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滨江朱立东：我们的销售目标围绕着中轴线浮动

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-05-07 23:09
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一般情况下，滨江会定一个中轴线，“以往它的中轴线是100亿，今年我们定在120亿左右，如果市场好，可能会更多一点”。

　　观点网 4月28日，滨江集团一次性交出了两份成绩单。其中，2014全年实现销售157亿元(含协议金额)，2015年一季度营业收入27.7亿元。

　　同日，在2015城市观点论坛杭州行活动现场，观点新媒体与滨江集团副总经理朱立东进行了一场约半小时的访谈。

　　期间，谈及的话题除涉及滨江集团自身的销售目标、多元布局、发展战略外，还囊括了朱立东对当前杭州市场、政策救市等问题的不同思考与见解。

　　如果用一句话来概括，朱立东认为，当前的房地产就是一个动态的市场，所以目标制定是动态的，开盘节奏是动态的，战略布局也是动态的。

　　浮动性的目标

　　“我们会有一个销售目标，但是这个目标也是根据市场在调整的，它也是浮动性的。”问及滨江集团2015年的销售目标，朱立东给出的关键词是“浮动”。

　　据朱立东介绍，由于受市场、政策等各方面因素影响较大，一般情况下，滨江会定一个中轴线，“以往它的中轴线是100亿，今年我们定在120亿左右，如果市场好，可能会更多一点”。

　　但如果市场不好的话，“100亿”则是滨江必须守住的底线。对此，朱立东给出的解释是，作为一家有区域影响力的房企，只有维持100亿元的销售额，才能保证公司对市场的影响力以及话语权。

　　有了底线，有了中轴线，当然也需要一个上限。“这个上限我们也不会把它定得很高，比如说要超过200亿或是300亿，因为这样的话，对公司整个管理体系的要求肯定更高。”

　　据观点新媒体查阅，滨江集团公布的2014年报显示，期内公司实现营业收入117.59亿元，较上年同期上涨13.26%；并实现销售额157亿元(含协议金额)，其中包括代建业务销售金额32.4亿元。

　　对比上述数据，在日前滨江2014业绩说明会上，董事长戚金兴则对销售“上限”给出了一个更为明确的界定。

　　“考虑到今年总体稳健、谨慎乐观的经营环境，公司确定的销售计划是150亿元，确保122亿元。”戚金兴表示。

　　而对于滨江集团今年一季度的销售情况，朱立东在接受观点新媒体采访时称，“一季度销售近30亿元，超过了去年同期”。

　　朱立东认为，今年一季度销售同比出现上涨，一方面是基于公司的品牌、品质、口碑，另一方面，3月底政策出台打开了整个销售窗口期，人们对整个市场的预期、信心都在提升。

　　“值得一提的是，这些销售的增加是在我们没有新开项目情况下取得的，如果有新开一些项目的话，我估计销售情况会更好一些。”

　　其实，对滨江集团来说，在目前近400亿元的可售货值中，华家池项目无疑是今年的“亮点”。据朱立东介绍，这个项目受关注一方面是由于当年那场“拿地大战”，另一方面则是地块的区域及三大项目开发商的知名度。

　　“我们那个项目预计在4月底、5月初开放样板区，到5月中下旬或6月初可能会进行蓄客引流，根据蓄客情况来定一个开盘计划。”朱立东透露，至于具体的开盘日期，目前没有详细时间表，这也是一个动态的概念。

　　加速多元布局

　　除了浮动的销售目标外，朱立东认为，经过十几年高速发展后，整个地产行业已进入平稳期，行业利润也趋于社会平均水平。

　　在这种情况下，滨江集团进行多元化战略布局，亦是基于一种动态的市场考量。“对我们来讲主营肯定还是要继续做好，但市场总体是供大于求的，就可以拿出一部分精力和金钱去进行其它方面的投资。”

　　而滨江集团也在2014年报中明确指出，2015年滨江集团将积极拓展海外项目、小镇建设，并尝试对房地产行业以外的新兴产业互联网行业进行投资，力争打造“多元滨江”。

　　在互联网+方面，今年3月，滨江以自有资金人民币1亿元通过增资扩股方式投资杭州沃安供应链管理有限公司，该公司主要业务为互联网电子产品生产、销售。

　　涉足互联网领域外，朱立东告诉观点新媒体，滨江集团的第二条多元化思路就是拓展海外项目。

　　朱立东称，据了解，国外，比如说在美国，最近这几年经济已经开始慢慢复苏，可能会进入到一个相对繁荣的阶段。“从这个角度来讲，我们也要找到一个处在上升阶段的，或者说在复苏阶段的一个区域，去进行投资。”

　　相关资料显示，2015年2月，滨江集团签订了海外投资意向协议，意向投资美国纽约和西雅图的地产项目，向布局海外市场迈出第一步。

　　此外，朱立东认为，现在中国社会已经进入到老龄化阶段，而人们对生活的品质及休闲度假的高要求，则为滨江集团提供了第三个多元布局思路，即小镇建设。

　　“我们可以在离杭州不是太远的周边环境较好的区域，做一个集旅游功能、休闲功能、养老功能为一体的小镇的。”朱立东指出，目前，小镇建设的意向性的土地已经在接洽过程中，预计今年落地的可能性较大。

　　据观点新媒体了解，2015年，滨江集团准备在临安西天目建设860亩的文化小镇，产权将全部自持。剩余的560亩土地，将集蔬菜园、果树园、垂钓园、养殖园、健身园，集旅游、休闲、文化于一体。

　　隐性库存稳定

　　“库存大对杭州来讲，这个本身不是一个秘密，是众人皆知的事。”问及新政下的杭州市场情况，朱立东首先提到的是“高库存”。

　　在朱立东看来，我们通常所讲到的是显性库存，主要是指已经进入到透明售房网的这些房源。“但是，其中更多的是在这几年已经拍的土地，到了开发商手上以后尚未开发，或者说还没有完全实现销售的，那都是存量房。这个存量还是一个非常大的数字。”

　　朱立东向观点新媒体指出，前几年，由于市场不景气等多种原因，在不违规、不违反土地开发要求情况下，很多开发商都放缓了开发节奏，现在随着销售窗口期打开，多个楼盘扎堆入市。因此，从表面看来，杭州市场的库存是随着楼市回暖而出现上升的。

　　“然而，从总体的存量来讲，杭州的整体隐性库存应该是不会有太大的变化的，偏向于稳定。”

　　据透明售房市场研究院最新数据，2015年4月，杭州市区共新增批准预售14219套，环比2015年3月8104套增加了6115套，增幅为75%，同比2014年4月增加22%，共新增批准预售148万平方米。

　　另外，截至2015年4月30日24时，杭州市区新建商品房可售159394套，环比2015年3月末的155042套增加了4352套，再次刷新各月末库存历史最高纪录，直逼16万套大关。

　　在竞争如此激烈的市场上，如何脱颖而出，则是抛给滨江集团的一个难题。对此，朱立东指出，把产品做好是硬道理；其次，要把企业的品牌形象打造好；第三，要在销售阶段尽可能有好的性价比；第四，要把今后的物业服务做好，要把它管理好，要把它服务好。

　　而对于恒大、保利等掀起的营销大战，朱立东则认为，每家公司都有每家公司不同的套路，滨江集团一直坚持稳健经营，对外的形象也比较实在。“我们的理念是，希望给消费者的产品，我们做的比说的更好一些。”

　　但他也对观点新媒体指出，这从另外一个角度来讲，也意味着滨江还要向同行里边的优秀业者学习，争取做到我们说的跟做的一样好。

发稿：见习编辑 付庆荣审校：刘满桃

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