卓越100指数周报：青岛住宅持续供需两旺 未来积极推进撤县设区

卓越100指数周报（青岛区域2016年5月16日-5月22日）：因网上房地产4月份月近80个预售证的房源对外公示，导致青岛此前供应陡增，本周供需回复正常，仍呈现出供求两旺态势，供应成交均处在高位。

5月16日-5月22日，青岛全市商品住宅共计成交3477套，约37.69万平方米，环比下降49%，全市商品住宅共计新增3598套，约38.69万平，环比下降79%。

商品住宅成交均价在上周冲破9千元/平方米之后，环比小幅下降3%至8894元/平方米。其中主城区13381元/平方米，西城区8554元/平方米，北城区7453元/平方米，近郊区6347元/平方米，远郊区4822元/平方米。

存量方面，受近期市场供过于求因素影响，青岛存量再度遭遇拉升。截至周末，全市存量共计14.74万套，约1653万平方米。按近6周的平均去化速度来看，去化周期约35个周。

市场观察

5月16日-5月22日，青岛供应回复正常节奏，全市商品住宅共计新增3598套，约38.69万平方米，环比下降79%。

其中，城阳区供应量最高，突破11万平，其他区市新增量都在8.1万平以内；崂山、高新两区零新增。

成交方面，在近期集中供应带动下，青岛成交量仍然处于高位，5月16日-5月22日，青3477套，约37.69万平方米，环比下降49%。

其中，城阳区在集中供应的带动下，一举成交7.79万平方米，稳居全市销冠；其他区市成交量都在6万平以内。

价格方面，5月16日-5月22日，市南、崂山两区价格高居22000-24000元/平方米之间，市内其他三区价格在10000-15000元/平方米之间，西海岸和北城区价格在7100-9200元/平方米之间，郊区价格在4500-7200元/平方米之间。

存量方面，胶南市存量最高；西海岸和近郊区存量高企，主城区存量相对处于低位。

库存压力方面，近期岛城成交量持续高涨，各区市库存压力均有不同程度的下滑。目前李沧区去化周期全市最低，为13个周；莱西为目前全市去化压力最大的区市，去化周期77个周。

商业地产

5月16日-5月22日，青岛商业供应量回复正常，全市商业新增119套，供应面积2.36万平方米；成交仍然继续下滑，全市成交103套，成交面积1.40万平方米，成交面积环比下降44%。全市商业成交均价13354元/平方米，环比下降23%。

截至周末，商业存量3.36万套，面积约563.07万平方米，去化周期降至168个周。

5月16日-5月22日，青岛办公市场供过于求，全市新增8套，面积约0.51万平方米；成交本周则再次大幅下降，全市办公新增签约80套，面积约1.06万平方米，成交面积环比下降59%；全市签约均价环比下降13%至10488元/平方米。

截止到周末，办公存量1.73万套，约285.73万平方米，去化周期下降至233个周。

土地市场

5月16日-5月22日，青岛土地市场供需两旺。全市招拍挂商住类土地10宗，8宗拍卖出让，2宗挂牌出让；其中即墨市3宗，平度市3宗，原市北区、李沧区、原黄岛区、原胶南市各1宗；其中住宅兼容商业用地5宗，商业用地4宗，纯住宅用地1宗。

本周全市成交商住类用地8宗，全部为拍卖成交；其中原胶南市8宗，胶州市1宗；其中纯住宅用地6宗，住宅兼容商业用地1宗，商业用地1宗；全部地块均为底价成交。

其中，土地供应方面，本周青岛主城区终于有新地块面市，市北和李沧两宗新地块亮相，地块1位于李沧区青山路南、万年泉路西，占地面积4068.2㎡，规划建筑面积5288.66㎡，土地用途为城镇住宅和商服；拍卖起始价为4103元/㎡，竞买保证金为2184.2166万元。地块2位于市北区台柳路252号，占地面积5287.1㎡，建筑面积11632.62㎡，土地用途为商务金融；拍卖起始价为5525元/㎡，竞买保证金为6427.0226万元。

另外，5月20日，即墨市国土资源和房屋管理局发布最新的土地出让公告，青岛汽车产业新城板块将有两大巨幅地块上市拍卖，这两幅地块都位于青岛汽车产业新城龙泉街道龙泉路以北、滨河西路以西、规划路以南。其中JY16-15地块占地面积55919㎡，规划建筑面积83878㎡，土地用途为70年住宅和40年商业；拍卖起始价为391元/㎡，竞买保证金为3279.6298万元。编号JY16-16地块占地面积55259㎡，规划建筑面积82888㎡，土地用途为70年住宅和40年商业；拍卖起始价为395元/㎡，竞买保证金为3274.076万元。

土地成交方面，5月17日上午黄岛区中央商务区有7幅地块成功拍卖，全部是住宅用地，土地总面积超过44万㎡，成交总价为14.42亿，竞得人为山东中建房地产开发有限公司，该项目将建设成为中建锦绣城，在黄岛区全新打造一处超级住宅大项目。

宏观政策

5月17日至18日，山东省城市工作会议召开，分析了山东省城市发展面临的新形势，明确了当前及今后一个时期山东省城市工作总体要求和重点任务：积极推进撤县设区、撤县改市、乡镇合并、镇改街道，试点新建一批小城市。撤县设区主要针对济南和青岛，作为山东的两个副省级城市，目前城区常住人口都还不到500万,很难达到全国中心城市标准。要通过撤县(市)设区,建设卫星城,形成组团型城市，提高济南、青岛的辐射带动作用。

5月20日，青岛市城乡建委召开《青岛市推进政府购买棚户区改造服务工作实施办法》解读会，明确了市政府购买棚改服务范围，不限于棚改征地拆迁服务以及安置住房建设或筹集、货币化安置、公益性基础设施建设等方面，但不包括棚改项目中配套建设的商品房以及经营性基础设施。