特写：郑州旧改之王升龙的“小而精”计划

观点网 在郑州房地产江湖上，升龙集团是一面鲜明的旧改旗帜，然而这个城中村改造的先行者和专业者，在遭遇品牌难题之后，正探寻转向之路。

“我们会把原来的城中村项目慢慢收尾，下一步也会着眼一部分净地的住宅项目”，在2016观点城市论坛郑州行直播间，升龙集团副总裁郑州区域总裁肖浩燃对观点新媒体如是表示。

肖浩燃强调，升龙集团在郑州商办储备有超过百万的量，以目前的消化速度来看应该要3年，周期太长，因而“我们今年必须补充一部分纯住宅的项目，可能会补充50万，明年再补充50万，这样我们在郑州的结构可以做得更合理一点”。

产品转向所折射的，一方面是一二线开发商的进驻使得郑州房地产市场的竞争更为激烈，另一方面则展现了升龙集团对高溢价新追求，“下一步我们更注重小而精，考虑做一些改善型的住宅，低调地把郑州的格局慢慢拓展”。

转变的旧改市场

作为首批进入郑州房地产市场的外来品牌房企，升龙集团一路沿袭“城中村改造”的路径。从2005年首个大型城中村改造项目告捷开始，升龙地产在郑州陆续开发了小李庄、小岗刘、洼刘村、凤凰台村、刘寨村、农业路等城中村改造项目，打造了包括曼哈顿、升龙国际中心、中原新城、升龙凤凰城、升龙汇金广场和升龙天汇广场等城市综合体。

规模逐渐扩大的同时，升龙集团的销售业绩也快速飙升实现三连跳。资料显示，2013-2015年，升龙集团年度销售金额分别为103.72亿元、154.3亿元和223.1亿元，顺利进入中国房企前50强，而在郑州市场，升龙集团也一度突破百亿销售大关。

在土地供应有限之时，“城中村改造”对房企而言无疑是发展的机遇，然而随着城市的发展，郑州的“城中村改造”局面也发生了变化。

肖浩燃表示：城中村改造项目为企业在郑州获取土地提供了保障，但是其实城中村改造的成本并不低，早期介入提高了拿地的可能性，但同时也增加了成本的支出，“郑州真正推出的净地并不多，虽然每次都是底价拿地看似楼面价很低，但其实前期都不知道已经投入了多少钱了”。

此外，对于郑州目前旧改供应量上升的市场情形，肖浩燃也表现出一定的担忧，他说：“前几年拆了很多村，但因为一些原因去年没怎么挂牌，如若政府集中解决这些累计的项目，土地的瞬间井喷其实是蛮可怕的一件事情”。

“为什么郑州房价一直比较平稳，别的地方火的时候它火不起来，降的时候它也降埠小区，因为它有很多储备的量在这里。郑州的很多城中村改造项目把一些潜在客户消化掉了”，肖浩燃分析，“这种情况在郑州目前还是比较普遍的”。

即便如此，肖浩燃仍然看好郑州市场，他表示，郑州比西安最大的好处就是这个城市的人口一直在增加，基本上每年有30万人口流入，而且未来5-10年内，预期郑州的人口还会更加得集中，但是河南其他城市的风险则会很大。

旧改与改善的双重业务

在市场格局改变的同时，升龙集团也调整了郑州区域的发展策略，不同于以往快速扩展的节奏，肖浩燃表示，升龙集团在郑州将保持平稳的步调，深度调整产品结构，在市场上占有一定的份额，使得企业整体良性发展。

据了解，2016年，升龙集团在郑州的区域的销售目标为70亿元，和曾经的103亿元的销售额相比，大为降低，而在去年公司整体实现223.1亿元之后，2016年的销售目标也仅定位200亿元。

肖浩燃透露，随着一二线开发商的进入，升龙集团下一步要做中等规模的项目，并且注重
“小而精”，更多考虑的是做一些改善型的住宅。

与此同时，他还向观点新媒体算了一笔账，他说：“在城中村改造项目中，早期的房价只有4、5千，但在成本方面，建安成本接近3000元，再加上税费、土地，企业就剩下几百块的盈利空间，再加上一些商办掺入，我们所赚的就只在资产上了。因而，提高溢价才是我们下一步的目标。”

即便计划转向净地改善型住宅的开发，升龙集团也并没有全然舍弃自己所擅长的旧改项目。据了解，在2015年4月21日，升龙集团拿下了在郑州的第10个旧改项目老鸦陈，而该项目是河南最大的城中村改造项目，涉及10多万人口、600万平方米面积、300亿元的投资。

肖浩燃介绍，目前该项目还在对接中，不方面透露具体细节，但是我们今年在郑州还将会获取一个新的项目，也是前期介入的城中村项目，并且马上就可以拿地了。

对于升龙集团在新的一年的发展策略，肖浩燃表示公司在重点发展南京两年布局4个项目之后，今年将重点发展上海区域，目前已经圈定了两个项目，属于城中村的合资改造，“未来对于重点培育的城市，公司会全力去攻打，不会像撒胡椒面一样，全部都撒过去，毕竟我们的管理能力和一线企业还是有差距的”。