杭州这个城市很奇怪，不仅是做商业，做房地产也是这样——大家都看好，因为数据显示不错，但是真正进来竞争的时候，会发现竞争太过于激烈。

　　观点网 大悦城在去年10月正式签约进入杭州后，项目进展就备受市场关注，最近有市场消息传出，杭州大悦城项目已搭建设计、招商、运营、推广等团队。

　　资料显示，杭州大悦城预计投资80亿元，是继银泰、万达、水晶城之后，杭州又一个集购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅为一体的大型城市综合体。

　　4月28日，在2015城市观点论坛杭州行现场，中粮置地杭州公司(大悦城)总经理陈雪松在接受观点新媒体专访时透露，目前大悦城项目正在做建筑设计方案，计划今年年底前开工，2017年年底前营业。

　　对进入杭州市场的初衷，陈雪松对观点新媒体称，大悦城做综合体首先看中的是市场消费水平。“我们觉得杭州的人口和经济数据特征，能够承载得起大型商业体的发展。”

　　不过他也指出，商业时刻都在进行变革，原来杭州商业以百货零售为主，而且在百货零售这块，杭州是走在全国前列的。比如银泰原来做百货商业就很好，反而现在产业升级的时候就有点慢。

　　就应对当前商业市场变革，陈雪松指出，“大悦城在这方面动作比较早，在北京已经先做了综合体。”

　　“综合体不是简单做零售，而是一种综合性的商业购物形式，甚至是一种生活消费形式。我们觉得综合体有其商业基础、人口基数和商业氛围，在商业里面是一个创新性产品。”陈雪松称，大悦城一直在对区域进行选择，在这样的背景下，杭州项目等了4年才落地。

　　据他介绍，杭州大悦城计容积面积总共29万平方米，其中持有型的核心商业面积是13万平方米。另外16万平方米是可销售的，其中有3万平方米的街铺。

　　另外写字楼部分是12多万平方米，未来会全部用来销售。不过因为体量较大，会留一部分暂时不销售，用来出租，但是最后还是要销售的。

　　虽然项目还未正式开工，但陈雪松对大悦城进入杭州市场还是颇具信心。“大悦城定位非常精准，不做所有人的生意，只做年轻人的生意。其次在做综合体同时也集中在做人流量，我们是持有型物业，把店铺出租给商家，商家要把生意做好是靠有人。”

　　他还指出，不像有的商业体只关心营业额，大悦城关注营业额，但营业额并不是全部。大悦城会做各种活动，比如针对年轻人做创业街、企鹅公社这类创意天地，为年轻人营造他们喜欢的场所，用这种方式吸引年轻人到这里来。“之后生意要怎么做，那是商家要考虑的问题，这才是我们的经营思路。”

　　对杭州市场，他的看法是，杭州这个城市很奇怪，不仅是做商业，做房地产也是这样——大家都看好，因为数据显示不错，但是真正进来竞争的时候，会发现竞争太过于激烈。

　　“竞争过于激烈最终必然要淘汰一部分，但整体数据显示还是偏好，就是有做得好的。目前的情况是，肯定有做出来而且做得好的，但死掉的更多。”陈雪松表示，有想法并且勇于挑战，杭州还是值得一试。

　　他称目前大悦城在杭州可能就是一个项目，而且暂时没有考虑去做第二个。“我们必须把这个项目做成精品，而且必须影响范围从拱墅区扩大到整个杭州，获得市场的认可之后，才会考虑做第二个。”

　　而作为市场风向标的杭州市场，自然也无法避开政策带来的影响。陈雪松认为，当前多项房地产利好政策的推出，并不是政府在救市。“政府把不该管的东西现在逐渐不再管，恢复到一种常态。其实政府不可能真正救市，它的初衷也不是说把市场救起来，而是要追求平稳。”

　　同时他还指出，杭州今年不具备价格变动的条件，因为有巨大的库存在这里，已有的库存至少要一年以上才能消化完。而且一旦行情有好转，新的产品马上进入，如果新品价格没怎么动，老盘更不能动得了。

　　“在当前这个价格条件下，大家把去化率提高，把原来不好的库存翻新一下就不错了。”

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