世房：今年继续调整销售节奏可售货值超1200亿元（更新实录）

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-31 18:30

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今年回款率保持在80%以上，去化率保持在60%以上，利息成本控制在7.4%以下，可售货值超1200亿元。　　

　　观点网 3月31日下午，世茂房地产控股有限公司在香港举办2014全年业绩会，主席许荣茂、副主席许世坛及首席财务官邱钧山出席。

　　2014年最后一个季度，世房的销售出现较大幅度下滑。许世坛解释称，当时暂停270-280万平米的施工面积，对销售面积的影响有100多万平方米，也就是大概少了150亿元的货值。

　　“去年上半年的货卖的不是很快，现金流增加也不多，去化也有减少，库存在增加。没有必要为了冲刺800亿元而增加库存，所以有意放缓销售节奏。”许世坛表示，这个策略是对的，而且今年会继续调整。

　　另外许世坛还指，2015年大概有180-190亿元货值库存，希望能够消化一半。同时他还强调，该部分不会影响到今年的销售均价，还是能保持在一万二以上。

　　在业绩表现上，财务官邱钧山介绍，公司去年营业额上升35.1%至560.8亿元。酒店、租金和其他收入同比上升25.7%至25.1亿元。

　　2014年公司毛利额同比上升24.5%至182.25亿元，毛利率由2013年的35.3%下降至去2014年全年的32.5%。另外截至2014年12月31日，集团按权益占土地储备约3607万平方米。

　　在入账销售额分布上，占比最大的部分来自厦门，占整体销售额的19.1%；南京、苏州、青岛、武汉、杭州的占比分别是9.4%、8.4%、6.3%、5.9%、5.3%。

　　另外许世坛披露，今年回款率保持在80%以上，去化率保持在60%以上，利息成本控制在7.4%以下，可售货值超1200亿元。

　　谈及香港业务的发展，许世坛表示，目前在香港的酒店毛利率能够做到50%以上，比内地平均30%的水平有较大程度提升，这会对世房资产提升起到正面影响。

　　“我们在香港市场的出价还是偏保守，但是不管是商业用地还是住宅用地，都会持续关注。”许世坛还透露，今年整体的土地支出会减少20%。

　　许世坛指出，减少土地支出对公司现金流会有较大的帮助。大概会从220亿元减少到175亿元，而且其中有7-80亿元是支付之前的土地款项。今年拿地主要还是集中在一二线城市。

　　对刚出炉的330新政，许世坛认为，新政刚出来还需要评估，四月还是平稳，到五、六月份可能会好一点。

　　他还指，今年一二线城市量价形式会比较好。还是要看政策落地情况。

　　以下为世茂房地产2014年全年业绩发布会现场实录：

　　现场提问：最新颁布的政策显示，二套房首付由7成降到4成，你们会怎么看今年卖房表现？也有消息称这个政策出来之后，一线城市的房价可能会上涨10%，你们怎么看？

　　许世坛：其实这个政策也是刚刚推出来，这几天很密集推出来好多政策，包括鼓励二手交易，两年之后转让就免税等。

　　我们评估还是需要一定时间给市场消化，没有这么快就调整销售策略。4月份可能都比较平稳，可能5、6月份到传统的销售旺季，配合这些政策，那时候应该会看到整个市场的反应。

　　刚才提到房地产市场在一二线城市表现比其他城市强很多，政策推出之前即三月中开始，一二线城市已经有较大的增长。如果配合这么多政策，相信今年一二线城市的价量齐升可能性会比较大。

　　同时也看好二线城市，有些供应太大的二线城市要消化库存，不过很多二线城市的库存并不是很多，总体来看今年的销售形势应该会比去年稍微好一点。但是这些都要看最终政策是怎样落地的。

　　现场提问：管理层说今年要去库存，如果是降价预测全年的均价在什么水平？你们会在一些不达标的区域可能有裁员的计划，这个裁员计划是怎样的？

　　许世坛：世房需要清理一些库存，但是库存的总量不是太大，大概是200亿元以内，清掉一半，也就是100亿元以内。相对700多亿元的销售，实际上也就是10%多一点，比例不会太大自然不太会影响到销售均价。

　　今年的销售均价还会在1.2万元左右，应该不会低于1.2万元。均价表现更重要的是产品组合，看产品组合里是贵的比较多还是便宜的比较多。由于世房今年加大了一二线城市的供应，所以均价不会低于1.2万元。

　　另外，对未达标区域会进行人员的裁减。我们每个月都会监控，每个月都有考核，现在看来未达标区域应该不会太多，而且也不是说未达标就整个区域进行裁减，还是按比例进行。我们有个考核指标，就是每个人的产出是多少，如果低于集团的平均产出，那肯定是要被裁掉。

　　比如说有些区域，可能业绩超标那就还会招人，因为还要买地还有新的项目，而不达标肯定是要裁减，这是一个比较合理的动作。

　　现场提问：公司去年跟一些财团在香港拿地，现在拿的项目开发进展如何，以后会在香港投一些什么样的项目？

　　许世坛：在香港的合作中，东涌这个酒店是我们未来一个非常重要的核心资产。这里会建拥有一千多个房间的四星或者是五星级酒店，也会是香港最大的酒店之一。

　　在设计定位上已经投入了很多的心血，而且预计这个酒店的收益会非常大。香港的入住率可能也比较高，相信它的毛利也会比较高，初步测算毛利应该会在50%以上。世茂在国内酒店的毛利一般在30%到35%，所以这块可能也会对我们未来的酒店资产会有一个比较大的提升。这个项目是世茂来主要管理和控股，占了80%的权益。

　　今后我们会持续关注香港的地产市场，最近地价升得比较多也参与了几次，但是我们出价还是比较保守一点没有拿到地。关注的方向也不一定是商业地产，也会关注住宅地块。

　　现场提问：公司去年拿地比较多，今年有没有买地的具体预算和计划，在已经布局的区域之外，会不会新增一些区域？去年最后两个月的新增供货有所下滑，为什么会有这种策略安排？

　　许世坛：在买地方面今年会比较保守，去年购地的金额也不算太多，大概是不到200亿元。我们的土地款支出是比较大的，2013年买地比较多部分需要在2014年支付，2014年支付的土地款项大概是200多亿元。

　　希望今年在土地支出上可以减少20%，可能会到175到180亿元之间，这样的话对我们的正现金流会有很大帮助。在土地支付上，可能从220亿减到175亿元，就是180亿元以内。

　　这175亿元可能有70-80亿元是支付之前购地款项，今年的购地金额支出大概是100亿元，可以买大概150、160亿元的土地，重点还是放在一二线城市。不一定会新增很多城市，应该还是在原有做得比较好的区域、城市投入。

　　去年最后一季度销售的情况跟预测差距比较大，我们也做了很多的调整。按照先前的预测及800亿元的销售目标，我们暂停了270-280万平方米的施工面积，货值相应少了150亿元。

　　我们去年上半年已经有很多货卖得不是非常快，如果再增加这么多的施工面积，到年底可能现金流会负得更多，现金流的压力也会更大。相应负债率就会上提，去化又减少，去化率随之降低，库存也增加。所以没有必要为了冲刺800亿元而把负债搞得很高。

　　去年最终的去化率还是维持在60%，如果不停掉那部分供货可能去化就是50%、55%，所以这个策略还是对的。

　　今年还是会再调整，最大的调整是大幅减少三四线城市的供货，大概会减少接近20%。同时着重增加在一二线供货，所以今年一二线的销售肯定会占比较大的比重。

发稿：鲁鹏、罗舒晗审校：杨晓敏