绿地“山里寒舍” 盘龙谷项目别墅变民宿的地产忧愁

观点网 300年前，乾隆爷初游天津蓟县盘山，留下“早知有盘山，何必下江南”千古名句；300年后，绿地来到这里建造了一座城——盘龙谷文化城。

最新的消息是，绿地拟拿出盘龙谷文化城中的14套古根海姆别墅，交由山里寒舍打造为高端民宿。

古根海姆别墅于2012年推出，是在海拔450米的半山独栋别墅，其曾被予以重望——绿地希望将其打造为比肩美国比弗利山庄的高端别墅产品。

然而4年过去，古根海姆别墅并未能如比弗利山庄般名扬四海，还将由别墅变身为民宿，有业内人人士认为，这背后，或许有着绿地无法言说的地产忧愁。

别墅变民宿

11月8日，绿地集团京津冀官微宣布，于10月，绿地集团已与山里寒舍（北京）旅游投资管理有限公司在京签订合作协议，确认在盘龙谷文化城建设精品民宿酒店事项。

据悉，关于建设精品民宿酒店一事，绿地仅与山里寒舍洽谈一个月，双方就握手敲定了合作。

具体来说，绿地将向山里寒舍提供盘龙谷文化城中的14套古根海姆别墅进行打包经营合作。山里寒舍的负责人表示，基于绿地盘龙谷项目的整体欧式风格，其将会把产品打造成原汁原味的欧式风情民宿，比如欧式餐饮、欧式服务、欧式休闲娱乐方式等，而该产品预计将于2017年初亮相。

山里寒舍创始人殷文欢还透露，盘龙谷文化城的山里寒舍项目还将会面向社会开启众筹计划。相关项目负责人介绍称，其发起众筹的门槛不会很高，旨在为投资者提供多元化理财方式，同时“让参与者更深的了解盘龙谷项目，了解民宿，品味不一样的度假方式”。

关于合作方山里寒舍，公开信息显示，目前其已于国内开发运营多家寒舍系列高端产品，其中，位于密云干峪沟村的山里寒舍项目于2013年兴建并试运营，目前项目经营良好，较具代表性。

绿地盘龙谷方面相关负责人认为，盘龙谷文化城地处京津交界处的蓟县盘山风景区，距北京50多公里，依山而建的盘龙谷拥有得天独厚的地理位置和丰富的环境资源，完全符合山里寒舍项目落地的定位。

对于盘龙谷文化城，则有绿地京津事业部相关负责人在接受观点新媒体采访时表示，山里寒舍在运营该精品民宿的同时，也将寻求更多资源对该资产进行去化。这是将存量别墅转为运营资产的首次尝试，不仅加速存量资产的去化，更意在导入了新型地产运营模式，为项目后续发展助益。

“未来，别墅的业主也可以委托山里寒舍进行民宿运营。既可以满足业主的居住需求，又可以利用闲置时间提升资产收益”。

此外，值得一提的是，同于10月，绿地还就盘龙谷文化城引入另外一个合作伙伴——耀莱集团，未来双方将在盘龙谷文化城共同打造“中国最现代化的影视传媒实训基地”，据称，该实训基地不仅会有影视传媒上下游产业的进驻，还会打造一所影视传媒大学。

盘龙谷文化城

盘龙谷文化城的开发建设，最早要追溯到8年前。2008年，绿地来到天津蓟县，获取了其进入京津冀区域后的第一块土地，该地块占地面积约128.28万平方米，建筑面积约65.46万平方米，由绿地与华人文化集团一同开发建设。

在合作中，绿地主导项目开发、销售和运营，华人文化则负责项目在艺术形态上的定位与资源的引进。

对于整体项目建设，绿地的计划是一期启动区约1500亩，规划建设国际演艺会展中心、艺术馆、艺术商业街、五星级山地度假酒店、总部传媒基地等；项目二期总占地约1013亩，规划建设画家村、艺术家院落、文化教育机构、总部研发基地等文化基础设施。

彼时媒体还报道称，绿地计划用5至8年时间，斥资百亿将盘龙谷文化城打造成为“世界知名、亚洲领先、中国第一”的世界级综合文化城，以“影视、音乐、艺术、传媒”四大产业打造新的世界文化地标。

不过，对于绿地的这一规划，当时业内其实是有所疑虑。因为，当时绿地圈下的128.28万平方米地块是“一片荒山”，在一片荒山上打造所谓“世界级综合文化城”，其难度可想而知。

2012年，绿地集团京津事业部总经理助理、营销总监李蓟在回想此前4年的开发过程时也说：“5年前这里就是一片荒山，绿植破坏的比较严重，绿地集团针对盘龙谷文化城建在山谷中的特殊性开山劈石，建设过程相当艰难。”

4年的开发，终让盘龙谷文化城初具规模，在别墅项目方面，2012年时，盘龙谷文化城就已推出了三期别墅项目，包括一期英伦谷地别墅磐石坊，二期漫山红墅托斯卡纳山谷别墅，以及三期星梦工坊独栋别墅。当年6月，绿地还推出第四期别墅项目，就是如今拿来与山里寒舍合作的古根海姆山庄。

古根海姆山庄为在海拔450米的半山独栋别墅，媒体报道这样描述：“每户拥有2.5亩的超体量用地和阔达500平方米的大尺度空间，山庄独有6.9米挑高、7米开间设计，更有超常规多露台设计，可满足360°的全景视觉享受”。其还曾被称为“北京市场在售的首个纯粹的依山而建的半山独栋别墅产品”，绿地更对予以重望，称希望将其打造成为比肩美国比弗利山庄的高端别墅产品。

2012年，古根海姆山庄刚刚面世之时，李蓟曾透露：“古根海姆山庄开盘以来，2个月不到的时间，已经卖出30多套。”

绿地地产忧愁

如今转眼又一个四年过去，古根海姆山庄并未能如比弗利山庄般名扬四海，其部分还将面临由别墅变民宿的命运。那么，山里寒舍与绿地合作到底是锦上添花还是雪中送炭呢？

对此，天津业内人士对观点新媒体分析称：“古根海姆山庄的销售情况我相信未必很理想，至少肯定不是一个热销的状态，包括他的价值和价格都可能没有达到他的预期，所以才转做民宿。转做民宿无非就是想提高项目价值，增加人流。”

此外，对于绿地京津事业部的相关负责人表示与山里寒舍合作可“加速存量资产的去化”，另有业内人士称，既然公司方面都如此表示，可证明去化应该不是很理想。

古根海姆山庄未能名扬四海，而从整个盘龙谷文化城来看，现在离所谓的“‘世界知名、亚洲领先、中国第一’的世界级综合文化城”也仍有相当大的差距。

天津业内人士称，虽然知道盘龙谷文化城，但关注度很低，其表示，蓟县实际离天津市区较远，反倒离北京较近，“蓟县这边本身有旅游资源，但是这个项目在天津的影响力确实是微弱一些，可能还是吸引的北京客吧，吸引天津市区的客群可能性比较小”。

随后，观点新媒体询问了多位北京业内，其均称对盘龙谷文化城仅停留在知道的阶段，并不太了解。

此前，李蓟在接受媒体报道时曾表示，盘龙谷文化城项目实际上规避市场风险的要素比较强，业内人士认为，照此来看，其似乎反倒成为了北京绿地的风险。

不过，按照李蓟的话来说，一个文化之城真正崛起，需要岁月积淀。那么，再过一个4年，盘龙谷文化城又会呈现哪般景象呢？