对话 | 2016博鳌铿锵行之一：供给侧改革中的房地产角色

主持嘉宾：中房集团理事长、汇力投资基金管理有限公司董事长孟晓苏  

讨论嘉宾：著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲、路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹、麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊 

孟晓苏：我先开个头，台上的经济学家不少，单伟豹也是半个经济学家，这实际上是企业家和经济学家的对话。

今年已经是博鳌房地产论坛第16届了，观点组织这个博鳌房地产论坛按气候来讲，不是一个好的度假时间，但是按照行业来说，是一个谈论问题的必要时机。每年到半年的时候，各方面的议论就很多，去年的政策还不明朗，去年初我们力推要重启房地产主引擎，来拉动经济增长，今年依然不明朗，我们看到房地产从2009年以来因为调控一路低靡，特别是2014年、2015年两年投资下滑，从原来20%左右的投资增长幅度，一路下降到去年的1%，几乎要突破底线了。

从去年下半年以来，提出了去库存，促进房地产业健康持续发展，去年开始回升，到今年1-4月份就出现了一个爆发的行情，主要是在一线城市，接着带动了少数二线城市。到了5月份，到底要不要发展，是不是高房价破坏了整个发展形势，要不要重提调控和重新打压，这些话题又开始充斥着媒体的版面。

到了6月份，销售、投资又出现了一个抛物线的下坠，从4月份销售的36.6%的增长幅度，1-6月份平均增速只有26.9%，投资在4月份增长了7.2%，到6月份略微下滑，到了6.1%，这是总体情况。

从各个城市不同的情况来看，我们所说的冰火两重天已经成为共识，过去有人说冰火两重天，我从来不认识，但是在今年我认同，因为今年非常明显，一线城市率先启动，二线城市那时候还没热，现在我们看到二线城市又已经起来了，但也并不是全部的二线城市。

我们光看到了厦门的高速增长，房价猛涨，我们看看跟它处在同一个省的福州，那是省会城市，涨得很正常。我们光看到了合肥的房价猛涨，我们再看看安徽的芜湖、安庆，房价都没怎么涨。所以现在的二线城市也是出现了冰火两重天的情况，我认为这是一个梯度启动，有一个启动的顺序。但是由此引发了社会的议论，说要打压房价了，这个问题又摆在社会面前。现在是一个思维相对混乱，政策犹豫、企业面对尴尬境地。

现在这个时候讨论这个事情我觉得有好处，反正社会上的说法也是五花八门，到我们这个地方说什么都行，刚才樊纲讲的观点很鲜明，刚才会议组织者已经出了题目，让我谈结构化改革已经到攻坚阶段，去杠杆和去库存已经成为市场和政策意见共识，房地产企业身处其间，面临两难，作主支柱性行业角色如何破局？至少会议组织者认为这还是一个支柱性行业，我们今天主要是谈谈对经济形势的看法，再一个是对房地产产业这个角色的判断和发展趋势的判断。实际上我前面已经说了一点，下面各位嘉宾都谈谈各自的观点。

单伟豹：在我看来，我们没有觉得有什么难的，在房地产本业来看，这个发展是非常自然的，由一手房开始转向二手房的成交，全世界成熟的城市都是二手房比例更多，中国还不是，我们还在发展，但是近三年它的总面积没有增长，今年的成交可能超过10万亿，那是因为它价格上升了。现在只做新房子的供应，将来你的增长潜力是很少的，这一块饼只有那么大，你将来再要增长的话，你要吃掉别人的市场份额，那就不是太容易的，和前10年相比，它每年总量增长很大，你只要跟上这个增长，你的公司增长就会很快，现在这个情况已经不存在了，而且我认为开发面积会逐渐减少，所以每个公司应该调一下你将来发展的方向，你到底是加入二手房的行业，还是想其它办法。

以路劲来说，我们以做住宅为主，商业地产最近也成立了集团，以体验性业态为主，另外两个产业我们是非常关注的，一个是文化旅游产业，这个市场的规模，去年国内是3.8万亿，国外进来的大概是2000亿，总量是4万亿，根据目前的发展势头，10年之内它能达到10万亿的规模，那就是和房地产的规模差不多，你可以不参加这个转型，也可以不参加文旅的开发，但是这是一个很大的市场，值得我们开发商去考虑。第二个是健康养老的产业，中国的老年人口的增长，中国现在中上规模的养老院是远远不够的，这也是一个10万亿级的产业，也是和房地产有关系的，每个房地产商都要考虑要不要进入这个产业。

房地产业的新房增长是非常有局限性的，二手房你参不参加，另外就是和房地产有关的其它的很大的产业，你要不要试试看，所以我觉得这没有什么矛盾，没有什么进退两难，就是你的选择而已。

孟晓苏：麦格理是全世界第七大投行，在澳大利亚是第一大，而且进入中国市场好长时间了，我想胡教授可以以旁观者的角色来看待现在的形势和走势。

胡伟俊：非常感谢会议主办方的邀请，我在麦格理银行工作，我平时工作很大的一部分都是和海外投资者沟通对于中国经济的看法，在今年1月份的时候，我在海外跟国外投资者聊中国的经济，当时大家是非常悲观的，很多人都问我，中国经济今年会不会崩盘，会不会硬着陆。这归根结底就是两个问题，第一个是中国会不会爆发债务危机，第二个问题就是问我房地产能不能稳住，在1月份的时候，这是全世界都关心的问题，因为现在中国经济对全世界的影响远远超过过去，现在是最有影响力的时候。

现在回顾过去的半年，房地产行业确实起了一个定海神针的作用。去年中国房地产投资几乎是零增长，今年现在是6%的增长，差不多就是贡献了一个点的GDP。我们知道现在中国经济增长率大概就是6%到7%之间，一半的经济增长可能是消费，来自服务业，另外一半还是来自投资。来自投资里面可能有1/3是从房地产来的。换句话说，如果现在房地产增长不是6%，还是像去年一样零增长，我们的基础设施投资现在是20%的增长，如果房地产是零增长，基础设施要做到30%的增长，市是很困难的。我们今年经济可以守住在6.5%左右，房地产政策的稳定起了一个非常重要的作用。

从另外一方面看，我们看到现在的股市，从年初以来，美股已经涨了6%，周围的亚太股市都是比中国市场表现要好的。这说明什么呢？说明海外投资者现在觉得中国经济不会崩盘。但另外一方面，他可能对中国的经济还是有疑问。有什么样的疑问呢？中国经济接下来的增长动力从哪里来？这个疑问15年前大家提出来过，当时中国经济处在一个比较低的位置，但是在之后中国找到两个非常有力的增长动力，一个是房地产，一个是出口。出口现在增速在下降，当然中国的出口市场份额没有缩小，但是全球出口这个饼在缩小。另外一方面我们也看到房地产的增速在下滑，很难再像过去那样有平均20%几的增长。这个经济增长的动力从哪里来？所以我非常认同樊纲老师的观点，中国接下来经济增长的动力，可能房地产还是很重要，但是我们可能看到在房地产上面，中国的地区分化产生这些规模经济，这些东西带来的对中国经济增长的动力会更加重要。

为什么这么说呢？从房地产来看，房地产第一个阶段，大家看到很多建设的东西起来，比如说过去十几年，对于大宗商品可能是一个非常好的时候，我们叫它超级周期，这是来自中国房地产的需求。接下来这一块可能就慢慢下来了，但是有一块不是很明显的，在经济学里面非常重要的，就是集聚效应，这对经济增长是非常有用的。就像我们一个人在家里思考，不一定能想得出来办法，但是我们在一起思考，就会激发大家的火花，我们的生产力都会上升，这是未来的动力。所以我认为在接下来一段时间，中国可能就会从原来的房地产单纯的在全国铺开的发展，慢慢形成以来集聚响应，通过集聚效应带来生产力的提升，从而带来房地产的提升，我认为这是未来的一个比较大的趋势。

孟晓苏：感谢胡教授的分享，正如胡教授所说，中国的经济的动力，特别是从传统产业方面的动力，一个是基础设施建设，这些年作为主引擎，另一个就是房地产通过拉动消费，也作为国民经济主引擎，这两个引擎哪个熄了火把斗争不行。前几年在房地产投资低靡的情况下，政府加大基础设施投资，在一定程度上缓解了投资下滑的压力，但是现在已经被地方债过量给堵死了，现在就要想办法把投资主体转移到企业，光这个还不行，现在还要想办法启动房地产主引擎。这也是我们在座的各位在这里讨论的主要方面。

一说到现在的房地产，人们就关注现在的房价，一谈到现在的高房价，很多媒体就气不打一处来，到底是谁的错？刚才樊纲教授讲了一个头，樊纲教授说，高地价不是你们这些人买下来的吗？面粉贵不是因为有买家吗？当然我知道有些人不服，你不能说面粉卖贵了，我为什么还买？我如果不买我会饿肚子。如果我们把这些话讲到地方政府官员那里去，说谁让你卖那么贵，你们才是高地价的推手，他们也不服，他们会说，我是按规矩办的，我这个高地价是为了城市发展，我也没有贪污。所以现在这些问题的争议已经摆在面前，到底该赖谁？或往深了说，这到底是什么原因，造成了现在这个地价不断推升？好在刚才樊纲在开始就给大家讲了一个关于中国城镇化发展的问题，其实我看他这两个题目，开始讲的这个总题目和下面的分题内容是联系的。为了把这个观点讲得清楚一点，请樊纲再讲几句。

樊纲：确实像你说的，是这么一个思路，我先讲的城镇化问题，城镇化导致什么情况呢？大城市一个劲地控制用地，小城市那里敞开了口供地，有的小城镇还给补贴，地价又便宜，地方政府忽悠，我们这里要建国际大都市。我接到过一个县级市的邀请，他们有18个镇，他说我们要打造18个什么国际名城。那都是忽悠。所以土地供给侧的问题就来了，一方面是限制用地，一方面是敞开供地。结果小城镇仍然没有发展，没有就业、没有人口。现在这个划分，用一线、二线已经无所谓了，你就用人口流出城市和人口流入城市来划分，人口流入城市，那个房地产有点积压都没问题，早晚都能卖出去，人口流出城市，你即使积压不多，现在有在建的盘，将来都会有问题。

所以从这个角度讲，我说我们要分析深层次的原因，打板子要打到地方，房价只是一个表面的现象，房价后面的这些问题，特别是还没说到农村的土地的问题，农村的宅基地还没利用起来。法国的农村的房子，是60年代以后城里人到农村买房，把法国的农村稳定下来了，他把那个搁粮食的仓库都买下来，把它改建一个Loft之类的。

孟晓苏：中国把这个叫小产权房，严厉的限制不能向市民出售，如果出售只能是村民卖给村民，所以卖不出什么高价。

樊纲：你可以从法规上进行一些规范，当然这都是需要的，但是怎么把供给侧的问题解决，这是深层次我们要找到的原因，而不是简简单单看到房价这些表面上的问题。

孟晓苏：刚才樊纲从房价问题谈到了供给侧改革，这也是我们这些年致力推动的，供给侧改革在房地产的发展过程当中，应当在哪些方面特殊发挥作用呢？首先就是土地供给的改革，现在大城市的土地供应不足，像深圳这个城市几乎没地可供了。另一方面，大量的建设用地在农村闲置。

前一段时间，我们的调控主要打板子打在一线城市，严厉的限购，等到一旦需求启动了，限购政策稍微宽松一点，马上需求反弹，因为房地产的供应量跟购买力回到市场是不同步的，购买力是先回来的，房屋供给有个时间的滞后性，有个房屋产品的不可移动性，所以就造成了这样一个尴尬期，就是在这个时间之内，大约两年时间左右，就会出现房地产的价格畸形。就是原来限购越厉害的，房价压制越厉害的，反弹越厉害。

原先要开发商逃离一线城市，逃离北上广，开发三四线，现在三四线过剩了，原来在供应上说要开发商业地产，那个不限购，结果现在商业物业过剩，所以政策的供给是要讨论的另一个问题。还有一个是资金供给，现在我们看到资金从需求端在进入市场，这是一个良性的进入角色，这比单纯的支持开发要平稳多了。这种货币政策要不要坚持？需要坚持，需要通过继续坚持，让它的力度逐渐传导到实体经济，不是说直接把资金投向那些过剩的钢铁、水泥行业，它要通过传导，通过需求的启动，通过供给侧改革，再加上良好预期来传导。

樊纲：我解读一下你说的观点，也就是说板子不是打在地方政府的头上，这些问题都是政策性问题，打在中央政府的头上，你在中央政府层面上，这些政策不调整、不改革，下面的很多问题是解决不了的，房价两极分化的问题，相对来说是一个战略性的、全国性的问题。

孟晓苏：樊纲讲得太对了，板子不能打在地方政府头上，更不应该打在买地的开发企业头上。

特别是谈到中国的土地供应，一线城市继续保留耕地，特别是北京、上海继续保留一定规模的耕地，这些需要质疑。这些年我不断地在问，上海浦东一些地方的土地已经卖到2000万一亩了，还要求他们必须在这个城区里面保留一块耕地，你拿2000万一亩的土地去种庄稼？北京现在在南水北调，是不是要把北京南水北调的水用来种庄稼？这句话不是我问的，是习近平总书记问的。还有大量的农村宅基地闲置，我最早提出让农民带着地票进城，我在2007年提出，2008年在重庆试点，地票进城其实是省了地的，城镇化能够节省土地。农民用的建设用地是平均250平米一个人，进了城以后，一个居民是100平米，这样的话，农民如果把农村的宅基地挪到城市里，变成城市的居民，农村的宅基地复垦，一个人能省出150平方米，这样若干耕地就出来了。城镇化从来都是增加耕地的，这是在全世界都证明的，当然这里面有一些政策，至少你要让他进城之后，能把这块宅基地流转出来。这都是政策供给方面的问题。

现在我们只有几分钟的时间了，请单总再谈谈自己的观点。

单伟豹：有关土地的政策，在一线城市、二线城市，有几个方面是中央政府必须要考虑的，第一个是我们的城市改造，对于拆迁方面的政策法律到现在还没有，基本上每个拆迁的项目都要业主百分之百同意才行。在香港，以前是90%，现在变成了80%，就是说在一块地有80%的居民同意拆迁了就可以开始拆。深圳本来说会出台95%同意就拆迁，但是现在不出台这个政策了，不知道是什么原因，只要有一个钉子户阻碍，就不能拆迁，大大阻碍了城市更新的步伐。第二个是容积率，只要容积率定了，就没法改了，为什么不能灵活处理一下，改善一下真正的一线城市、二线城市的土地供应？这才是真正把房价压下来的一个很好的作用。

胡伟俊：我非常同意刚才几位老师的说法，现在中国房价的问题背后是土地供应的问题，特别是土地供应的地区的不平衡，这个制度接下来一定会改变，我们看中国几千年的历史，土地制度通常不会经常改变，但是一旦改变，都会有非常巨大的影响。

15年前中国出口发展起来了，它让很多农民从农村到城市，让城市的生产力上升，这样创造了很多的需求，政府通过垄断土地得到大量的资金，用来进行基础设施投资，然后进一步推升了生产力，这个正态的循环我们已经做了15年，现在我们的出口也不行，整个经济有下行的压力，所以我们原来的制度可能有问题。我非常同意刚才几位老师的看法，未来我们的土地供应制度应该有更多的改变。

孟晓苏：从改革开放到现在36年，36年中，正是这些不断地突破原有的思路的束缚，包括突破原来的法律和法规的束缚，中国人才走到今天，这就是这次论坛的主题，叫“改变的力量”，当年如果不是安徽农民突破了法律的束缚，走向了承包制，就不会有后来全国农业的发展，和后来推动全国的改革。当时如果不是推动了住房制度改革，改变了过去那种单位分房的形式，也不会出现今天商品房的发展，现在我们又面临着新的变革，今天我们这个论坛以土地制度为供给侧改革出谋划策，也为改革的力量开了局。

我们这一轮的讨论就到这里，谢谢大家。