观点指数周报：上海7月住宅均价创纪录 金地88亿刷年内总价地王

观点指数 7月最后一周，上海楼市以成交走高收尾。虽然供应相对乏力，但7月131万方的成交量再度超越上月，成为今年成交第三高的月份。同时，3.7万元/平方米的成交均价刷新上海新房月度成交均价历史纪录。

7月25日-7月31日，上海商品住宅供应24.02万平方米，环比微涨6%。其中，公寓和别墅各供应20.42万平方米和3.6万方平米。

在供应方面表现得最为突出的是尚海湾豪庭，该项目有392套合计59564平方米房源获批，其后的金品嘉园和嘉宝名邸亦有35150平方米和28400平方米房源拿到预售证。

上海楼市的平稳运行也给开发商拿地壮足了胆，这一周，上海年内总价地王和新江湾城单价地王相继被刷新。其中，金地以88亿元抢下浦东祝桥宅地，这也是金地少有的在土地市场的大手笔投资。

在融创、龙湖的嘴边抢下地王，整体拿地风格相对谨慎的金地也在酝酿一轮提速。金地华东区副总、上海公司总经理冯家生明确指出，今年上海的销售额将力争完成100亿元，重回第一阵营。

在金地拿下总价地王的两天后，融信以31亿元抢下新江湾城地王，成为7月末上海土地市场翘尾的一种表征。

市场观察

上海商品住宅成交延续着回升的节奏，在7月最后一周，上海住宅成交35.98万平方米，环比增长13%，再一次呈现供大于求的局面。均价则上升9个百分点至40342元/平方米。

整体均价的拔高在于高端项目成交相对活跃，在成交面积排名前十的项目中，有4个项目的成交均价在5万元/平方米以上，成交排名前两位的文景华庭和长风名苑均价为53466元/平方米、64382元/平方米。

此外，本周上海无最新开盘，但上海周边的启东、昆山、嘉兴各有一盘入市，其中，花桥鑫苑鑫都汇推出270套房源全部售罄，启东恒大海上威尼斯单日销售额高达28亿元。由于上海5月、6月楼板价“地王”频现，受上海辐射，周边城市启东、花桥市场迅速升温，因此出现火爆销售局面。

商业地产

商业地产的成交一直都是阴晴不定，在经历量跌价升之后，上海商业成交旋即上演扭转剧情。网上房地产数据显示，7月25日-7月31日上海商业成交3.94万平方米，环比增长38%，而成交价格则出现8个百分点的下滑至23378元/平方米。

成交面积最多的项目为宝山张庙板块的丽都雅苑，虽然该项目仅有一套成交，但单套4751平方米让其坐实榜首。紧随其后的为新华红星国际广场、崧泽华城宝龙商业广场，该项目分别成交2332平方米和2051平方米。

供应方面，由于前一周项目获批体量较小，因此即便仅有3.41万平方米的供应，环比的增幅亦高达488%。获批面积最大的两个项目为华亮商业广场和中冶锦城，分别有17256平方米和11090平方米。

此外，办公市场呈现供求价齐跌态势，成交量为8.2万平方米，环比下滑18%，均价下滑9个百分点至23806元/平方米。供应则为4.39万平方米，环比下滑38%。商办项目中成交最好的胜辛路以东、叶城路以北地块新建商业办公用房项目，合计成交6412平方米。

土地市场

供应：

7月25日-7月31日，上海土地市场挂牌浦东、青浦四宗地，其中浦东唐镇地块为商品住宅用地，其余三宗为商办和商住地块。上述四宗地的总起始价为70.59亿元。

当中最受关注的为浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块，该地块出让面积为5.65万平方米，容积率为1.5，起始价25亿元，起拍楼面价29499/平方米。

而两宗商办用地分别为青浦区西虹桥徐民东路南侧39-04、40-02、41-02、43-01地块、40-01地下空间及地块之间连通道地块和徐泾镇徐民东路北侧35-01、36-03、37-02、38-01地块、37-01地下空间及地块之间连通道地块。

两宗地的面积分别为9.35万平方米及10.39万平方米，起始总价各为18.7亿元和20.79亿元。

此外，青浦区徐泾镇蟠中路南侧25-01商住地块出让面积为25118.6平方米，容积率为2，起始总价6.1亿元。

成交：

7月最后一周，上海土地市场迎来集中爆发，新江湾城地王与上海总价地王均被刷新。在7月27日上海浦东祝桥镇的地王车轮战中，金地将融创、龙湖、平安等强手斩落马下，以88亿元创造了上海年内总价地王。

经测算，该地块的成交楼板价为33023元/平方米，溢价286%。剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼板价41572元/平方米。

在金地88亿拿下上海年内总价地王的两天后，杨浦区新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块也进入到现场竞价环节。最终经过一个多小时的激烈争抢，融信以总价31.55亿元夺魁。

经测算，该地块的成交楼板价52840元/平方米，溢价率51%。剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼板价92506元/平方米，未来的保本价将在10万以上，成为新江湾城的新晋单价地王。

此外，杨浦区平凉社区01C2-02地块（73街坊）被科创以9.67亿摘得，而达任则以1.12亿元斩获杨浦长海社区062-02地块（五角场街道316街坊）。闵行区莘庄镇闵行新城MHPO-0201单元18A-01A-1B地块被旭辉以5.9亿元拿下。

政策与市

7月25日-7月31日，上海无宏观政策出台。

附：上海区域房地产项目一周销售数据(2016年7月25日-7月31日)

数据来源：网上房地产、观点指数