“日光”喧嚣北京楼市缓慢升温折射成交结构变动

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-04-26 23:56

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房企现在是从一个低点往上看，对比周边其它房企来说，可能成交业绩已经算不错了。

　　观点网 继上周中粮万科长阳半岛以及北京怡园项目出现“日光”后，北京楼市本周末再次响起开发商报喜的喧闹声。

　　4月25日，位于通州台湖板块的泰禾拾景园，以及位于亦庄板块的合生悦上城，均在第一时间通过其微信公众账号披露项目开盘当天的火热销情。根据相关信息，泰禾于25日推出的洋房产品，获得了3亿元的认购额；而合生悦上城则声称其推出的5.5米LOFT产品，开盘1小时即售罄，获得3.3亿元认购。

　　二手房方面，根据中原地产首席分析师张大伟提供的数据，北京二手房市场在4月25日当天网签破千，其中住宅928套，“是最近16个月来的记录。”

　　“从4月下半月开始，二手房工作日签约已经都在700套以上，这种情况是2014年来的最高点，价格也是涨的，4月二手房房价为31210元/平方米，环比3月同期的30710是上涨1.6%。”

　　亚豪机构市场总监郭毅分析称，从整体市场来看，确实在回暖。很多二手房买卖是“卖旧换新”的升级需求，卖一买一。二手房的成交行情会拉动一手市场成交。市场还是在向好的方向回转。

　　多项目热销

　　热销楼盘增加、开发商推盘热情升高……一些明显的变化都在映射北京市场的变化。

　　相关统计显示，4月20-26日一周北京有8个项目计划入市，其中包括合生悦上城、恒大领寓两个纯新盘，以及泰禾·拾景园、首开常青藤、首地·浣溪谷、中国铁建·青秀尚城等5个老项目后期。而稍早些的4月13-19日一周，北京市场6个项目累计供应3538套。

　　据了解，泰禾·拾景园此次推出的洋房产品，总价420万起，赠6000元/㎡精装。其主力户型为126㎡平层、180-220㎡上跃及252㎡下跃三种产品。根据户型和总价推测，此次泰禾产品的单价应在35000元/平方米左右，高于台湖板块的平均水平。

　　郭毅分析拾景园项目特点时对观点新媒体指出，“拾景园推出的是4层洋房，一般洋房产品会做成6层或者8层。因此项目虽然是洋房产品，却做出了别墅的品质，居住舒适度比较高。”

　　泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男接受观点新媒体采访时表示，此次开盘前蓄客期不到两个月，营销方面也是采用一些较为常态的动作，包括常规推广、圈层、老带新等，项目热销原因主要还是定位精准，“打破一些新风住宅动辄非六七八万不可的常规，以不到四万的价格，更加亲近刚改消费者。洋房产品，有别墅的居住体验，性价比高。”

　　同一天开盘的合生·悦上城为纯新商住项目，该项目主要的营销噱头为“5.5米层高”和“市场定价权”。

　　“泰禾·拾景园是台湖板块的地王，房价受地价影响，定价相对刚性。合生·悦上城项目拿地比较早，土地成本没有这么高，价格弹性比较高。定价一方面依据周边项目，一方面会在排号期间对客户进行价格预期摸底，在这个基础上进行定价。”郭毅向观点新媒体如是解释“市场定价权”。

　　事实上，开发商也是在项目开盘前排号数量较多，出于对市场和产品的信心，才敢喊出这一说法。

　　据郭毅介绍，目前整个北京东部均价在2万元的产品并不多，且大部分在6环之外。而亦庄区域目前的楼盘基本定价也在3万元/㎡以上，在这样的市场环境中，本次悦上城以22000/㎡均价推出的128套精装修现房产品，买一层实得两层，性价比较高。

　　成交结构变化

　　谈及目前北京市场行情，沈力男对观点新媒体表示，“市场确实在回暖，二手房与刚需、刚改房表现明显，高端项目也正在起势。这说明330新政，让不少观望的客户入市积极。二季度量成交量有望继续增长，价格也会开始爬升。”

　　不过，亦有冷静的分析者指出，根据目前已开盘项目交出的成绩单，一两百套的成交量以及三五亿的总认购额，与曾经动辄几百上千套以及几十亿的成交相比，确实是小巫见大巫。

　　郭毅分析指，房企现在是从一个低点往上看，对比周边其它房企来说，可能我的成交业绩已经算不错了。但相比市场的高点来说，其实还处在整体低迷期。

　　“前几年新房市场成交客户主要是刚需和投资型人群，这样的人群占比相对更高一些，随着330新政之后包括去年的930新政，都是对于二套房购房人群的购房需求起到一定的扶持和拉动，在这种情况之下，其实我们看到整个市场成交结构已经发生了明显的变化。”

　　某大型全国房企北京区域营销部门相关人士亦持相同观点。该人士分析指出，2014年因为经济下行以及反腐进入深水区，北京楼市成交量甚至不如刚刚开始限购的2011年。从2014年开始，住宅市场已经充分的完成了去投资化，市场的交易主体几乎都是改善型需求。

　　“最深远的影响就是房价上涨的诱因发生了本质的变化。以前推动房价上涨的诱因是预期。只要预期上涨形成共识，开发商就涨价。开发商一涨价，投资客群就跟进，进而带动自住客户的全面跟进；而未来市场的主体是改善型客户，这些客户是有房子住的，他们不会因为开发商涨价就出手。这是330新政以来只听涨价声，不见真亮剑的原因。”

　　在此背景下，中原地产首席分析师张大伟认为未来北京房价继续上涨可能性较大。根据中原地产的统计数据，截止4月15日，2015年年内北京商品房期房住宅供给合计21期8035套，明显低于2014年同期的13997套，特别供应跌幅高达42.6%。

　　“北京商品房住宅库存持续下调，相比2014年12月中旬的9.5万套新建住宅库存，目前北京可售库存套数已经降低到了8.3万套，而且可以预计的是，未来北京商品房住宅供应将越来越高端化，这种情况下，可售的商品房住宅消化后，北京房价继续上涨的可能性非常大。”

发稿：王静审校：劳蓉蓉