博鳌大讲堂 | 点评与互动：轻资产还是重资产 地产商业模式碰碰车

黎振伟：谢谢各位坚持到现在的听众，更感谢两位导师，分享非常精彩，本来我准备了一些问题，后来我都抛开了，因为他们的讲解太精彩了。

叫我来点评，我觉得两位导师很专业，第一位奥园的张总，我之前跟他沟通过，我说你怎么讲万达模式呢？你怎么了解它呢？原来他在万达干过5年，他对万达非常了解。他刚才跟我们谈到的万达的轻资产是有源头的，不是王健林一开始就想做的，而是因为它太重了，再这样下去不行了。

同时他也告诉我们，轻资产是手段，不是目的，它更重要的是要从末端去了解客户的需求，反过来再做商业，这一点很重要。所以我觉得张总刚才给我们讲的这一点，我印象很深刻，希望大家也能记住，它是手段，不是目的，万达做轻资产有它的原因，如果没有这个过程，没有这个积累，很难做，所以不要说人人都能做。

第二位来自彩生活的张总，他不愧是首席科学家，我们都知道物业管理，我们每个人都跟物业管理接触，但是我们的首席科学家却把物业管理这么传统的一个行业说得如此的有吸引力，里面加了这么多的概念，他谈到了几个关键词，改进、转型、创新，今天听了之后我又有新的理解。我们究竟是要创新还是要改进？给我们很多的思考。

另外张总说到场景和触点，光有场景不行，光有触点也不行，我们要做有温度的连接，有黏性的触点。还有谈到社区的价值的所在，我刚才在下面问他，我查了一下彩生活的上市市值，彩生活总市值60亿，市盈率是35倍，而它的母公司花样年的总市值是66亿，市盈率只有10.72，我很不理解，彩生活怎么可能赚的钱高过了自己的母公司呢？张总告诉我们，你不要小看物业公司，但是你要做也要找到它的内在的价值，否则人家做你也做，搞不好你就亏了一大笔。

下面进入问答环节，各位有问题可以提问。

提问：两位张总都讲得很精彩，我等这个问题也等了很久，因为讲轻资产和我们从事的行业是非常匹配的。我就不介绍我们公司了，大家每天已经被我们轰炸得很厉害了，门口的爱福窝的VR体验厅就是我们公司的。

我们参加这个论坛，是因为我们从事的是VR看房的服务，我们有这样的VR展示系统，我们可以为房地产行业和家居行业提供一个纯粹的轻资产的服务。

比如说房产公司在做样板房的时候，他实际的准备一套样板房，它的成本和时间都是远远高于用VR技术来解决的，我们的产品可以在后台几个小时之内设计出来一套样板房。在这样的一个现状下，你们是怎么理解VR技术融入到房产行业的？

张其亮：现在大家正处在VR技术的热潮之中，但是大家也要记住一个技术曲线，它是先上来，后来会有一个非常低的低谷，第二轮才开始向上发展。比如说穿戴技术，它现在也在慢慢走向一个低谷，可能在下一轮，穿戴设备就可以走得非常好，VR技术我也非常看好，希望它也有一个好的发展。

提问：两位张总讲得都非常好，我是海尔金融旗下做停车产业的，我对张总讲的轻重资产的结合非常认同，当土地增值的幅度已经减弱的情况下，你再靠土地增值不能获得很大的收益，只能做轻资产，我觉得还有一个条件就是轻资产要有强运营，我想问一下奥园商业地产和彩生活在强运营上面有什么优势？

张俊：对于轻资产这个前提，其实在前两天的嘉宾分享里面都提到了，我觉得它有几个应用的背景和条件，万达之所以能够用轻资产的方式，是因为在商业地产这个领域，它的品牌已经足够强大，当然你看到的是结果，背后的原因是因为它有强大的招商运营能力，我们在这个市场里面通常都有一句话叫一流的企业是做标准的，二流的企业是做产品的。

不管是绿城还是万达，它都是因为在行业里的江湖地位，它建立了一套标准，并不是所有的企业都能用轻资产的方式去做，最终是根据你的企业核心竞争力去决定的，方向有可能是对的，但是你的企业能不能做，你要考虑这个问题。我想这是绝对企业独特的个性，而且放到更长的时间段里，它是有一个动态周期的。

张其亮：强运营里面，我们的体会是叫做精细化、标准化运营。大家知道，彩生活集团是没有地产支撑的，我们所有接的项目都是市场上拿过来的，没有人给我们做补贴，而且很多的项目都不愿意给我们，给到我们的都是亏损项目，我们拿一个亏损项目，两个月之后就能实现基本不亏损，或者是实现盈利。

这个关键在什么地方？就是在精细化的运营，我今天跟李总讲，我们内部的数据里面竟然有一个标准游泳池，在深圳的夏天，每天自然损耗几吨水。我们用这样的精细化运营的方式抠出来每一分钱，大家知道这么大的一个管理面积，每平方米多赚一分钱，我们的股价可能就会上升30%，所以我们有一套完整的精细化的管理方式。非常简单，没有创新，就是复制复制再复制，求规模，降成本。

黎振伟：我有一个问题问张总。刚才说到万达的轻资产，我觉得这是不容易做的，我们昨天还在说，王健林先生在检讨，轻资产的路并不是那么好，甚至扩张的速度都有点减少了。您现在从万达出来了，可以谈谈这个事情，万达现在对这个事情没有太多宣传了。

张俊：万达实施轻资产，在2016年大概有20多座，2017年将有54座实施轻资产，它的轻资产的概念是所有的资金由投资商出，它出选址、设计、品牌运营、招商等等一系列的服务。从现在它运营的项目来看，现在的轻资产模式依然没有达到能够维持他快速的实现现金流，快速保持它正常扩张速度的要求，以前扩张那么快，是因为土地的大幅升值，现在土地升值的幅度下降，并且预期也在下降，现在还很难判断他这个策略一定是探索出一个盈利模式，包括他的文旅产品也是这样的，现在他的文旅产品能够成功，现金流能够平衡的，大部分都还是吃的土地的红利，就是在一些核心的城市里面拥有比较好的地段。他现在做的也有不少的文旅综合体，但是现金流能平衡的综合体集中在武汉、合肥、上海等地。但是在西双版纳、长白山都远远没有大家现金流平衡。

黎振伟：这一点我补充一下，在谈到商业的轻资产方面，香港有很多优秀的商业地产开发商，但是他们都没有输出轻资产管理，因为商业的管理是很难标准化的，这里面最重要的是人才，它没有标准化，人才很难得，所以它没法保证他们输出的服务，这么多老牌的企业都做不好，我们要做到还是很不容易的。

我中午谈张总探讨过这个问题，物业管理是很难的，作为科学家你可以思考很多的难题，但是物业公司的那些员工都是比较低层次的，你怎么来控制他们呢？我也听到很多开发商说他们不愿意把楼盘给彩生活管，因为他们说你们来了就控制成本，就把服务品质降低了，业主对此很不满意，也影响到这个开发商的品牌。

张其亮：下面我代表我个人讲一段我的观察，反馈最不好的根本不是业主，而是过去一直以来在管理这个小区的这些管理方，因为我们去了以后，我们就实行精细化管理，把每个漏洞都堵住了，就没有那么多的灰色收入了，虽然我们会增加工资，老板是卖了这个项目就走了，但是管理层在那里工作，他们就要拿很多的灰色收入，我们精细管理之后，他们没有这些灰色收入了，所以受到一些既得利益者的阻挠。

比如说今天我们做停车场的改造，我们叫做无现金停车场收费，因为没有现金过人的手，所以贪污的机会都没有了，你要过他的手，就要承担资金被贪污的风险。科技可以改变的就是把人去掉，让他们没有贪污的可能，所以科技还是可以做很多好的事情。大数据也是很重要的，我们对每个岗位的成本有非常好的预估，一旦超过，我们就有预警，所以大数据不单单是告诉你哪里能够挣钱，还是告诉你哪里正在漏钱。

我们曾经有个故事，是我们一个副总去接收一个项目，看了人家的表之后就说，你这个地方有漏水。他说没有，我们管得很好，管子都查过，没有漏水，他坚持说人家有漏水。最后那个人跟他打赌，后来花了一天的时间检查，果然找到漏水的地方，这就是数据的力量，科技可以让你看清你的企业哪里在漏钱，哪里在省钱。我们是不是要靠大数据指点江山，现在还大可不必，通过大数据能把你的企业看清楚已经很难了。

另外一点，彩生活有大量的没有数字化的资源，比如说车牌、车位，比如说我们的门，比如说我们的水泵，都没有进行数字化和金融化，我们还有很长的路要走。我讲一个水泵的事情，水泵其实是一个非常高消耗的设备，我们需要对它进行维护，彩生活管理的水泵有十几万台，给高层供水。如果我们能记住每个水泵维修的费用和它耗电、耗水的量，我们就可以做一个统计，这3万台水泵里面有1万台水泵是低于年平均维护费，我们就拿降低成本的部分做REITs，降低成本也是收入，也是现金流。

还有大概1万台刚好就在4000块钱这个平均水平线上，还有1万台大概要花到6000块钱，我们就找一家单位给我们换一下设备，省的钱再去做REITs，这样我们就做了两万台REITs，一个是降成本，一个是以抵押的方式来做。

用这种方式我想提醒各位，当你想做金融产品的时候，不要老想着让资产拥有方或者获益权方去兜底，有可能有另外一个商家愿意帮你兜底，比如说在我们这个例子里面，那个水泵厂是非常愿意帮我们兜底的，因为他慢慢的就把整个3万台水泵都变成他的水泵了，所以我想这点其实商机是无限的。

黎振伟：两位老师，一个告诉我们，通过商业管理以终为始很重要，另外一个老师告诉我们，别小看这个最微小的行业，让它插上科技的翅膀，一定产生更大的能量。如果我们行业每个环节都做到他们说的这几点，一定会有大的发展，也完成他们讲的成果。