块，REITs可能很快会出来。

我们看到ABS在2014年6月份“中信启航”出来后，整个市场发展了十几个ABS产品，合计起来有500亿规模。

如果真的要做准备，作为商业地产开发商、业主或者轻资产运营团队，如何迎接市场的巨大机会？我们的感觉有几个方面，一是有比较清晰的战略，以开发商来讲，很多开发商是被动做商业，不得不拿商业的地，我们在很多城市拍地的时候要对接商业，不得不把它做好。接下来我们要主动做这一块的时候就有很清晰的战略。

第二就是要有资产配置的能力，这是比较核心的，规模很重要。因为香港的REITs规模越大，REITs的要求越低，将来真的要做这个平台而且要退出时，估值可以做得越好。

第三，REITs要一步到位可能比较困难，现在开始找不同的风险偏好、产品偏好等投资做前期的配置。古总也谈到在不同的发展阶段要有不同的钱，它的风险是不一样的。我们要对自己做很好的评估，看我们的风险到哪里，产品阶段到哪里，对未来风险的控制到哪里。我们可以早点配置资金，包括ABS都可以在现阶段配起来，将来退出会更容易。

黎振伟：谢谢！我在广州，我很清楚越秀的上市，它有很多不可比拟的条件，因为它是广州政府的“大儿子”。很肯定一点是现在上市资产很强，租金收益很好，否则资金不会找你。

关于金融与商业的话题很难，台上各位谈到自己的观点，从商业者角度和金融的角度各有不同，个人认为本质是把商业做好，如果没有本，金融不会找你。这个课题的难度很大，我们在做中国房地产的实业，真的需要我们行业多关注，多给政策，多解决我们商业的退出机制问题，否则明年再开会，大家都不容易。我们还是很有信心的，杨总要做很多的项目，杨总厉害，明年分享您的经验。谢谢各位！