卓越100指数周报：通州限购令升级 北京一周成交创近8周新低
卓越100指数周报(北京区域2016年5月2日-5月8日)：本周传闻已久的通州商住限购终于落地，而在经历过小长假的爆发，市场成交也趋于回落。
据亚豪君岳会统计数据显示，5月2日-5月8日，北京商品住宅（不含保障房与自住房）仅实现成交1875套，成交面积18.42万平方米，环比之前一周分别减少37%、42%，同时这一成交量也创造了近8周的新低。
随着5月5日半夜通州商住限购“靴子”的落下，北京市场前四月的火热被强行终止，受此影响，近期项目入市积极性降低，郭毅认为，预计5月北京住宅成交将难以为继，环比下滑趋势已现明朗。
市场观察
北京商品住宅共有5个项目入市，相比之前一周减少1个。不过在这其中有3个项目为五一假期期间入市，假期之后入市的仅有首开万科城市之光、天恒金融街·公园懿府两个项目，其中首开万科城市之光为5月5日通州限购当晚加推50套房源，周末开盘的仅天恒金融街·公园懿府1个项目。
中原地产数据显示，通州商住限购政策发布后，区域商住产品成交应声下降。上周北京商住公寓市场总成交额17.59亿元，环比下跌44%，共成交1066套，环比减少561套。其中LOFT商住公寓成交11.24亿元，环比下挫31%，成交均价26391元/平方米，环比上扬8000元/平方米。
平层商住公寓成交6.35亿元，环比同样下跌58%，成交均价29814元/平方米，价格下跌6000元/平方米。
房山项目五和万科长阳天地仅以总成交额1.67亿元，已然在上周北京商住公寓市场夺魁，成交均价21952元/平方米。在通州市场受限后，大兴、房山两地的商住项目是否因此受益？
亚豪机构也认为，在通州限购“落停”之后，以及周边区域商住项目也将积极入市，接收“被溢出”的市场需求，预计未来商住占据较大市场份额的状况仍将持续。
商业地产
近日，北京市场传闻称，从国浩中国接盘东直门国盛后，中国信达寻求援手解救最大烂尾。据一位知情人士透露，中国信达希望通过引入第三方公司盘活东直门项目，入局团队有可能是大悦城，双方已在洽谈。
去年8月，国浩中国以105亿元(包括45.63亿元现金以及59.37亿元项目债权)出售东直门交通枢纽项目国盛中心，资产管理公司中国信达拿下该项目。在不良资产运作上有颇多经验的中国信达对商业运营一片空白，上述人士称，中国信达方面希望通过委托管理让东直门项目重生。大悦城地产正在京寻找轻资产项目，双方均有意，不过目前还未有结果。
此前，国浩中国对东直门项目定义为综合性房地产开发项目，规划总建筑面积51万平方米，包括购物中心、双塔写字楼、公寓和酒店。目前，商场被交通枢纽一分为二，原国盛招商中心被佰益汇折扣商场取代。国盛中心的预定轨道为定位“国际、时尚、潮流”，现有的佰益汇折扣商场主要销售超低折扣的品牌服装。北京商报记者查阅资料发现，国盛中心项目中包括地下20万平方米，其中7万平方米需交由政府运营，涉及项目后续与东城区政府的合作。
土地市场
5月5日，北京土地市场三宗地集体拍卖，最终收金95.35亿元。
据了解，当日土拍中两宗“7090”商品房住宅地块都被招商铭嘉收入囊中。其中，昌平区南邵镇0302-57地块由招商铭嘉以31.95亿、配建2万平方米公租房的代价拿下，楼面价为3.38万元/平方米；而昌平区南邵镇0302-70地块的代价则为30亿、配建2.2万平公租房面积竞得，楼面价3.52万元/平方米。
该地规定将配建建筑面积不少于3.75万平方米的“公共租赁住房”，招商铭嘉以配建2万平方米的公租房取得该地，再加上该地为“7090”地块，因此，该地最后剩余约6.76万平方米商品房住宅和5.75万平方米公租房，商品房住宅中有4.73万平方米为中小套型。
而另一宗地——昌平区南邵镇（昌平新城东区六期（东））0302-70地块规划用途为F1住宅混合公建用地，总面积8.37万平方米，规划建筑面积16.75万平方米，容积率为2，出让年限为居住70年、商业40年、办公50年，出让起始价20亿元，出让保证金6亿元。
该地也要求配建建筑面积不少于3.52万平方米的“公共租赁住房”，因此该地住宅只有约6万平方米，其中约4.20万平方米将是90平方米以下的物业。
首创则以33.4亿拿下大兴区黄村镇兴华大街地块，溢价率118.3%，中原地产首席分析师张大伟估算此地楼面价为3.47万元/平方米。
据观点新媒体查询，大兴区黄村镇兴华大街DX00-0202-0307地块规划用途为B4综合性商业金融服务业用地，总面积8.42万平方米，规划建筑面积13.45万平方米，容积率为4，出让年限为商业40年、办公50年，出让起始价15.3亿元，出让保证金4.6亿元。
政策与市
5月4日，国土部与国家发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015~2020年）》明确：“未来5年，原则上不再安排京津冀地区优化区的新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地。”
《规划》明确将京津冀地区划定为减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区四个区位，明确各区土地利用原则和利用导向根据这四个区位来供应土地。
按照初步规划，减量优化区是指北京四环以内地区；存量挖潜区是指北京四环至北京六环；增量控制区是指北京六环至和河北交界线处、京津冀生态保护地区，比如北京顺义东部等13片集中分布的耕地地区；适度发展区是指燕郊、大厂、香河、固安、涿州、天津武清等地区。
另外，5月5日晚间，北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。
据观点新媒体查阅公告，《通知》明确提到，购买通州区商务型公寓的家庭必须符合以下条件之一：没拥有住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）或单身人士；已拥有1套住房的本市户籍居民家庭；在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非本市户籍居民家庭。
对于已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买通州区商务型公寓。
《通知》还指出，通州区新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位、社会组织等，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位、社会组织等。
《通知》规定，文件发布次日起，居民家庭购买的通州区商务型公寓，今后在核验购房资格时计入该家庭的住房套数。5月5日前已由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目，再次出售时可按之前的相关规定执行。同时，通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理其他规定不变。
北京区域房地产项目一周销售数据(2016年5月2日-5月8日)
数据来源：北京市住建委、观点数据研究中心
