“宋氏蓝城”的海外想象 印尼雅加达登陆抢食代建蛋糕

来源: [观点网]      时间: 2015-09-17 00:40
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新开始代表着的是内容丰富的海外想象，但“流着奶和蜜”的雅加达楼市同样是机遇与挑战的复合体。

观点网 在中交以“新主”身份掌舵绿城后，曾经看作是宋卫平理想主义城堡的蓝城似乎也渐渐烙了一层印有中交logo的彩绘。

近日，蓝城集团、中交海外地产及中国港湾（印尼）集体发声，三方将合作开发雅加达地产项目，其中蓝城担任的仍是“代建侠”角色。

看似一场简单的签约秀，背后却潜藏着诸多的故事。因为这是蓝城在海外的第一个代建项目，也是中交入股后整合绿城代建业务的第一个有实质意义的动作。

对蓝城来说，新的开始代表着内容丰富的海外想象，但“流着奶和蜜”的雅加达楼市同样是机遇与挑战的复合体，“这是一个完全陌生的市场，不确定性很多，但机遇更大。”

雅加达抢食代建

蓝城、中交首个合作项目为位于印尼西雅加达的千禧新城，夜晚驾车到独立广场只需半小时，但高峰期则要花上2.5小时。

据观点新媒体查阅，雅加达千禧新城总建筑规模约50万平方米，计划建设成为西雅加达区域内标志性大型居住社区。

由于征地困难，在雅加达类似千禧之城这样大规模成片开发的住宅项目较为少见，而蓝城未来将在该“宝地”上打造公寓及联排别墅产品。

考虑到当地人消费习惯的不同，蓝城方面指出，在代建过程中其将重新设计产品户型，因为“这里卖得最好的公寓户型是30—40平方米”。

此外，体力劳动人工便宜使得雅加达聘请佣人现象普遍，这也意味着100平方米以上的公寓一定要设计佣人房。

在项目的售价及客群定位上，虽观点新媒体致电蓝城集团执行总裁傅林江后未得到准确回应，但相关消息显示，千禧新城的预计定价为1万元/平方米，主要销售给当地的中产阶级。

按照目标，在鲜有跨国房企进入的雅加达楼市，蓝城意在将千禧之城做成其海外代建的“样本”，而项目的业绩将是最有力的证明。

“按计划，项目的开发周期7到8年，预计为委托方带来约50亿元的销售额”。谈及千禧新城的销售前景，该项目的一位高管此前在接受媒体采访时表现得较为乐观。

值得一提的是，与传统的商业代建、资本代建、政府代建模式不同，蓝城此次代建千禧之城采用的是EPC工程总承包模式，即为委托方提供从设计、采购、施工、试运行等全过程承包的一站式交钥匙服务。

而千禧新城的中方团队，则来自蓝城在浙江的各级城市公司，其中包括工程、成本、综管和营销等岗位。

另据了解，未来绿城物业也有可能在合适的时机选择进入雅加达。

蓝城的海外想象

问及蓝城为何将出海首站选在雅加达，绿城执行董事兼行政总裁曹舟南在接受观点新媒体采访时表示自己不适合回答此问题。

而据普华永道发布的《2015年亚太区房地产市场新兴趋势》，雅加达被评为该区域排名第二的最具投资和开发前景的房地产市场。

报告指出，目前，印度尼西亚强劲的经济表现提升了这座城市的吸引力。相比其他大型亚洲城市，雅加达的房地产价格仍然较低。

数据显示，印尼国民平均年龄仅27.2岁，过去五年GDP平均增长率5.2%，住宅消费的高速增长才刚起步。而雅加达是印尼唯一国际化大都市，集中了全国的精英阶层及最有钱的华人。

这样看来，雅加达楼市存在的巨大增长潜力是蓝城看重的空白点，而中交在此地具有的土储则是其大展拳脚的基石。

显然，对蓝城来说，雅加达只是一个开端，中交集团遍及东南亚、非洲等地的海外土储是其未来海外代建最大的想象，中交旗下约2000万平方米的土地都有可能与之合作。

“未来，蓝城集团与中交海外地产、中国港湾（中交子公司）将进一步深化海外战略合作，将为海外市场带来一个个城市住宅精品。”蓝城在其官网如是评价此次合作。

而绿城联席主席朱碧新则在今年中期业绩会上称：“中交在100多个国家和地区有海外业务，下一步会寻求一些好的国家和地区开发一些适合的业务，这将成为一个新的增长点。”

对蓝城来说，中交2000万平的海外土储体量是什么概念？此前，蓝城开展代建业务5年，进入70多个城市，累计代建总面积3200万平方米。也就是说，中交抛来橄榄枝后，蓝城一下拿到了未来规模翻番的筹码。

虽说中交已在绿城内部开启代建业务整合模式，但蓝城借力中交的海外代建图谱却未获市场一片褒扬声。

招商证券在近日一份报告中明确指出，中交建资产注入计划短期内较难实现（中交建目前拥有2，000万平方米的土地储备）。因为“公司可能需要1-2年的时间，调整其土地结构和房地产开发战略以提高盈利能力，短期内缺乏催化剂”。

上述报告提及的是关于海外代建图谱的“粮仓”问题，而在业内人士严跃进看来，国内外代建环境的不同，则是蓝城需要解决的技术操作问题。

“绿城的品牌价值在国外是否能得到认可，这可能也是一个考验。”严跃进指出，在国内市场上，凭借此前绿城既有的业务关系，能够快速输出代建服务，尤其是政府代建，但国外市场可能并非如此。

严跃进续指，如若真出现水土不适的情况，这可能就要求蓝城后续加强国际开发业务的操作能力。“同时，后续在项目招投标过程中，应该掌握一套熟练的流程。如果标杆项目能够树立，那么后续合作渠道会更加广。”

发稿：付庆荣审校：武瑾莹

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