深圳控股业绩会：深圳房价上升拔高公司毛利率

来源: [观点网] 时间: 2015-08-28 13:37

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在深圳房价不会出现大幅调整，甚至可能会上涨的情况下，公司维持利润率水平没什么问题。

观点网 8月28日，深圳控股有限公司于香港举办2015年中期业绩会，公司执行董事兼主席吕华、执行董事兼总裁黄伟、首席运营官朱国强、执行董事兼副总裁刘崇以及副总裁董方出席了会议。

根据深圳控股于27日公布的中期报告，上半年集团整体毛利率为34.0%，比去年同期上涨9.8个百分点；其中房地产开发销售的毛利率为36.6%，较去年同期上涨12.6个百分点。

超出同业平均水平的毛利率成为在场媒体关注的焦点。深圳控股副总裁董方解释称，毛利率上升主要有两个原因，“一是深圳控股的土地成本和建安成本相对较低，二是上半年深圳房价上升很厉害，公司项目价格较高。”

其举例称，深圳一项目年初定价3.3万元/平方米，三月份报价3.3万元/平方米，到8月份真正开盘时销售价格达到3.8万元/平方米，深圳楼市涨价幅度可见一斑。而深圳控股销售项目中70%都在深圳，所以保持了高水平的利润率。

至于今后是否能够维持利润率的高水准，董方表示，在深圳房价不会出现大幅调整，甚至可能会上涨的情况下，公司维持利润率水平没什么问题。

依旧是以案例作为解释，董方透露，最近深圳控股在深圳的深业上城项目，因购房者资金被股市套牢，发生了20多起退房现象。“但是另一个现象是，只要有退的房源，三天内立刻就会被别的买家买走，说明市场需求在。”

董方认为，股灾让买房比买股更靠谱，一些原来在观望的人可能会出手。同时，深圳控股在售房源区位较好，即使在整体市场需求下降的情况下，位置好的货源也不会受太大影响。

“就深圳而言，产业转型已经完成，资金、人口还在净流入，房价维持住没有什么问题。即使特别核心的高价格区域，房价也在上涨。”

在分享一线城市房价上涨红利的同时，深圳控股也因三四线沉淀的储备而头痛。据执行董事兼主席吕华介绍，深圳控股位于三四线城市的低效资产在70亿左右，公司虽然主观上很想在一到两年内把这些资产处理掉。但客观上，很快离开有一定难度。

“大家都知道三四线城市楼市不好，很多企业都想离开，处理这些资产也会产生很大的亏损。所以公司也在处置速度和上市公司能承受的利润损失之间寻找平衡。希望能够在不太长的时间里，通过各种方式处置完各种项目。”

吕华同时指出，深圳控股还是会继续关注一线城市以及一些发展较好的二线城市，“目前在积极准备参与广州土地的竞拍”。

母公司的资产注入问题，则是深圳控股近几年业绩会“自带话题”，今年也不例外。据吕华透露，母公司资产注入已经得到了国资委的支持。

“注入资产是既定目标和方向。母公司本身是管理公司，不具备开发资质。在国企改革背景下，也要求进一步提高母公司资产证券率。”

吕华表示，资产注入还与深圳控股本身拥有的资金能力、股价以及所处的市场环境都有关系。“本着给股东提供价值最大化的想法，未来会抓住最好的时点，积极推进。”

以下为深圳控股2015年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：上半年深圳控股毛利率上升的原因是什么？

董方：第一土地成本相对来说不高；第二，公司今年在深圳售出的项目价格都相对较高。

举例来说，塘朗城项目于今年的5月23号销售，今年1月初时，这个项目售价大概想定在3.1万每平方米，到了3月份定在3.3万每平方米，但到了真正卖的那天实际上已经到了3.8万每平方米。再加上今年公司销售的项目70%都是在深圳，所以它占的权重特别大，利润率就特别高。

现场提问：深圳控股未来高毛利率如何维持？

董方：关于这个利润率能不能维持住，我觉得是这样的，最近几个现象，一个是我们某些项目确实有二十多个退房的，但退房不是因为项目不好，只是因为股灾以后，现金出了一些问题。但是很有意思的是基本上只要一退，当天就立马会有人买，退的房不会超过三天就立马会卖掉，这就说市场需求依然存在。

第二个，经过这次股灾以后，很多人觉得买房可能比买股更靠谱，至少大家认为能够保值，由此，说明购买者并没有说特别明显的下降。

第三个，因为公司的房屋区域位置非常好，就算是整体市场需求下降，这些好的区域的房子还是不会受太大影响。当然你说房价是不是还会上涨，其实这个很难去说，但是就深圳而言，这个产业转型已经完成，而且人口还在净流入，这样一个中国最好的城市之一的城市，相信它的房价应该说维持住肯定没有问题的。可能现在深圳关外有些地方的房价确实出现一定程度的下滑和松动，但现在深圳特别核心区域的房价还是在小幅上涨，所以个人认为未来公司利润保持住应该是没有问题的。

现场提问：深圳控股下半年有三个项目可以推，推出后估计下半年全年的销售目标可以提高到多少？

吕华：深圳控股今年大概是推200个亿，截至到昨天已经销售掉120个亿。下半年公司的推盘量可能会适当的放缓一点，因为已经超了很多了，所以下半年推盘量可能会比原来计划的减少一点，保证公司今年可能完成135亿以上的这样一个数字，同时也能保持2016年、2017年还能实现20%到30%的平稳增长。

现场提问：深圳控股在三四线城市有较多项目，未来这些项目如何处置？三四线城市的土地处理掉一两个项目后，剩余比例大概还有多少？

吕华：关于三四线，应该说是会作为公司今年是重中之重的一个工作来推进，包括公司最近还跟有土地需要处置的公司签了特别责任书，应该说是非常高和严厉的一种处罚措施，就是希望能在今年有实质性的突破。但是因为今年三四线城市的整体销售确实很不理想，所以这个工作难度很大，但有一两个项目已经在实质性的推进了。

三四线城市目前在公司总的土地储备当中占大概在62%左右，如果按照价值来看的话，大概应该是在50%，深圳的土地面积虽然它占的比重是23%，但是它的价值相当于50%左右。

未来随着公司深圳土地储备的增加和三四线减少了之后，三四线城市面积比重会进一步下降，深圳进一步提高，那么按价值其比重也会进一步提高。通过一到两年的调整以后，深圳的土地价值应该占到70%左右。

现场提问：公司对三四线城市发展一个趋势判断是怎样的，预计需要多长时间才可以消化个库存？

吕华：三四线城市资产的处置，按照现在来测算，这个资产的数字大概在70个亿左右。那么未来公司很想在一到两年以内，尽快的把这些项目处置掉，但现在客观上来看，可能还是面临着不少困难。

第二个如果很快的要离开也意味着可能会产生比较大的一些亏损，公司也在权衡，就是处置速度和上市公司本身利润能承受范围之间的一个平衡，公司不希望通过这种处置让深控业绩有太大的波动。需补充的是，三四线的地退给政府，肯定是要亏的，这个是亏多少还需要洽谈。公司已经做了适当的充分准备，为了应对在推进过程中，可能产生的这些情况。

总而言之，希望能够在不太长的时间里面尽快通过各种方式包括和政府合作，或者是出售股权等等，把这些资产尽快处置好。

现场提问：母公司注资动作预计什么时候可以完成？母公司两百亿的注资在今明两年是否可以看到成果？

吕华：关于公司资产注入，母公司是一个管理性的公司，本身是不具备开发的能力，未来把这些项目注入上市公司进行开发是一个既定的方向。另外在现在国企改革的背景下面，国资系统也要求进一步提高母公司的资产证券化率，所以深控把母公司的资产注入上市公司这么一个举动，是得到了国资委集体的支持，也是未来的一个方向。

母公司资产注入具体的时间表，要说的很明确，还有一定难度，因为母公司有些基本的项目还在推进当中，如果要注入上市公司的话，需要达到一定的条件，比如基本上已经确权或者是进入到了一定的实质性的阶段；当然，如果具备了实施、开工条件的项目会优先注入。城市更新有一定的不确定性，有的推进的时间比较长，所以准确的时间比较难说。

另外一个因素是说，注入上市公司，跟上市公司本拥有的资金能力和上市公司这个股价所处的市场的情况都有一定的相关性。但深圳控股会本着给股东提供价值的想法，抓住最适合的时点，把最适合的项目及时的注入到上市公司。

现场提问：除了母公司注资外，未来深圳控股有没有明确的扩张目标和地区？

刘崇：一线实际上不完全依赖母公司注入，对于一些比较好的项目的二线城市，公司一直在跟踪，比如最近正在进行准备参与广州土地竞拍。

公司现在已经定了的未来拿地策略是专注于一线跟部分重点二线城市，三四线不会再新拿土地，至少在近期不会考虑。

现场提问：深圳控股现在目标负债率是70%，是否是增加负债用于未来的发展？跟深圳国际里面有一个前海合作，目前合作进展如何？

吕华：公司会在平衡稳健财务政策和积极进取的发展势头上取一个中间值，就是不可能说大幅度提升负债去拿地，也不可能说保持现在的负债，丧失市场机遇，管理层会审慎的考虑。

前海公司现在正在跟深圳国际有一个合作，目前已经在勘探，11月份就要全面开工。

现场提问：除了销售，未来公司会重点发展经营物业这一块，这一块希望的占比是多大？

朱国强：出租物业方面，公司预计2018年公司的出租物业收入大概在20亿左右，然后运营收入大概18亿，两个加起来是38亿，大约占到届时收入比重的10%到15%左右，不会高于15%。

现场提问：公司有没有针对人民币贬值，采取一些风险管控的措施？

刘崇：公司目前主要还是在关注，也会在做适当的审慎的考虑，采取一些对应的措施，但目前爱没有具体的安排，但会一直在关注。