万科香港业绩会：在“房价大拐点”到来之前实现转型（更新实录）

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-31 19:40

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郁亮强调称，万科已经发展了31年，不再以比规模作为衡量标准，而应该做一些更实际的事情，为城市做更多的贡献。

　　观点网 3月31日，距离上午在深圳总部举行2014年业绩推介会仅几个小时，万科企业股份有限公司下午在香港又举行一场业绩发布会。

　　与上午不同的是，万科总裁郁亮身边除董秘谭华杰外，还多了执行副总裁王文金；而郁亮也特地另换上了一条大红领带。

　　在香港发布会上，“白银时代”仍是万科管理层口中出现的高频词。万科管理层认为，即便是“330新政”也并未改变这个行业进入白银时代的趋势。同时，公司要在“房价大拐点”到来之前实现转型，而这个拐点不会在十年内出现。

　　“万科已经彻底放弃了销售规模这个事情。”郁亮强调称，万科已经发展了31年，不再以比规模作为衡量标准，而应该做一些更实际的事情，为城市做更多的贡献。“我们要坚定地转型，勇敢去探路，这是我们的战略。”

　　数据显示，万科2014年销售额同比增长25.9%至2151.3亿元，销售回款率90.25%，同比增长6.2个百分点。不过，集团毛利率下降2.3个百分点至21.4%，净资产收益率(ROE)下降1.8个百分点至17.86%。

　　郁亮对此的看法是，白银时代“最准确”应该是对股东、合伙人的回报率，而不是基于项目本身的毛利率、净利率水平。

　　“未来在白银时代，可能整体上说毛利率、净利率会进一步压缩，但不影响一个好的企业应该提高回报的水平。”

　　至于2015年，郁亮表示，万科的库存在合理的比例范围，年内还将像过去一样卖房。同时，公司也将加大对回款率的要求，希望比2014年还能提高。

　　具体而言，在企业架构上，万科将成立五个新的事业部。郁亮表示，目前确定的三个部门是物业事业部、商管事业部等。除此以外还有两个部门出于空白阶段，这主要由于万科尚未正式确定选择养老还是教育，或者是产业地产。

　　其中，万科的物业管理将于2015年走向市场化，即准备对公司以外的楼盘进行管理。据郁亮透露，未来万科的物业管理或将要上市，但在短期的三年内还是希望首先把该业务做扎实，等有更多客户基础在考虑上市。

　　在项目拓展方面，万科在发布会上称，目前土地市场的地价依然很高，公司还是倾向于存量土地市场和合作开发，现有土储仍足够支撑三年开发。

　　除了内地，郁亮也表示，万科对香港始终抱有信心，未来会越来越多地参与到包括港铁项目在内的一些投标项目，且会考虑独立发展在香港的业务。公司还将继续走向海外，包括在海外与其他房企合作开发，争取和当地开发商合作。

　　另外，对于终止收购佳兆业在上海的几个房地产项目，郁亮解释称，交易没做成是很多原因导致的，包括交易条件复杂，有法律、税务等方面的问题。

　　尽管未能收购佳兆业的项目，但郁亮认为，未来行业的整合是一个方向，万科有很好的信用和口碑，也愿意在行业整合方面做一些事情。

　　以下为万科企业股份有限公司2014年全年业绩发布会现场实录：

　　现场提问：万科在香港上市之后，大家都比较关注万科来香港投地，刚才讲到土地价钱暴涨，不知道有没有包括香港，未来你们在香港投地的策略会怎么样？关于海外收购的策略方面，你们在海外投资方面有没有遇到一些瓶颈的问题？

　　郁亮：万科对香港始终抱有信心，因为万科觉得香港独特的位置、法治的环境、国际金融中心的位置等等，使得我们对香港永远抱有信心。刚才谭华杰所做报告里面不包括中国香港，万科在香港是独立的投资策略，我们对香港还是很看好的。

　　万科未来会越来越多地参与到包括港铁项目在内的一些投标项目里面去，我们会寻求机会做这件事情。过去公司是通过合作发展，未来也会考虑独立发展在香港的业务。当然我们不设预算，规定必须要花多少钱，要等待机会。

　　万科的国际化这件事情，公司有自己的看法，我们绝不能因为有钱任性而出去，所以我们对收购标志性项目没有任何兴趣。

　　万科走出海外，也不是为中国人去建新唐人街，而是希望全球资源为我所用。中国房地产经过30年的发展，但在国外已经经过一两百年的发展，国外同行如何适应城市的发展变化，他们作为发展商能够起什么作用等等，这些事情万科需要去学习。

　　万科的海外国际化，第一，向先进学习，第二，全球资源为我所用。始终抱着这两个目的。

　　万科的做法是，第一，公司会在海外(不包括香港)跟别人合作开发，并都争取跟当地最好的发展商合作，因为只有跟最好的人在一块才能学到东西。第二，公司希望能够和愿意在中国共同拓展业务的公司合作，这样可以把全球资源带到中国市场里来，万科帮助他们发展，也成就自己的事情。所以我们在海外方面是这么考虑的。

　　现场提问：万科利润率近几年都是下滑的状态，刚刚有介绍说希望在2016年挑战最好的水平，这个2016年的节点是怎么设定的？公司大概会通过什么样的措施来达到这样的目标？

　　谭华杰：刚刚所说的2016年之后要挑战我们的回报率的历史高位，它的意思大概是这样的：

　　因为2014年这个市场是一个调整期，2015年从市场本身，从外部环境来看稍微有利一点。但是同时从2015年开始，公司在提升回报、提升经济效益方面会做大量的努力，当然这些努力可能能在今年的销售里面得到体现。

　　但大家知道，从卖房子到最后真正的入账，真正的确认收入要一个比较长的时间。所以我们的意思是说，这些努力的成果可能要到2016年以后才能够在业绩里面充分得到体现，并不是说2016年要达到多少；也不是说2016年一年，而是从2016年开始的之后的一个持续的过程。

　　郁亮：大家很容易把毛利率、净利率当做回报率的主要表现，对万科而言，我觉得这不太重要，什么叫白银时代？跟黄金时代相比，做同样的事情，你原来挣黄金，现在挣银子，但都比制造业的青铜、黑铁要好得多，还是贵金属。所以这一块，再以毛利率、净利率衡量显然是不合适的，我们这里谈的回报率指的是我们对股东，对合伙人的回报，而不是基于项目本身的毛利率水平、净利率水平，这个衡量我觉得不是最准确的。

　　未来在白银时代可能整体上来说，毛利率、净利率会进一步压缩，但是不影响一个好的企业应该提高回报的水平，这是我的基本看法。

　　现场提问：关于商业方面，去年跟凯雷有一个关于资产包的备忘录，这笔交易目前的进展情况如何？丁长峰总在上任的时候有提过我们商业会分拆的事情，有没有具体时间表？会不会上市？

　　郁亮：关于商业项目这一块，确实万科的商业项目有很多合作者，包括凯雷在内，还有领汇、东方资产等等。在这一块万科会继续推进这样的合作，这跟全球资源整合也是放在一块的。关于未来商业做大有没有分拆的可能性，我想任何可能性都是有的，但目前还没计划。

　　现场提问：我有两个问题，一个是您刚才提到的新项目里面有一个金融事业的体系，发展金融业有什么计划？还有物管，你提过会拎出来发展，会不会又有一个打算可能在香港上市？

　　郁亮：金融化这件事情不代表万科要做金融业务，就像我们谈互联网，并不代表万科要做互联网本身这个业务。我们觉得互联网+重点不是在互联网，重点是+的后面，互联网去改变传统业务、传统行业，这是关键问题，传统业务不经过互联网改造一定是没未来出路的，但不代表传统行业做互联网本身有出路，所以我想我们这个事情是分得特别清楚。

　　万科需要金融化，房地产行业是需要大量资源的行业，所以必须要金融化。但不代表着我们对金融业本身有兴趣。万科买徽商银行，当时是第一大股东的背景是希望做供应链融资。因为很多上游的企业，尤其是中小的企业，融资很难，影响对我的供应，所以这时候公司希望徽商银行能够扮演这个角色，它当时确实也做了这件事情。到现在为止，其实所有银行都开始做这个业务了，所以我们不需要单一依靠徽商银行才能做这个事情了。

　　金融化是万科做所有房地产业务里面的一个基础，而不是万科会买个证券公司，买个投资公司，万科不会有这样的考虑，这是一个。

　　第二个，关于物业管理的问题，万科今年的物管开始走向市场化，也就是说准备接外面的楼盘。当然有一个约定，不能接接跟万科有竞争关系的在售楼盘，已经建成的小区是可以考虑去接的。

　　未来它可能会要上市，但是上市地点的选择方面，未必需要在香港，现在有很多地方可以考虑，所以万科会选择最合适的方式、地点来上市。但是我可以告诉大家，物管三年之内是绝无上市计划的，公司希望首先把这个业务做得更扎实一些，能够有更多客户基础以后再说，而不是现在急着把它上市。

　　现场提问：请问昨天人行宣布降低二套房的首付比例，这个政策对你们有什么好处？估计会带来什么样的收益或者是好处？另外这个措施有人批评说不能帮助楼市，你怎么看这个措施能不能帮助内地的楼市？

　　郁亮：这么多年来我们必须要面对和回答政策的波动问题，但我想提醒大家关注，是政策波动后面的市场趋势问题。任何政策对市场、行业一定是有影响的，但它会对一个趋势加速促进，也可能延缓，也可能阻碍，但是它并不能改变趋势本身。

　　所以今天来看，我觉得目前无论出台任何政策，第一，并没有改变这个行业进入白银时代的趋势；第二，这次的调整更多的是把过去的行政化色彩的一些调控措施变得更加市场化，来促进行业健康发展。凡是对这个行业健康发展有利的政策万科都欢迎、都支持。

　　所以万科历来不对政策进行预测，也从来不对政策做过多的评论，我们是老老实实地把自己的活干好，把客户照顾好，这是公司的唯一选择。

　　现场提问：去年底公司也有计划跟佳兆业买一个上海的项目。目前佳兆业比较困难，万科有没有机会捞底？目前市场前景不太好，有很多并购机会，这会不会也是我们公司未来发展的方向？还有一个问题，我看到业绩报告里面有一个比较有趣的，就是0-100的方向，郁总可不可以解释一下？

　　郁亮：趁人之危捞便宜的想法是不正确的，这个不是大道当然的做法。当然对于行业来说，任何一个发展商出了问题，公司都觉得是行业共同的问题，而不是某个发展商的问题。所以说如果万科未来能够做些什么事情，我们也乐意做。

　　并购方面，我觉得未来行业的整合是个方向。行业进入白银时代，一个最主要的特点就是油水少了，所以发展商的高管现在都瘦了。没油水之后，很多外行不愿意再进入这个行业了，也有很多中小型发展商觉得目前市场竞争也很激烈，不规范拿地风险也很大，所以也想收手不干了，所以这个时候给资源整合、行业整合带来很多的机会。

　　万科拿很多钱干吗？不是拿来看的，还是要拿来花的，公司有足够的条件，加上万科有很好的信用和口碑，公司也愿意未来在行业整合方面做一些事情。我们刚才分析到，一手地还是很贵的，其实社会存量资源是蛮充分的，所以万科特别愿意在这方面在今年有所作为。但这个是要凭机会的，而不是说想做就能做成的，相信未来这个机会慢慢会多起来。

　　关于0和100的问题，对传统业务来说，2000年左右是0，那时候行业刚刚开始，作为国家支柱产业在培养，2004年是1，万科已经成功地解决了在全国性布点的问题。公司从2000年之后，2004年到2014年是我们从10到100的过程，那时候我们大规模扩张了。

　　所以说万科所有业务分成三个阶段，物业管理是属于1，现在已经有了，公司要让它从1做到10，看看往外扩张、复制能不能做成功。如果能在未来三年内做到10了，我们就说它在三年之后可以从10走到100，稳健发展就行了。从0到1是说这个业务能不能做成功，有个样板；从1到10是说这个业务能不能复制；从10到100是说这个业务能不能稳健发展，分这三个阶段。

　　物业管理是现在是从1到10的过程，而别的业务都还是从0到1的过程。需要看看有没有一个模式可以做出来，所以这需要三年时间，不能指望一年时间能够完成这个培养过程。

　　现场提问：刚刚你说到10年之后希望集团转型，(20：30)那个收入还是利润的一半，今年5个新的事业部的战略应该是怎样的？

　　郁亮：转型收入利润的问题很多人会问，问题就在这里，什么叫转型？如果说这个业务从10到100那不叫转型，因为从10到100是稳健发展。转型是知道方向在哪儿，然后寻找一条新的路。

　　永远没法回答一个问题在于说，从0到1的过程没有完成之前，永远不能说你未来的版图是怎么占比的，怎么去划分的，否则太过机械化了。万科今天叫勇敢转型，勇敢去尝试这个事情。所以我现在没法回答你说未来10年后是什么图景，只是说方向在那里，努力去尝试。所以我们的战略是什么？战略就一个，要坚定地转型，勇敢去探路，这是我们的战略。

　　至于说5个事业部，目前公司就明确了一个物业事业部，这个事业部现在开始从1做到10了。物流业务开始从0到1在尝试，商管也已经明确了。除此之外还有两个空白没说，所以万科要比较一下。公司有很多个选择，养老、教育或者是产业地产，还要花点时间来研究0和1是不是成功，现在还没明确。

　　现场提问：今年会有一个销售目标吗？公司今年负债十年来最低，是不是说明年就会上涨？

　　郁亮：万科从来不设销售目标，还有一个事情我再强调一下，万科已经彻底放弃了销售规模这件事情。万科今年已经是第31年了，是个成年人了，不再以比规模、比个头作为自己的衡量标准了，应该做一些更有力量，更符合三十而立之年的青年人应该干的事情，做一些更实际的事情，为城市做更多的贡献。

　　万科从来就不设销售目标，但是媒体总是给我们设一个销售目标，我也觉得好奇怪。所以拜托各位，不要让万科在销售规模扩张的道路上越走越远，不要鼓励我们，把我们往那条路上赶。拜托你们，让万科忘记这件事情。

　　关于我们的负债率的问题，10年来来最低，值得骄傲吗？我觉得不太骄傲，因为这是钱没花好。明年的负债率肯定上升。2013年万科拿差不多60%的销售额买地，很多人说万科买地买多了；去年买地买少的，其实两年下来平均是40%，正合适。所以有时候看单一年度并不很重要，还是看它能不能抓住机会的问题。

发稿：见习编辑钟凯、王静审校：杨晓敏