林中：回归一二线大势与房企策略选择

林中：各位上午好，受主办方的委托，来跟大家做一个汇报，我们对回归一二线城市及房企策略的思考。这是我们看未来中国几年市场的情况，我们认为房地产进入了一个高位平台的振动期，虽然这个行业未来的外延增长速度在放慢，但是仍维持十亿到十五亿平米的巨大交易量。我们看到16年，可能创出中国历史上最高的交易量，以前最高是13年，13亿平方米，15年接近13亿，12.8亿平方米，目前来看，今年可能全球的交易量比15年会有10%左右的提高。意味着就16年中国可能会触及到一个很高的量就是14亿平方米，我们预测顶部是15亿平方米。所以，这个市场是非常大的一个市场，足够容纳足够多的开发商。我们对中国市场五到十年的前景是非常看好的。

第一个，GDP虽然高速进入了中速，但其实中速也是很厉害的，因为我们的基数变得很大，所以中国的经济有韧性，有发展。第二个，城市化，我们目前的城市化率，刚刚才过五十多，大概55%到56%，离70%的门槛还很远，一个发达国家的城市化率基本是75%到80%。所以，从这个56%到70%，这个是十多年的时间，我认为地产是有巨大的提升空间，人口的结构，我们人口的结构，中国大城市的发展受益于人口的流动，以及计划生育对未来市场的改善。我们看到开放二胎以后，我们做了一些调查，一线城市基本是富裕中产以上愿意生二胎的比例高，二线城市中产阶级生二胎的比例高，三线城市的公务员生二胎的欲望很高，原来是政策不允许，现在是政策允许了，而且三四线城市的生活成本压力比较轻，他们说闲着也是闲着，还不如多生一个。

我们再看中国这一轮的变化，中国每一轮都有新的变化，包括现在，其实房地产行业也在发生一些深刻的变化，这些新的变化，我们现在看的很清楚了，就是上一轮我们看到城市的分化，从12年开始，但是很多人看到在12年还没看明白，到了14年、15年就已经看的很明白，中国的城市分化。我认为城市的分化未来还会进一步，继续分化。主要城市的分化是因为由人口、财富、供求关系、政策和资源引起的。所以我们在研究布局城市的时候，我们就要研究中国人口的流动，中国人口的迁移，中国人口的结构的影响。目前来看，人口继续向一二线城市聚集。

在吸引人口迁移的主要是三个大因素，核心因素是经济因素，因为大家都看他有发展，很多人说，一个地方的房价高了，人就不来了，其实不是，他主要是看有没有发展前景。所以一线城市来看，我们认为未来几年人口的增速，会变缓慢一点，还是增长，除非改变现在国家对一线城市的政策。我们作为业内人士，一直在呼吁，呼吁我们未来的城市化应该越来越采用市场化的规律，因为从其他发达国家的经验来看，首位城市占的人口是非常高的，比如东京、大阪，他们的人口数和总的人口数，韩国首尔经济圈的人口数和总的人口数，我们现在主要是控制一线城市的发展，所以才会出现很多的问题，出现所谓的大城市病，核心是我们的规划滞后于人口的增长。

如果按一个理性判断，或者说不受限制的城市发展政策，我认为像上海、北京，未来都是在五千万人口的大城市。应该按五千万人口的大城市来做城市规划和布局。这样就不会出现我们很多的道路规划、基础设施的规划滞后，这条路一开了，没两年就堵了，今天上午开车过来，十五分钟的路，开了一个小时。二线城市未来几年人口增速会加快，是人口迁入最多的地方，一般的白领到一线城市工作几年以后，有的会回流到二线城市。三四线城市，除了东部沿海的三四线城市以外，其他的人口都持续的流出，特别明显的是中西部城市的三四线城市，流出比例非常高。所以，人口是向一二线城市集中的。

第二，财富也是向一二线城市聚集的，我们看一个城市的房价过程，其实有一个很重要的因素是财富，财富因素很重要，你这边就可以看到，为什么这个世界上的金融中心的房价都没有便宜的，都是很贵的，因为这个地方的人均资产太大，货币效应下不会有便宜的房子。我们看到一线城市，过去几年人均的存款余额增速是高于二线的，二线是高于三四线的，意味着什么？意味着你在一线城市挣钱更容易，其次是二线。你在三四线城市挣钱更困难，你的财富效应是更低的。民意的GDP增长，平均起来一线也是比较高的，高过二线，二线高过三线。所以财富的效应是聚集。

比如深圳为什么这波行情领涨，你可以注意一下，深圳的财富效应，特别是创业板的财富效应，以及深圳这一轮的投资者购房比重比较大，所以深圳这一轮在一线城市领涨。我们也看到一个指标，2015年深圳的全市金融机构的存款，对比2014年，深圳从四万多亿涨到了五万多亿，在2015年，深圳的存款超过了广州，以前深圳都是比广州少的。

第三个是供求关系，供求关系大家可以看到，一线城市基本上属于供求比较健康，一线城市的市场特点就是供应比较钢性，市场好也没有办法增加很多的供应，因为一线城市的土地供给是有很多的问题。市场不好，他本来的供应量也不是很多，他也不会少很多，一线城市的供求比的恶化和改变核心是需求弹性，需求弹性很大，我们看到上海四月份跟三月份的数据相比，二手房三月份成交了5.6万套，四月份成交了1.8万套左右，所以你看他需求的变动弹性是非常大的。二线城市目前来看是13.3个月，有些非常好的城市，合肥、苏州、南京、南昌、武汉、郑州，基本上小于九个月的供求比，房价就开始涨了，小于六个月就涨很块了，反而大连、长沙、沈阳这些地方，房价基本上没有什么变化，在放量，交易量在放大，你看他的供求比还是很大的。三四线城市，除了个别城市，大多数三四线城市，已经不能算三四线城市，是算深圳的郊区，广州的郊区，佛山、惠州等，他不是本地人买，是深圳人在买。大部分的三四线城市，这一轮是没有涨的，在放量，交易数量在放大。

所以，从人口、财富、供求关系，政策，一二线城市的政策比较规范，比较透明，所以一线城市市场逐步进入了开发销售阶段的后期，一线城市新房的增量增速在放缓，开始进入一个二手房的时代，逐步转向要增加持有物业，持有物业和城市综合配套成为住宅开发很必要的补充，因为一线城市还有五到八年，一个新城市就会从现在的开发销售过渡到经营持有。二线城市开发将持续快速发展，是未来几年房地产开发企业的主战场。三四线城市，除了东部沿海的个别城市，将进入比较长期的去库存的阶段。我们自己对国际性的一些大城市做了研究，把他分为城市化、郊区化和逆城市化和再城市化，我们研究了纽约、东京、伦敦等等，比如纽约，从十九世纪中开始，到二战之前，他基本完成了城市化，二战以后他在郊区化，七十年代有了一个逆潮流，逆城市化，现在是再城市化，当然欧美的城市，都经历过这个过程，但是亚洲的城市，比如日本，今后中国可能和日本很像，就没有一个逆城市化的过程，他就是城市化、郊区化，再城市化，目前中国的一线城市，在进入郊区化的阶段，二线城市是在城市化，不的阶段城市会有不同的特征，不同的阶段带给开发商的机遇是不一样的。比如说城市的快速发展阶段，是一个从城市化到郊区化的阶段，是城市房价快速增长的。在城市大拆大建的时候，往往房价上涨是很慢的，而在郊区化扩张的时候，郊区化的初期，增值潜力是最大的。

每一个阶段，我们开发商都有不同的机会。从这个现象来看，从人口、财富、供求关系来看，大家都认为，一二线城市市场是比较好的，风险是比较低的，所以，这块大量开发商回归，但是回归一二线城市又造出一个新的问题，这一轮有这一轮的风险，我认为就是一二线城市的土地泡沫。在这个时候来看房企的策略选择，可能不同的房企有不一样的想法，我认为不同的房企应该样不一样的策略，最难选的是别人的战略，别人的战略并不一定合适自己。所以我跟很多行业者交流，我说一线城市看上去很好，但不一定适合你，因为一线城市目前看到二手房的交易量远超过新房，未来是二手房主导，也是市场的风向标，我们现在特别关注一线城市二手房的成交数据，因为我们认为一线城市二手房的成交数据是市场巨大的风向标，因为他是一对一的自由交易，非常可以反映出市场的敏感度。

一线城市新房都是豪宅化，刚需想买只能买二手房，按昨天上海拍的地价，开发商如果还要有一点利润，意味着房子卖到七万以上，南桥的房子卖到四万以上，基本上我们算了，开发商如果要有10%到12%的利润率，高地价乘以2，就是未来他想卖的房价，卖到那个价格的时候，上海的平均房价已经跟香港拉平。

黎总是香港人，香港15年最高峰的时候，香港平均房价是十万港币，我不讲最贵的，最贵的半山豪宅六七十万，这没有指标意义，我们就讲平均房价，十万港币，这个十万港币跟我们概念不一样，他是说的套的面积，而且港币和人民币还优有汇率差距，折合下来是八万一平米，我们认为我们的房价是香港的七折是没有风险的，当然不是现在，可能是十年，城市化接近70%以后。

如果按照现在的地价来看，这些地都实现的时候，上海的平均房价就已经一定在七万了。因为现在上海的平均房价基本上等于上海的外环到郊环的成交房价，上个月的数字，上海的均价大概是两种版本，一个是3.6万，一个是4万，就跟现在上海类似外环到郊环的差不多，北京是五环到六环，但是这一轮地价也拍到了四万多，接近五万。

所以，北京今后开发商要在这个地方要有利润，意味着五环到六环，大兴这个位置，未来房价是八到九万。所以一线城市出现土地市场泡沫，高价拿地的风险很大。每一轮市场都会出现让你看不懂的东西，对风险的判断是非常重要的。因为大家都认为一线城市过去土地买贵了，捂个两年，可能就出来了，但是问题是，总有一轮可能不是这样。所以我们要判断未来一线城市的市场，我认为未来的一线城市，大型企业一定会深根，还没有进来的中小企业未来进来的难度是很大的。我认为进一线未必是最好的选择。

二线城市呢，这是上一轮的分化，我们已经看到，但是我们没预估到的是，二线城市出现了分化，所以我们当时把二线城市当做一个群体，采用一种策略，现在我们分为了三类，强、中、弱，不同的城市策略是不一样的。中小企业应该更聚焦几个二线城市，我认为，争取局部的优势是很重要的。

上次碰到一个朋友，一年销售额五六十亿，他跟我说，他进了四个国家，中国有二十几个城市，我私下聊一下，我说你平均一个城市销售额两个亿，你在这个城市是没有任何的竞争能力，60亿规模的城市，集中在一个二线城市，都不一定能做到前五，况且还分了这么多的城市，你在每个城市都没有优势资源，因为你没有很好的团队，你这个城市就卖两三亿，没有人来的，你不可能拿到很好的地，不可能拿到很便宜的资金，你在这个城市没有任何的竞争能力。所以中小企业总体规模小，但是我集中优势的城市，是会具有很强的竞争力，应该争取做大当下城市的产能，或者作为一个细分市场的领导者品牌。未来中国会有非常多的细分市场。

去年提到很多开发商的转型和创新，我认为不同的开发商其实有不同的选择，旭辉会不断的做一些创新，我昨天还接到一些地产朋友的电话，他们也开始做转型，他们觉得规模上不去，专业做不过我们，没有什么优势，所以他们就把房地产项目转让给我们，他们去转型创新做大健康，做未来比较新兴的行业。

所以，开发商转型和创新是面临着很大的困难，不容易成功，不容易做好。第一个是抓不住新业务的核心商业逻辑，每一个业务能做成功，都有他的核心商业逻辑，我们谈了非常多的创新型业务，也接触过非常多的创业者，我们发现，很多创业不成功的时候，几年以后来看，就是没有抓住核心的商业逻辑，只有一个逻辑出错了没有考虑到，其他讲的再好也没有用，你假设的很多。

第二个，开发商缺乏有企业家精神的人才，因为要转型和创新，不是一般的人才，而是具有企业家精神的人才。

第三，内部创业几乎很难成功，要求能力高、工作时间长、工资薪酬低。所以，让内部的人去搞创业，基本是死掉的概率太大，很大。

因为什么？我们当时收了一个上市公司的工厂，我们要置换房地产进去，后来证监会不让，我们就派人去管工厂，我们一年利润三千万，平均一个人挣一万，工厂的工资如果一个工人涨一万，就没有了，我就派我们地产人去管工厂，结果这个管半年就亏了三千万，我们就把那个上市公司的股权卖了。

我们的人没有办法管，那个老板跟我说，你们人来，工厂是一分钱一分钱的抠的，你们开发商看的钱太大，几百万都不放在眼里，开发商大手大脚习惯了。你们派了职业经理人来工厂，工厂有三个食堂，员工食堂、干部食堂，老板接待客人的食堂，我们的人去吃干部食堂，就觉得那个饭菜吃不下，要吃老板食堂。第三个，工厂说我们每周上班都是六天以上，你们是每周五天，中午还要回去，我们管不好。

包括服务业，包括经营，这些细活，从开发商内部派人去搞，基本死路一条，因为搞敬业，搞商业，要求的能力比我们现在的人员能力高，工作时间更长，给的工资更低，因为经营服务业不是暴利。还有是内部的现有体系、机制、流程不支持不匹配创新业务，我们今年很多开发商在谈创新，谈一些转型，基本上说未来要用新人走新路，用新思维，要创新就是另起炉灶，我们现在所有的创新业务都是搬出办公楼，不跟我们一起办公，另外找地方去，打破现有体制的约束，建设新的体系，新的机制，新的激励薪酬模式。

以上报告给各位做参考，谢谢。