演讲 | 蔡云：商业地产如何应对中产时代消费升级

蔡云：各位同行，新老朋友，大家下午好！首先非常感谢观点每年给商业地产同行们提供这样一个交流的平台，很多朋友甚至是一年都在忙，一年见一面，每次见面都会碰撞出新的火花。

在此，我代表中国房地产行业协会预祝每年一度的观点商业盛典的成功，希望各位同行们在这里每年有所收获以及交流经验。感谢观点的同行辛勤工作，让我们每年在行业上碰撞交流一次。

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云​

为了节约时间，进入今天的主题“商业地产发展如何应对中产时代的消费升级”。短短的15分钟对我来说，对于中产阶级消费需求的了解和需求的发展方向无法一一展开。

我们今天和明天可以继续深入探讨。我非常珍惜这15分钟，希望和大家共同交流、探讨这个话题。

谈到房地产市场，每年都要回顾今年一年的情况。今年一1-9月的情况就不用说了，没有1-9月份的火爆，也引发不了“930”的市场调控。1-9月份投资增高，土地购置热情增高了；同时，销售额快速增长了，从去库存的风风火火中确实去了库存；我们开发企业有所收获，库存下降了。

9月份可以看到全国各地房价同比往上增长，各地房地产开发贷款增速回落，个人贷款迅速增加，我们并没有发生钱荒。一线市场引领全国市场，同时行业集中度越来越高。一线市场的热情和高涨递延到二、三线城市。我们10月份至今，“930”新政下来后，典型城市环比下降。北京、深圳等城市涨幅下跌。我想开发投资、同比、销售额都在同比下降。我们在10月份拿到的数据是70个大中城市的数据，一线和二线环比都是增速回落了。在这种情况下，因城施策的战略和整个市场出现了房价基本上停止上涨。整个房价供应量和销售量也是逐渐回落，市场趋于理性。

我想，刺激度和全年的预估，不用说，大家在座都是同行，都可以看到这个市场了。第一，组合拳的出击，实质的调控我们可以说房价平稳回落是评价本次宏观调控政策市场的检验标准。宏观调控加上监管的策略，双管齐下，使我们市场趋于理性。

可以看到四季度单季成交量同比下滑成定局，原来一个政策三个月显现，现在立即显现。

第二，热点城市的疯涨肯定停止了。同时，中央去库存因城施策调控下，大部分三、四线城市依然维持宽松、去库存的市场。可是我们一二线及热点城市肯定会受到一定的调整和调控市场影响。全年市场度比较集中，京传来消息说尽管土地拍卖市场价格被限制了，热度不减，长远看来这时候买地对今后两、三年开发周期来讲还是有一定的价格支撑。所以市场还是要发展的，但开发企业面临的风险更大，这是现在市场遇到的最基本问题。

库存继续加大，其实不仅仅是住宅，在一年前商业地产的库存更大，这种库存不仅仅包括销售库存，更包括持有阶段的库存和空置。电商继续冲击实体店，全国都是这样。

第三，传统业态如百货业等继续谢幕，市场都可以看到，但是怎么去做这个市场是我们现在要考虑的问题。

关于今天的发展趋势，大家都知道，2016年进入以来，中产级消费成为个性化消费时代。大家知道中产阶级了，中产是什么样的阶层，今天我们讨论这个问题，实体商业必须回归价值创造的本质。

第二个体验式、场景式等体验式消费，包括提袋消费和体验感受消费，回到生活方式的转变，有了电商、便捷购物，怎么还会到百货公司购买自己提袋产品。如果再有同质化，市场很简单的出现了。第三，个性化市场占领细分市场，不再是大众的、标准的、统一的、物美价廉的，而是很个性的市场。第四，市场打破品类的界限，不再是单独的百货、单独的体验、单独的吃；我想这是一个吃喝玩娱购游所有绑在一起的，包括健康体验、文旅商共同的平台了，百货业必须要自营创造新的出路了。

高水平资产运营凭借自身良好的实力会在市场占领主导地位。我们现在不是资产荒，而是供应的产品，我们拿什么应对资产，没有好的管理，怎么会有资产跟资本的合并和发展，这是我们商业地产发展的重要趋势，我们呼唤REITs也好，呼唤证券化也好，我们拿什么去应对这些资本，这是需要我们行业思考的问题。

谈到今天的发展，首先谈到中产阶级。中产阶级呢，当会务组把这个概念给我后，我思考了一下，什么是中产阶级？我是不是？大家是不是？模模糊糊的可能也是吧。

但是，真正的中产阶级，国家现在没有任何一个官方的概念中承认这个阶层，而是从经济学范畴模糊叫中等收入阶层。麦肯锡全球研究所下的定义，1.35万到5.39万美元/年收入；国家统计局7250～62500美元/年收入。

综合起来，一个家庭年收入达到45万以上，这应该算是中产阶层了。在中产阶层中，从1978年以来，国家市场取向更多是营造了市场发展环境。这时候政治、经济环境、对外交往环境和科技发展、时代发展造就了这样一批中产阶级。所谓的中等收入阶层，给他们提供了成长的环境，这个环境可以看到，当时亚里士多德专门说了这么一句话：“中产阶级不发达造成社会不稳定的根源。”那么，整个社会如果是橄榄型的发展，中产阶级越稳定，社会就越稳定。但是，中产阶级是我们消费动力和消费文化的主流，所以抓住了中产，就抓住了基准人群、抓住了市场主流，这是我们发展方向。

所以，我们现在研究什么是中产阶级，中产阶级消费什么东西。一是品质、品牌、品类，不会是其它的东西，我们要注意真正顶尖的品牌、顶尖的消费，他们也不是经常消费的，抓准中产阶级的时代特点、消费主流是什么；二是注重体验、享受和休闲，不再是吃饱饭，而是吃饱饭后的享受体验；三是中产阶级要差异化，他自己知道是中产，同时心里清楚我不是富豪，也不是最低的社会等级，一定要区别出来。区别社会最底层，大部分是乐意区别的。中产阶级处于东西方交融的时候，世界一体化，全球一体化，资讯一体化，经济发展带动不同阶层的发展。我们清楚中产阶级是我们的客户对象，目标客户群，更多的是我们的购物中心也好、商业地产也好、商旅文也好，提供的是中产阶级。

再讲一下消费提升，什么是消费提升？国家统计局谈到三叠加，在经济下行的压力下，投资和出口增速放缓，谁来支撑？肯定是消费支撑。消费靠什么支撑？靠能消费得起的主流人群去消费。所以，国家现在适时提出供给侧改革，这种因势利导的政策正好适应消费升级的表现。

消费升级包括从温饱型向小康型的转变，我们知道吃饱了，从最初开始的房子、固定消费品、耐用消费品到现在的享受型消费，我们经历了消费的变革，在这个变革中，真正的中产阶级希望得到一种温饱型向小康型的转变。

第二，消费从低端到中端、高端发展，但这个发展是缓慢过程。整个消费不是简单的，而是高层次、有质量、有内涵。

第三，消费形态由物质转变成服务型，物质仅仅是买房、买车等等，更多的是向服务型，我要享受、度假、休假、体验，享受一切生活便捷。另外，消费方式由线下向线上融合发展，我们知道互联网经济整个对我国经济促进非常大，我们有53%的网民，更多的是6.9亿，甚至将近8亿网民，特别是移动消费，肯定是线下向线上融合发展。

所以说消费行为从简单的模仿、去体验、物美价廉、从众变成特殊的方面。我们可以看到当前的居民消费已经从住宅、买房、买车考虑。我们知道2015年人均住房面积，城市内大概是35.8平米，农村49.3平米，老百姓每100户人家有31户有车，房、车不是问题。2015年居住、交通包括所有效应的变化超过了全年消费的53.4%，所有消费中这个占很重要的部分。我们的消费从现在从众型到定制型、个性化消费，这是中产阶级的典型代表。所以说人均购买通讯工具极其简单，手机、iPad人均消费189元，这个数字相当大，我们什么东西人均到这么大一个数字了。所以说消费市场是这样的构成和存在的。

消费升级下，我们对市场要求，我们商业地产做什么，一是要满足精神需求；二是小众走向大众，不再是简单；三是追求的不再是财富地位，更多的是细节；四是我们愿意为产品支付溢价，同时，非生活必需品占比越来越大，这样关注人文、人性、人本质和消费本质的回归，这是我们的标准。

最后一个，想方设法的体验市场的发展，所以我们商业地产应对这样的市场，就会得到供给和消费的完全配比，使得市场健康、稳定的发展。由于时间关系，我不讲太多，大家可以会下交流。谢谢大家！