博鳌大讲堂 | 点评与互动：资本、众创与长租 共享经济下的模式创造

丁建刚：刚才的两位导师我都熟悉，但是他们的模式还是第一次了解，听了他们的介绍之后感觉比较兴奋。中国房地产市场的自有率，在全世界是最高的，刚才凌总谈到90后不买房，但是实际的调查，90后还是大多数要买房，他们不买房，他们的60后的父母还是会给他们买房，所以那个结论未必成立。

但是有一点可以坚信，90后的购房人群一定会比50后、60后、70后大幅的减少，同时他们可能更愿意更自由地流动，也许他们的生活的最重要的一个工具就是拉杆箱，拉着就走，我非常同意刚才耿先生的判断，他们更愿意租在这样一个和他们的价值观比较吻合的社区里边。

我从事房地产市场研究和咨询有将近20年的时间，接触过很多年轻人，前些年我建议他们买市中心的老的二手房作为过渡，现在年轻人根本不愿意买这些房子，他们说了一个非常有意思的情形，这些老的二手房里面有两件事，第一，你要换一个女朋友，旁边的大伯大妈就会指指点点，第二，没几天这个楼道里就会挂一个花圈，他们受不了，他们愿意住在和自己的年龄、生活经历差不多的群体一起，所以这个行业我认为一定是有发展前景的行业。但是别一听说政府发展租赁，你就去发展租赁，未必你就是那个赢家。

另外一点，所有的问题还必须回到市场经济的常识，所有的租金回报得和社会平均回报一致，甚至高于社会平均回报，你这个行业才有空间。假定你的平均回报拿不到社会的平均回报，那你凭什么去游说投资者？凭什么让那些购房者、投资者买你的公寓呢？

虽然你的钱存在银行里面只有1.5%的您回报率，但是买一家大的银行的理财产品，3%、4%是有的，而且这个流动性还不错。如果你有稳定的、有保障的5%的收益，那就问题不大。刚才耿先生说的酒店式公寓，我也做过，大致有这样的要素，地铁上盖、精装，最好是loft，但是还要符合市场的基本的逻辑，就是回报率得达到一个平均回报率，甚至高于平均回报率，你才能够盈利。

我的点评就到这里，我想留一点时间给台下的听众和刚才演讲的两位导师互动。

韩世同：前面这个案例讲的投资回报非常高，后面这个案例的投资回报只有4%、5%，而且寓见也是你们的客户，这是怎么回事？

凌骏：我跟耿总这边的模式是不一样的，他的租金回报率是指持有这个资产的回报，就是投资人买了他的公寓，投资人对应有4%到5%的回报。我们是给那些运营商提供金融支持，寓见包租了景瑞的公寓，他们把这个公寓租给投资人，比如说一年是4万或者5万的租金，对应投资人的收益就是4%到5%的收益，如果寓见把这个房子改造以后租出去，按短租一天是200块、300块，如果一个月能租30天，那就是6000到9000块，对寓见来讲，它的成本是4000，租出去是9000，它的中间的价差是5000块钱，这是我们的客户，这些运营商是靠租金差赚钱的。

韩世同：等于你算的是寓见的投资回报率，耿总谈的是房产投资人的租金回报率。

丁建刚：凌骏是做金融的，他不是做运营的，他是给包租房子的放款，让他们有足够的租金把那个房子装修一遍，再配置上更好的设施来租。

提问：昨天我听了几个业内人士探讨了有关消费金融和海外投资的话题，其中也提到很看好长租公寓行业，并且意识到租赁市场的需求激增。

我是做服务公寓的，我们公司成立于2013年底，目前上海运营超过了1200套中高端的房源，跟二位所服务的一些公寓不一样，我们做的是中高端的，其中整栋的项目有3栋，分散式的房源也都是内环以内，位于CBD区域，主要的客户有世界500强的企业，还有一些外企的高管，并且还有一些涉外的中介跟我们合作，在过去两年间，我们都是在埋头苦干，并且特别专注于服务和运营，今年由于国家的政策支持，长租公寓管理跟金融也结合起来，并且今年也尝试了一些互联网金融和保理，以及和保险公司的合作，在合作的过程当中，我们发现了很多问题，也遇到了很多问题，我们公司其实是愿意尝试一些新的试点，并且作为先行者和探路者。

我想问一下凌骏先生，对于长租公寓行业未来发展的看法。

凌骏：我们现在从事的这个行业也是不断在摸索的行业，目前大量的公寓方都在市场上包租房子，甚至业内有一个说法叫做租金抄底，上海去年租金上涨了18%，今年一季度上涨了8%，这个增幅比房价是要高很多的，所以我认为目前市场上还存在这样的套利机会。但是作为我们这样的机构来看，这种模式是风险很大的，它相当于做了兜底，就像寓见它把景瑞的房子包租过来，它可能会面临很大的风险。所以未来运营商、开发商和投资方三者要分工协作好，运营商把项目服务做好，租客定位做好，租客营销做好。出资方变成业主或者是开发商，在这个过程中，业主是最获利的一端，未来资产投资者是主角，我们帮助运营商做好产品的证券化，获得长期的利益。

丁建刚：你说租金上涨的幅度大于房价上涨的幅度，这个是绝对没有的，上海去年的房价上涨国家统计局公布的已经超过30%。你说那个风险到底是谁来承担？还是业主承担，投资者承担？

凌骏：目前包租的模式是运营商承担风险，比如说景瑞的项目给到业主5%的保底，实际上这个保的人是运营方，他要包租这个项目，保证他一年的租金能达到一个值，才能保证买房的投资客能拿到4%到5%的回报率，其实是运营商在做这个保证。

丁建刚：如果从你那里融资的话，就以现在这个时间结点来看，融资的基本的利率会是多少？10%能达到吗？

凌骏：差不多10%，随着你的规模和项目的风险做得越好之后，利率会下降的，去年我们的成本高达18%，现在我们已经降到10%左右了，我们因为本身公司的资质越来越高，也可以发行ABS，这个市场的定价就很低，5%—6%就可以了。

丁建刚：如果说真的从你们那里借钱来做这件事情的话，我最多可能就是打平。你把钱拿来装修这个还可以，但是整个运营的钱就不能从你那里借了，如果从你那里借的话，基本上是为你打工了。

凌骏：有这样的情况，因为有很多运营商都是背后有风投的，比如说魔方公寓它已经是业内最大的，他们都是为资本打工，一个是为债权打工，一个是为股权打工。

丁建刚：还得回到资本的逻辑，刚才质疑了一下凌先生。耿先生这个项目每平米月租是120元，每一年增长有多少？

耿俊峰：每年差不多4%的增长。我们一套21平米的房子单月的租金是3200元起，这是寓见给到我们业主的回报。

丁建刚：年租金就是4万左右，每一年你说增加1000块。

耿俊峰：对，基本上到5年能达到一个平均数5%左右，到10年的时候就有6%的回报。

丁建刚：一套就是100万的总价？

耿俊峰：有高有低。

丁建刚：如果说100万的话到5年还达不到，因为你现在还不到4万，到5年的时候还达不到5%。

耿俊峰：其实这个项目的商业逻辑，第一是客户拿到比平均房租要高的收入。第二是他还是看重这个物业，因为这个物业是整体经营的，它可能有增值的空间，包括未来像这种类型的物业，有很多资产管理公司都是愿意去收的，他收的时候可能会对这个物业评估的价格比他买进的价格要高很多。

丁建刚：有这样的案例吗？已经分散到小业主手上了，有资产管理公司去一家一家收的？

耿俊峰：有，比如说如家酒店，它就是一家一家去谈的。

丁建刚：这时候说不定你就能赚到钉子户的利润了。

提问：我问一下耿总，我是来自安徽的一个开发商，我们现在正在开发一个跟你们这个项目差不多的项目，我想问一个操作层面的问题，你这个项目是精装修的，每户都有不同的风格，你怎么控制你的装修成本？

丁建刚：这个简单，只要弄出几种风格来了就行。

耿俊峰：这个项目我们只提供两种风格。

丁建刚：哪怕提供5种风格问题也不大，可以批量生产。

耿俊峰：其实您这个问题就是我们现在正在做的，就是大规模的批量化的定制化精装到底怎么做。我们有两个方面，第一是在空间结构上，我们会做外框架结构，在内部分割。在精装上我们现在在做线上的平台，从我们的销售到采购、设计，再到最后的施工图纸，这些全在线上走，现在我们也正在开发中，应该很快就能用了。第二个是防止装修过程中怎么不出错。传统的装修是用湿作业的方式你不可能不出错，每户一图纸，那么多种图纸，怎么可能不出错呢？实际上这个还是要产业化，现在我们正在做的一件事情就是装修产业化，所有的工作全在工厂里面完成，最后到我的线上安装，每个产品部件都有它对应的编码，我们在做的时候就不会出错了，结合线上的平台，结合我们的工厂化、产业化的装修布品。

丁建刚：这倒是未来的发展方向，就是批量化的生产。有一点我想分享一下，大家可以看一下万科和吉宝在新加坡樟宜机场旁边的一个项目，70平米的空间，它全部是墙板，这个墙板能够滑动，到晚上的时候变成两室一厅，白天的时候全部打开，床折叠起来，就是一间非常漂亮的办公室。当然层高是一个问题，如果层高能做到3米6以上的时候，上下铺就可以实现了。

时间到了，就跟大家分享到这里，感谢和我一起合作的两位导师。