演讲 | 王天兵：黑石眼中的零售商业地产机会

王天兵：大家好，很高兴应观点的要求，在这里跟大家简单分享我个人对中国零售商业地产的看法。

商业地产是一块钱租金、一平米租金收上来的，比住宅和销售地产增加更多的难度，因此提升租金、提升价值目的是增加租金收入。

黑石集团中国房地产部总裁及董事总经理 王天兵

如何提升租金收入，从投资的角度来看，要从本质上有机提升租金，更重要的是提升销售，提升零售租户每家的销售额，经营好了才有可能让业主付相对更高的租金。

之前诸位嘉宾谈到中国经济发展，一是工业生产，可以看到工业增速从双位数降到6%左右，有趣的是个人消费六年来的复合增长仍然非常高，达到6%。

从全国零售增长来看，我们依然保持10%的增长。之所以有比较强大的10%的增长，主要是中产阶级数量增长。

经济的转型，从出口驱动向消费转型，这是一个非常重要的转型。大家知道中国存款率比较高，消费能力比较强，还有一点是城市化的进程。

可支配收入的增长，过去收入几年可支配收入的数量比例有所下降，但我们基数增大的，接近8%以上，在全球范围内来看仍然是非常高的增长。

从城市的变化、城市的增长，从研究机构一起探讨2020年预期到中产阶级的人口分布，占总人口的比例。

我们认为商业地产应该有挑选，不能盲目发展，之所以花这么长时间研究区位，就是选址对商业成功的重要性。

所存在比较大的影响是新增工业量带来的影响，刚刚在一个城市盖一个购物中心，周边就会新增购物中心，类似商业设施对我们零售收入产生负面影响，或者减增速下降的情况。

另一个挑战是电商增长，增速在过去7年有40%左右的复合增长率。零售增长平均10%左右，电商占多少？根据国家统计局介绍，电子商务产品约占零售总额的15%左右，新增零售额的33%左右。

这里进一步解释中国零售增长是什么样的情况——中国10%的零售增长包括日常购物中心、传统商业的增长，包括电商增长，同时包括汽油、汽车、家居等方面的增长，如果把石油、电商、汽车除掉后，我们仍然有超过6-7%左右的增长，增速仍然是比较好的。

如果大家在研究同店销售增速的情况下，比例有可能进一步下降，全国二十几个城市新增供应量可能占25%甚至接近翻倍。在这种情况下，如果我们要继续深耕零售，对零售的定位、对新开物业的定位非常重要。

我们研究主要零售板块增长的情况，可以看到婴儿食品、乳制品增长非常快，将近16%的增长；娱乐、餐饮甚至更多体验类的增长也是双位数，增长比较慢的应该是电脑及电子产品，甚至是奢侈品的增长。

大家可以看到各大潮流品牌在中国的数据，体育品牌阿迪达斯、耐克年化增长20%左右，有些电子产品是负增长，奢侈品也是负增长。

从我们的观察来看，投资零售物业应该采取相对谨慎的态度，我们对以下几种物业持有谨慎态度，一是小型商场，如果商场经营的不好，要重新调整业态，小型商场的空间不大；二是高端购物中心，由于诸多原因以及大家消费习惯的改变，从全球来看，高端零售并不是一个很好的投资选择，更别说无法改变设计结构的物业情况；三是供需不平衡等商圈；四是购物中心位置不佳也是一个负面的选择。

这些物业不可替代，就像一个20、30万平米，在城市相对核心区位的物业不可复制，就像基础设施，无论如何消费都会到大型优质物业。管理不善，租户组合不理想问题，都可以通过提升管理以及调整租户比例、组合，提升商场的运营、经营效果，通过提升销售，最终提升租金收入。

商业地产是黑石集团重要的投资组合，我们之所以喜欢商业地产，举一个例子，零售商业地产区别于办公类型的其它地产，零售物业有不可替代的特有特性，提升本身的收入，最终提升价值。

通过我们投资商业物业，如何改造提升，我们收购物业、开发物业，如果区位不好，我们可以从零售物业调整为共享办公等办公物业；通过提升利用率，改变租户组合，提升现有管理团队的方式，提升物业的收入和价值水平。