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人和商业涉农股价震荡 这家冷门发展商经营的地产生意

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-06-11 23:00
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此次人和商业发布新的跨界收购计划，是为寻求新的业绩增长点，不过也有市场疑虑概念炒作。

　　观点网 6月9日晚间，人和商业披露，以65亿港元代价，收购由寿光地利全资拥有的利骏100%权益。该项交易为关联交易，寿光地利由人和商业主席戴永革配偶兼非执行董事张兴梅持股67.86%。

　　资料显示，寿光地利是国内具规模的农产品批发市场运营商之一，目前利骏正在进行重组，完成后将拥有8个农产品市场。而且完成收购的先决条件之一，就是利骏重组完成，且令人和商业满意。

　　消息公布后，资本市场对其涉足农业市场前景看好，股价表现亮眼，6月10日一度飙升至0.97港元。不过随后人和商业就哈尔滨项目一铺多卖问题发布澄清公告，致股价大幅下跌9.76%收0.82港元。

　　收购8个农产品市场

　　观点新媒体查阅公告发现，此次人和商业收购利骏，代价为65亿港元，当中50.2亿港元以发行价每股代价股份0.41港元向卖方配发和发行12,243,902,439股代价股份。

　　其余14.8亿港元以人和商业于成交前或当时承担有关贷款的形式支付。代价股份相当于公司经发行代价股份扩大的已发行股本约27.85%。

　　人和商业称，是次收购以轻资产方式进行，人和商业不用承担大量固定资产的折旧及相关贷款的利息支出及负债等包袱，也将改善人和商业的资产负债情况，对整体股东大有好处。

　　其还表示，以轻资产形式进入农产品市场，将打造中国领先的农产品电子商务交易平台。

　　该项收购中，寿光地利保证收购后的最低利润，即2015年利润不低于5亿元人民币，2016年不低于6亿元人民币。

　　据相关资料披露，卖方寿光地利是国内具规模的农产品批发市场运营商之一，拥有15年以上农产品批发市场运营经验，拥有国内六个城市的八个农产品市场的运营商，同时具有稳定的现金流，2014年的业务收入达到10亿。

　　目前，寿光地利旗下利骏有限公司现正进行重组。重组完成后将会在中国营运八个农产品市场。因此，此次收购的先决条件之一便是，利骏的重组完成，且令人和商业满意。

　　据观点新媒体了解，利骏主营业务是中国六个城市(即哈尔滨、齐齐哈尔、沈阳、贵阳、牡丹江和寿光)的八个农产品市场的营运商，主营菜蔬、副营水果、海鲜食品、肉类、粮油和其他食品的零售批发业务。

　　对此，人和商业就称，集团自上市以来，已经建立了经营售卖衣饰的购物商城的专业实力，因此，收购交易是公司将建立已久的专业实力扩张到经营农产品市场的合理、自然的一步，同时也可扩宽公司的收入基础。

　　其还表示，收购交易也使集团得以扩展在中国的版图，因为某些农产品市场所在地是集团现时仍未染指的地区。

　　目前，人和商业副总裁陈慧莹就对外界表示，受到电商冲击，旗下内地商场过去两年经营困难，武汉、广州及哈尔滨等表现较好的商场，出租率达90%以上，惟表现较差的仅为50%。以上半年计算，集团商场表现与去年同期相若，无太大改善。

　　因此，她续称即使完成收购农产品零售批发业务，人和商业营运商场业务策略仍不变，集团会放慢扩张步伐，在建项目已停工“止血”，减少资本开支，并将资源集中放在现有的22个商场，以提升租金及人流表现，冀可出售投资物业套现，加快资金回笼。

　　冷门开发商地产往事

　　其实，翻查历史，人和商业这家略显冷门的商业地产发展商，却有着非常独特的发家史和商业模式，然而又正因为这独特的商业模式，遭遇了许多发展路上的起起伏伏。

　　观点新媒体检索历史资料可知，人和商业发端于上世纪90年代初的哈尔滨，由戴永革家族创立。

　　1992年哈尔滨人和公司在哈尔滨建设“地一大道”一期，通过出租商铺或者转让经营权的方式获得商业回报。这在业内被称为“防空洞”模式。

　　这种“一招鲜”的商业模式开启，让人和商业迅速创造出业界神话。2008年10月22日，人和商业逆势登陆香港股市，融资30亿港元。

　　彼时行业分析指出，由于地下人防工程的开发属于公益工程，未被归类为房地产开发，其开发的项目也就不受诸多适用于房地产行业的法律、法规、税收或政策的限制，无须支付土地出让金及土地增值税，这大大降低了开发成本。

　　“再加上地下商业的运营成本相对比较低，因此利润非常可观，人和商业的毛利率长期保持在70%以上。”

　　因此，后来人和商业沿着地下人防工程进行商业化开发这条道路不断前行，接连开发了哈尔滨、广州、武汉、郑州等数十个省市级城市地下人防商城，并创造了中国首个地下商业品牌“地一大道”。

　　随着，人和商业通过防空洞模式的迅速扩张，至2014年底，人和商业运营的商场已达22个，运营面积总建筑面积122万平方米，可出租营业面积为83万平方米。

　　不过，这样的发展模式道路也并非全为坦途，在人和商业高速扩张的这些年，一些固有弊端也不断浮出水面。

　　例如，人和商业开发的“防空洞”没有土地使用证，这让人和商业无法通过土地抵押获得银行贷款。建设所需资金只能通过经营权转让和物业租金收取，或者通过发债融资解决。

　　因此，有市场分析人士就告诉观点新媒体，地下商城的开发在建设期间一般需要大量资本支出，并且转让经营权及出租项目需数月才产生正现金流量。因此，人和商业的快速扩张给自身现金流造成了不小的压力。

　　同样，查阅人和商业2014年年报就会发现，一些计划在2012年完工的项目，包括重庆巴南项目一期、重庆大渡口项目一期、辽宁锦州项目一期和东莞虎门项目一期，已被调整延期到2014年，而实际上，当时这些项目还处在项目储备和在建项目名单中。

　　就在2014年，人和商业披露的年度亏损就已达到了17.14亿元，而据悉，这还是该公司连续第二年亏损，2013年人和商业亏损亦达至17亿元，也就是2013-2014两年间，人和商业亏损总共达到34亿元。

　　无疑，此次人和商业发布新的跨界收购计划，是为寻求新的业绩增长点，不过也有市场疑虑概念炒作。但无论如何，解决发展模式之困，才是其未来亟待解决的难题。

发稿：鲁鹏审校：杨晓敏

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