港股价值洼地五洲国际轻资产上市瞄准新三板

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-06-14 23:09

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五洲汇启动新三板上市主要是因为五洲国际的资产运营都在国内，国内资本市场对五洲国际更适合。

　　观点网 风乍起，吹皱一池春水。在国内资本市场效应的搅动下，中国版纳斯达克正上演着中小企业和资本的狂欢盛宴，而向来善于给资本市场讲故事的这些企业也在完成着新的一轮价值“救赎”。

　　6月13日，国内最大的商贸物流产业园开发营运商五洲国际在迎来上市两周年之际，也首度披露了其轻资产转型战略。与之同时，承载上述业务的子公司无锡五洲汇科技有限公司正式宣布启动新三板上市签约。

　　“五洲国际2013年赴港上市，是在当时境内资本市场不够开放背景下，江苏民营企业唯一能走的曲线融资之路。现在，A股、创业板、新三板的炙手可热，给了我们很大的信心和灵活度。”

　　显然，在中概股纷纷回A，新三板成“香饽饽”时，寄望于带来估值提升的五洲国际重新将资本视角对准了国内。

　　据介绍，此次准备回归上市的“五洲汇”定位为国内领先的全产业链营运专家，其将作为五洲国际轻资产模式的核心。

　　“五洲汇”轻资产样本

　　若从当前房地产市场来总结，“轻资产”与“互联网+”无疑是最时髦的两个标签，但这两个标签的走红恰恰也在某种程度上反应了房地产不能承受之重，尤其是资金沉淀周期更长的商业地产。

　　这也难怪，就连国内最大的商业地产开发商万达也在大象转身，选择砌下一条轻资产路径。而深谙个中道理的五洲国际自然也不会放弃这轮的机会。

　　据了解，发家于商贸和城市综合体，五洲国际从一开始便意识到若以传统住宅的开发思维去做商业地产，势必难以为继。

　　“商业地产从一开始就没有结束的，这才是合格的商业地产。”五洲国际董事长舒策城如是强调。因而，在五洲国际的战略规划中，营运和管理的重要性甚至超过了开发销售。

　　有了前期的积累，舒策城也直言不讳地表示，五洲国际的轻资产转型会比住宅地产相对好一点，而在管理方面有优势的企业，也将在“下半场”中迎来更多机会。

　　“中国将来的专业市场也好，综合体也好，都会向酒店管理方式走，委托给中介管理。”舒策城指出。

　　实际上，在经营商贸的过程中，五洲国际就已经形成了一条囊括物流管理、电商、动产融资等在内产业链。

　　而此次准备剥离上市的五洲汇正是上述业务的载体。据舒策城介绍，五洲汇将包括不动产全案策划代理、商业物业营运管理、仓储物流管理、五洲汇电商平台和综合金融服务五大业务板块。这将是五洲国际轻资产模式的核心。

　　其执行总裁赵立东以此为例进一步介绍到，现在有很多资金和公司要涉足商业地产领域，但他们的优势是资金，而五洲国际是管理。“这种结合将是未来商业地产的发展方向，五洲国际将与这些大的公司联手进行土地的获取和开发建设。”

　　另外，他指出，五洲汇的策划团队将与公司共同来进行房产的销售策划等活动；商业管理团队负责整个项目的招商和将来的运营，开业的准备工作；物流团队将负责与合作公司进行商贸物流业务的安排；动产金融团队将提供综合性的金融服务。

　　“我们以我们的管理、技术、人才、发展方向、策划方案在这个公司起到重要角色，以减轻我们的资产投入，让我们的业务发展更快。”

　　新三板下的价值“救赎”

　　财富总是让人着迷的。然而，在境外资本市场，内房股却不得不面对普遍被低估的境遇。似乎再好的概念，再吸引人的故事都难以成为打开钱仓的钥匙。

　　而与之形成鲜明对比的是，国内资本市场却是一路高歌猛进，尤其是新三板，举手投足间都有了中国版“纳斯达克”的气势。

　　据了解，今年以来，新三板市场规模快速扩大，市场流动性水平和定价功能得到持续改善。截至目前，挂牌公司达2547家，总股本1186.17亿股，其中无限售股本423.2亿股，总市值达12208.85亿元。

　　五洲国际剥离轻资产业务闯新三板显然也是要完成新一轮估值的“救赎”，据五洲国际财务总裁吴晓武透露，五洲汇启动新三板上市主要是因为五洲国际的资产运营都在国内，国内资本市场对五洲国际更适合。

　　“香港只有700万人投资股市，中国内地却有数亿活跃用户投资股市。一旦打通境内流通资本市场，五洲汇按照保守估计30%年增长率，就可能获得近50倍的市盈率。”对比之下，显然国内资本市场更具吸引力。

　　“国外估值相对会低，定价水平都是在外资投行手上，不是在我们自己手上。大家可以去A股或者基金也好，都看到了港股的价值洼地。所以，启动新三板上市，分拆部分业务出来更适合我们的发展。”她补充道。

　　值得一提的是，若闯新三板最终成型，五洲汇将会是国内商业地产领域首个轻资产上市公司。吴晓武也指出，推动五洲汇上市虽然有考虑部分的融资目标，但主要还是希望五洲品牌在商业运营里面能够打响。

　　然而，即便香港资本市场目前处于价值洼地，五洲国际还是在近期完成了上市以来的首次增发。据吴晓武介绍，此举主要考虑是增加公司股票流通量和交易量。“改善我们资本的规模，降低负债率，增加相应的营运资金。”

　　与此同时，公司股东对未来发展也是充满信心。据观点新媒体了解，五洲国际主要股东盛凯控股先后在6月9日和10日连续两天完成场内增持539万股和1328万股。

　　以下是五洲国际上市两周年暨五洲汇科技有限公司新三板上市签约启动仪式上的群访问答实录：

　　现场提问：现在大家都在提“互联网+”的概念，在这样一个背景下，商业地产也面临着很大的挑战，五洲国际也一直是从事商业地产，作为实体经济怎么来突围目前的市场环境？

　　舒策城：五洲国际商业地产板块在转型，我们的转型会比住宅地产相对好一点。因为我们有很多商家，可以为这些商家在平台上做很多增值服务。一方面往轻资产模式走，另外，今后我们做开发的时候，资产方面基金会持有，我们就做定位、招商、运营。

　　我觉得五洲国际还有很大的机会，尤其是在管理方面。因为以前很多做商业地产的人都想从开发方面赚钱，管理根本没有考虑。因此，现在管理比较好的企业反过来有机会。中国将来的专业市场也好，综合体也好，都会向酒店管理方式走，委托给中介管理。五洲国际的目标是将来要做成中国商贸物流第一品牌管理。

　　现场提问：五洲汇作为你们旗下的电商平台，未来将如何与物流创新体系相结合？预期什么时候能够打通线上、线下的资源？未来你们的拓展战略是如何规划的？

　　舒策城：在五洲汇没有启动新三板上市之前，做得跟别人有点不一样。我们从2004年开始就有一个商管团队，有一个开发团队，因为我们做商业地产跟住宅不一样，住宅开发完就结束了。商业地产从一开始就没有结束的，这才是合格的商业地产，所以五洲国际的商管团队一直做得特别好。今天启动五洲汇新三板上市是要用更高科技的手段把商管做好。

　　第一，五洲汇是线上、线下结合，去年五洲的线下交易额是1000多个亿，今年要把这1000多亿的交易额中逐步往线上搬，实现线上、线下都可以买卖；第二，把物流配送结合起来，商贸物流的结合，五洲国际这两年都是第一的，因为行业之前没有结合，商贸归商贸，物流归物流，这是很浪费的，而五洲国际从2013年就开始把商贸和物流结合起来。

　　另外，五洲汇还会做一些动产金融。中国的资产分成两种，一种是动产，另一种是不动产。像老百姓买的房子可以贷款，金融可以支持，动产就不能贷，所以五洲国际就加大力度做起来。在中国，制造业、服务业和商贸流通业构成了三种商业形式。五洲国际要做的就是帮商贸流通业做大，因为商贸流通业在整个商业中占一半以上，而这个板块最需要流动资金，在银行又最借不到钱。五洲汇做的动产金融就会支持他。在五洲国际的平台上，商贸流通的商家就能够做大做强，从而也让我们在行业里面有竞争优势。

　　在规划方面，五洲国际将来要形成一个产业链，因为一个企业形成一个产业，一个产业形成产业链才是最健康的。五洲国际原来是做商贸的，现在是商贸、物流、电子商务、金融相结合，形成一个产业链。在这里面有商贸，有物流，有线上、线下的电子商务，还有金融支持。

　　将来五洲国际还会做一些快销品，我们的专业市场可以做成快销品的营销中心，展示中心，可能每个月会做一次快销品打折，厂家直接到这里展示营销，处置他的快销品。厂家每个月到我这里来按照出厂价搞促销，很多消费者就得到实惠了。而快销品的营销中心集中到五洲国际商贸物流平台上来的话，我们的影响力会更大。

　　现场提问：在目前商业地产非常饱和的今天，五洲国际的发展速度跟规模逐渐壮大，你们是如何做到的？与其他企业相比有什么核心竞争力？体现在哪些方面？

　　舒策丸：五洲国际是从无锡起家的，在上市之前已经在无锡进行布局，后来立足于长三角以及江浙一带发展。上市之前我们布局全国的商贸物流以及城市综合体两大产业，现在五洲国际已经形成了产业链的发展。

　　因为五洲国际的发展模式是统一招商，统一运营，统一管理，所有的东西都统一进行，包括城市综合体和商贸物流产业园这两大系列。现在我们上市的是商贸这个板块，之前城市综合体做得比较多，经过调整以后，商贸物流发展的比例提高了到70%至80%的比例，加快商贸物流的发展。因为在中国商贸物流板块跟城市综合体的交易额是很大的，很多人做商业地产只关注综合体，但是真正商贸物流这个板块里面是很大的交易量，将近达到10万亿的金额。董事长也说了，我们以后要把商贸物流板块做得综合性更强，更立体式发展，即商贸、物流、电子商务、金融、配送综合在一起，整个产业链就会产生。

　　另外，信息化板块也是一个重点，包括我们启动五洲汇新三板上市，把轻资产板块从商贸物流板块里面剥离出来。因为线下有十几万个商家跟我们合作，而且每年以20%的速度在增长，这个速度在全国来讲也是排在第一的。所以，我们觉得这个产业潜力很大。

　　现场提问：五洲国际公路港园区的商业运作模式是怎么样的？未来发展规划是什么样的？有没有考虑将公路港园区这种运作模式进行整体性的普及，加大这个板块的比重？

　　舒策丸：我们国家的物流板块在发展中国家是比较慢的，这几年开始，物流板块才从低端往中端转型。五洲国际积极往商贸物流板块发展，把公路港作为我们商贸物流板块里的一个重要的板块之一，以后在公路港板块里面会有很多的内容，包括电子商务，快递公司，还有配送公司以及以后的信息化配送。另外，公路港会结合我们的商贸城去发展，因为商贸城所有的商家都有货，都需要配送。

　　我们会把物流公司信息化，所有的板块都信息化，司机不需要自己去接单。我们第一个项目已经在徐州启动了，预计今年10月份会开业。

　　现场提问：在互联网时代，众多房地产开发商都向轻资产方向发展，五洲国际接下来会以什么样的模式发展，这种模式最大的特色是什么？

　　赵立东：以五洲汇这个模式为例，现在有很多资金和公司传闻要涉足商业地产领域，他们的优势是资金，我们的优势是在管理，这种结合将是未来商业地产的发展方向，也是我们五洲国际的发展方向。五洲国际将与这些大的公司联手进行土地的获取和开发建设。

　　另外，五洲汇的策划团队将与公司共同来进行房产的销售策划等活动。我们的商业管理团队负责整个项目的招商和将来的运营，开业的准备工作。物流团队将负责与合作公司进行商贸物流业务的安排，动产金融团队将提供综合性的金融服务。

　　五洲国际主要是发挥管理优势，大的财团公司发挥资金优势，进行联合发展。类似于刚才说的，慢慢走向酒店管理公司的状态。我们以我们的管理、技术、人才、发展方向、策划方案在这个公司起到重要角色，以减轻我们的资产投入，让我们的业务发展更快。

　　现场提问：五洲国际之前做了配股融资，目前管理层对于公司的股价是怎样评价的？现在香港资本市场对内房股的估值普遍偏低，五洲国际配股筹资的出发点是什么？五洲汇启动新三板上市又是怎样考虑的？对集团大战略而言有怎样的意义？

　　吴晓武：五洲国际2013年在香港挂牌上市，当天我们的股价是上涨的。目前五洲的股价在香港上市公司里面，如果放到内房股板块看我们的市盈率平均在15倍以上，最高可以达到25倍以上。一般来说，香港的内房股和金融股是最便宜的，平均市盈率可能就被打折。而从这里完全可以看到资本市场对五洲国际的认可，已经没有把五洲国际视作传统内房股。

　　五洲国际一直是做商业地产的，所以这里面有金融、服务、电商等概念导致我们的市盈率会比其他内房高，这完全是资本市场对我们战略的转型，轻资产，包括商业服务产品的升级做的一个合理估值。

　　目前可以看到国内最大的商业地产在香港上市，他的市盈率没有超过10倍，所以从这里可以看到五洲的内涵造成他的股价可以持续的上涨，保持一定的市盈率。

　　当前，香港股价是个价值洼地，平均市盈率比A股低很多，随着我们上市两年以后，我们的流通股并不是太多，市场的交易量不是太多。我们考虑增加流通量，增加交易量，改善我们资本的规模，降低负债率，增加了相应的营运资金。本次配股最重要的考量是引进了知名的长线投资者，500强里面有10家以上的机构参与我们这次的配股，因而受到资本市场很好的反映，当天很早就认购完了。

　　五洲汇科技有限公司今天启动了新三板上市仪式的考虑是因为五洲国际的资产运营都在国内，国内资本市场对五洲国际更适合，国外估值相对会低，定价水平都是在外资投行手上，不是我们自己手上。大家可以去A股或者基金也好，大家都看到了港股的价值洼地。

　　所以，启动新三板上市，分拆部分业务出来更适合我们的发展。五洲汇这个上市平台是有考虑部分的融资目标，但是这不是我们的主要目标，考虑的还是五洲品牌在商业运营里面一定要打响。

　　未来五洲汇就是五洲国际里面另外一个商业运营加金融，包括电商的综合性品牌，完全是去地产化的板块。我们认为在国内目前A股正火爆的情况下，他的回归估值会更高，流动性也会更高，会受到国内资本市场的追捧，所以我们定位把五洲汇变成五洲国际未来战略品牌进行运营管理，完全是出于轻资产，去地产化的考虑。

发稿：张常旺审校：武瑾莹