欧阳捷：政策影响下的上海楼市变局

欧阳捷：尊敬的各位嘉宾，因为时间关系，我今天PPT可能讲的稍微快一点，更多的留下时间给下面的研讨。今天给大家分享的一个题目是政策影响下的上海楼市变局。我们想，这个里面的报告分为三个部分，第一是新政的目的到底是什么，第二，限不住的购买力和涨不停的房价，第三，政策的后手和楼市的变局。

我们知道三月份上海出台了最严厉的楼市调控政策，当时我们跟行业中间一些朋友交流，其实这个政策远远谈不上严厉，为什么？因为我们可以看到，后面我们会讲到这个问题，我们现在可以看到什么呢？上海的房价为什么会出台这个政策，其实房价在不断上台阶当中，因为这个屏幕比较少，大家可能看的不是太清楚，一个台阶一个台阶往上走，房价大踏步往上走的过程中，新政出来了，实际上新政之前房价已经在微跌，这是获利回吐的下调。新政在这个蓝点之后，房价迅速的冷却。当然，成交量也下来了。

新政后的一周，房价达到了最低点，而且接近了去年同期的水平，这个绿线我们可以看到。这个时候政策的效力让我们的政府暂时的松了一口气。是什么样的新政使得房价出现了回落。首先是居住为主，拒绝投资，第二，市民为主，拒绝外来人口，第三，以普通商品房为主，增加了中小套型。我们可以很清楚的看到，拒绝投资跟我们现在国务院刚刚出台的若你租赁住房用于出租是反着的，第二，我们拒绝外来人口，是提高的外来人口的购买条件，使得我们把上海的所有购房资源集中提供给本地市民和包括有居住证的外地市民。没有居住证的市民，实际上就被婉绝了。还有差别化的信贷，我们从而同行有人提过，上海不会排斥外来人口，不会出台差别化的信贷，上海是包容的，恰恰相反，上海讲海纳百川，其实恰恰就是不够包容。

所以差别化政策一定会出，结果就是出来了还有是打击杠杆，刚才说了首付贷，首付贷到底对不对，我们前面已经讲过了，后面讨论的时候，还会提到这个问题。我们看到上海的政策就是这样的，这些政策已经反映了上海的目的到底是什么。当然，我们在这儿还提到一点，就是以居住为主、拒绝，但实际上，上海给投资开了一个后门，什么是后门呢，就是让企业可以购房，无限制购房，想买多少买多少，而且可以转给不限购的人，三年以后就可以转。三年以后房价是什么样的？我们大家可以想像，因此，实际上并没有拒绝投资。

上海调控的逻辑，我们讲上海为什么房价会疯长，有四大因素，第一是供求关系，是主要矛盾，第二是货币廉价，M2超发，第三是投机避险，这是资本的属性，如果买股票，就是行业当中最好的股票，如果买住房，一定是最好的城市，最好的地段，最好的产品。另外一个，就是场外的以链家为主的场外的加杠杆。所以，上海不能够解决前两个问题，只能从后两个问题上入手。我们看到整个上海的政策，仔细看了以后，你会发现，上海完全没有从供给侧改革入手，所有的政策出台全部是从需求测角度出发的，只有这一条，这一条里面，没有讲到真正增加商品房住房的用地供应，只是增加中小套型的供应，中小套型中心城区不低于70%，郊区不低于60%。我们看新政的目的有没有达到呢？

确实，中小户型四月份明显增加，同时我们的成交量却下来了，因为减少了255套，因为我们这部分人被挤出来了。一限购的刚需就遭殃。普通改善需求也一样，批准上市的减少了，因为我们要提高门槛，我们成交大幅度下降，减少了1500多套，所以，减少是非常大的。差别化的信贷也是我们的改善备受打击。高端住宅和豪宅有没有受到影响，同样有影响，供应量减少了，成交也下降了633套，所以改善需求遭遇了寒潮。政策的核心是什么？核心诉求是冷却房价，暂时把房价冷却一下，但是，房价只是在上台阶的过程当中歇歇脚。所以政策有没有达到核心需求呢？并没有，我们从这里看到，房价冷却一周以后，就开始回调，现在的房价已经远远超过了新政之前。上海唯一能做的就是控制高端住房的上市，把高端住房上市控制一下，目前能做的只有这个。为什么上海这个政策说失效，就是上海的政策还是很温柔而且上海的政策没有解决核心的需求，没有解决供求关系的矛盾，只是通过一些表面上的动作来抑制需求，延后需求爆发，不能化解矛盾，所以上海真的是想限购，但是真的没有想降房价。

我们说上海没有解决核心矛盾，核心矛盾是什么，就是供求失衡，所以上海是限不住的购买力，婚姻钢性需求，这个量是非常大的，每年上海新婚人口是11万对，如果他们全部买房子就需要11万套，每年再婚人口13.8万吨，离婚人口7万对，都是需求住房的。这个需求是很大的。另外上海的改善需求多少，在上海，有25%的家庭是购买了住房的，剩下75%的人都不是购买商品住房的，他们住的什么房子呢？其中有39.5%的人是租房子，包括租廉租房和其他的房子。所以，我们可以看到，这么大的改善需求放在这儿，上海却没有真正的解决。当然，更不用说投资需求了。所以我们可以看到，从2014年以来上海各个面积段的房子全部透支，无一例外。从小户型的90、70以下的，90到120的，120到180的，180到240的，全部透支。他批准上市的套数全部小于销售的套数。所以，我们看到上海的房子是明显的供不应求。

当然，我们也讲到，限不住的购买力还源于货币的供应，我们前面讲了货币的廉价，廉价到什么程度，我们可以看到企业的发债已经在去年还是6%以上，今年已经跌到4%以下，我们现在拿一百块钱出去买东西，你会发现，拎回来的东西越来越少。而这就是因为货币的超发，去年一到七月份，八月份我们曾经讲过，一线城市领涨，二线城市普涨，三线城市止跌启稳，为什么敢说这个话，我们统计了央行一到七月份的M2的增量，大家可能更关注M2的总量或者增速，其实比较忽略M2的增量，增量是什么概念，去年一到七月份的M2的增发是12.45万亿，一到七月份的M2，比2015年年底的M2多了12.45万亿，这个多出来的量相当于12年到13年三年的平均值，后来还剩五个月，五个月时间，M2还会发多少，我估一下，大概四万亿，最后年底，果不其然达到了16.39万亿。那么，比这个更担心的是什么呢？今年一季度，M2的增量又有多少？今年一季度M2又增加了五万亿，比去年的16万亿又增加了。所以，我们看今年，如果按照这个节奏，一季度增加五万亿，二三四加起来，20万亿，比去年又多四万亿，当然，最近权威人士刚刚发了话，所以今年下半年，和后一段时间，可能M2的增发量不会那么夸张。但是，依然会增加。

当然我们还有讲千万级以上的豪宅的总量，总量源于资本的避险和增值。跟着富人投资是没有错的。这种情况下上海的房价将来会怎么样，政策的后手会怎么样，我们看一下最后的变局。

我们讲，关键是政策的核心诉求是什么，如果你是暂时控房价，一定控不住，你的诉求是不是要控制大城市边界，上海提出了控制大城市边界，所以就必然控制城市土地供应，如果控制城市土地供应，房价一定涨。如果是限制人口规模，那么对不起，挤出低端产业和人口，换进来的是高端产业和人口，高端产业和人口带来的资本是可以想像的。所以上个月的时候，我们曾经到安庆越溪镇，我们做了一个公益项目，这个公益项目是七色光项目，我们到越溪，那是大别山的腹地，在这个山里面，山清水秀，环境非常好，孩子非常纯朴，我们去的志愿者给他们上课，我们在那儿捐了两座图书馆，我们转过身来想，这些孩子接受了教育以后，他们还会留在那儿吗，不会，一定到小城市、中等城市、大城市，根据他们的能力进入这些城市。进入这些城市以后，他们的家长、父母、老人，一定是砸锅卖铁送他们去的，就意味着这些人口的流动带来了资本的流动，像上海这样的大城市，就在虹吸全中国的所谓城市的人口，包括乡村的人口和资本，所以上海的城市房价还会继续上涨。

当然，如果上海顺应整个世界的大潮，所有大城市的人口都在持续上涨，一百万以上人口大城市在不断增加这是全世界的潮流，我相信上海是没有办法逆这个潮流的。那么，我们的土地怎么办，我们能不能用农用地，不能，能不能减少工业用地，其实上海已经在减少工业用地了，那么，未来我们还会加快存量工业用地的转性，能不能减少商业用地呢，应该的，商业用地的供应非常大，我们可以看到商业用地的占比在整个城市里面最高的时候将近20%，上海需要这么多的商业用地吗，其实不一定需要这么多。我们可以看到，2003年到2015年，上海的出让商业用地的规模可建面积达到6000万方以上，意味着上海的常住人口人均增加2.5平米商业面积，如果把2003年以前，和非房地产开发的商业面积都算上，会有多少，我们觉得这个商业面积已经足够，而且过量。

所以我们认为，增加住宅用地供应是应该的。从这个图可以看到，在上海我们在2003年到06年的时候，上海的住宅用地占比是非常高的这两年下跌明显，2013年刚刚恢复了40%，虽然在40%，但是我们的供应量下来了，所以总量还是下降的。新增建设用地未来上海已经到了极限，2020年之前，上海只有6000公顷的土地新增建设用地2020年以后，节没有新增建设用地了，在此之前，这五年时间，每年1200公顷，1200公顷相当于什么概念，相当于我们按照容积率算，是2400平米的建筑面积，2400平米，我们按照住房和保障房的销售面积，2280平米，基本上全部给住宅，没有工业用地了，没有商业用地了，没有公用事业用地了，没有道路用地了，全部给住宅，我们想够不够，可能还是不够的。所以上海房价上涨是必然的趋势，上海能做的也是唯一能做的就是什么呢，就是控制房价不要过快的上涨。

如果房价继续快速上涨的话，需求端有可能进一步收紧，当然，这个收紧是延缓需求，不能消除需求，我们看到这些政策，已经采取的这些政策全部是在需求端的，后手还会继续加大收紧，供应端可以适当的做一些调整，增加一些供应，但是前提是减少工业用地和商业用地，实际上不增加总量，只是转化一下结构。还有是提高容积率，上海的容积率始终在2以下，如果提高容积率，会增加一些中小套型的供应，上海始终不增加，而南京的容积率在2.3。

上海要追求城市的舒适度，你要舒适度，又要控制房价上涨，这是不可能的，两者之间必然有一个选择，我们觉得可以适当提高一下容积率，同时调整一些中小套型的比例。当然，跟货币政策也有很大的关系，如果货币政策要收缩的话，对上海的房价会产生一定的影响，美元加息的概率已经很低了，上半年估计不会加息，加杠杆已经被否定了，投资免险的功能已经在减弱。这种情况下，我们觉得未来的货币政策可能会微微收缩，大家要谨慎。这种情况下，楼市的热度可能会降温，所以上海的销售面积会低于去年，因为他没有这么多的供应量，房价会继续上涨，我们预计房价涨幅不会低于10%，这是肯定的，但是控制之下也不会再出现三月份的疯涨。

另外，拿地需要谨慎，今天的地王不等于明天的楼王，我们的房价地价比去年已经达到了70%，过去这么多年还没有达到这么高。而且我们可以看到，房价地价差，去年只有六千块钱，什么意思？就是你的建安成本，加上税收和三项费用，再加上你的税，六千里面都要包含，所以我们看到，企业很可能在这时候拿高价地就会亏损。我们在今年看到未来的趋势，很可能我们企业在赌明天的楼王，现在拿了地以后，三年以后，五年以后，房价肯定还会继续上涨，我们在赌。

所以昨天拿地拍的非常火爆，楼面地价是蓝色的成交是黄色的，基本是接近翻番，精装修的房子是绿色的，大家可以看到，前两块的价格已经超过了精装修的房子，大家都在赌，关键看企业能不能熬的住，现金流能不能断。所以把握节奏非常重要。

对于我们现在企业来讲，更重要的是不要太冲动，如果我们太冲动，把房价推的太高，那一定会引起新一轮的房地产市场的调控，这个时候对于上海来讲，所谓的企业都会受伤，因此，房价慢慢涨是符合上海政府调控房价的逻辑，也符合企业的现实利益。