景瑞业绩会：今年销售目标100亿加大一二线比例（更新实录）

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-03-17 17:54

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在景瑞今年可售货值中，60%是在一二线城市，而随着景瑞聚焦战略转型，未来一二线比例会不断加大。

　　编者按：告别2014年，中国经济减速与改革持续深入的背景下，房地产调控全面撤退，连续降息与降准带来的是否光明未来？2000亿时代万科销售不再为王，多元化与转型中房地产不再是唯一选择，但我们仍然需要伟大的企业为行业引领方向，需要更多传承与创新。

　　2015年3月25-27日，中国房地产全行业精英再度齐聚广州，问道“2015观点年度论坛”。在此间，我们继续盘点2014年里中国地产界最具有代表性的企业表现，连续第六年推出“中国房地产卓越100榜”。让我们从全方位、多维度扫描中国房地产企业群体，并推出以下“中国房地产卓越100”特别报道。

　　观点网 3月17日，景瑞控股有限公司于香港召开2014年全年业绩发布会。联席主席、执行董事兼行政总裁闫浩携首席财务官谈铭恒及投资者关系总监李建杰出席现场。

　　闫浩透露，2015年景瑞的销售目标为100亿元，较去年业绩有近10%的增长，与之同时，景瑞在新的一年在土地市场投资计划为50亿元。

　　“2015年景瑞有150亿元的可售货值，主要还是希望有更高质量的货值。在景瑞今年的可售货值中，60%是在一二线城市，而随着景瑞聚焦战略转型，未来一二线比例会不断加大。”闫浩称。

　　谈及2015年的战略时，闫浩表示，景瑞今年将秉持“两个聚焦”、“两个领先”和“一个机制”战略。

　　其中，两个聚焦是指聚焦一二线核心城市和聚焦高周转。闫浩强调，未来景瑞将加大对上海这样基地城市的投资。

　　同时，在他看来，苏州、杭州、重庆、宁波、天津这样的城市依然具有潜力，未来希望在这几个核心城市深耕，南京则作为景瑞今年的突破城市。

　　闫浩指出，在周转方面，景瑞从过去强调快周转转变为高周转，而这一变化的实质对于增长质量提出更高要求。现时景瑞的高周转可以拆解为轻资产+高运营，因而，在新进入城市，景瑞将积极争取以合作形式切入。

　　两个领先中要做到产品价值领先和融资模式与能力领先。闫浩称，在景瑞未来的产品中有70%为标准化产品，另外30%是创新产品。

　　“融资方面，景瑞将灵活运用境内外融资平台，以支持公司发展为方向，降低资金成本，并优化债务结构。”

　　据介绍，2014年景瑞的净负债已从2014年6月的182%下降至年末的103%。同时信托借款大幅下降，比例从2013的41%下降至2014年末17%。此外，财务成本在上市以后也得以进一步下降，2014年的平均成本为9.6%。

　　而“一个机制”的目的是培养更赚钱的城市公司，具体来说就是优化二级管控与激励机制。据闫浩透露，景瑞将推动战略型集团总部转型，激发城市公司作为经营主体的责任感和目标感，强化经营意识，确立城市公司利润中心定位，作为权责梳理导向，进一步放权，并准备实施项目跟投机制，实现集团城市利益捆绑，进一步激发活力。

　　此外，闫浩还透露，2015年景瑞的对于市场的预期是谨慎乐观，之所以谨慎主要在于目前的供需状况还比较有压力，特别是三四线城市，去库存需要一定周期。

　　主要在于从宏观层面上来看，两会后，国家政策有一些定调，中央政府支持房地产行业发展，并且地方政府也通过一些策略来支持房地产，从而使很多城市供需得到改善。

　　虽然在上海已有十来年的发展历程，不过，景瑞在上海的布局密度还显偏弱。因而，在现场问及此，闫浩亦表示认同。

　　其指出，景瑞在上海在售项目目前已减至两个。不过，在景瑞的长期计划中，上海依然是基地城市，并且今年会把上海作为发展重点。

　　闫浩强调，相对于其他外来企业，景瑞在上海的发展还是具有一定优势的。

　　“毕竟景瑞在上海深耕多年，熟悉情况比外来企业好，对客户的了解程度也更深入。”

　　除此之外，景瑞未来将在上海会积极尝试一些创新型产品，尤其是针对90后以及00后的产品。与之同时，景瑞也在上海加大一些合作力度，通过专业化能力盘活一些存量，未来景瑞在上海的销售比重会上升。

　　以下为景瑞控股有限公司2014年度业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：景瑞2014年的业绩虽然很好，但上海项目占比不高。在二三线城市已出现拐点，而上海依旧坚挺情况下，景瑞今年深耕上海的重点是什么？打算如何进入上海？在上海拿地的门槛和标准是什么？

　　闫浩：景瑞是一家上海的企业，自1993年创立以后，我们前十年都在上海开发，且一度占有虹口区20%的市场量，所以有些同行称我们为“虹口王”。

　　但2003年起，景瑞开始走出上海，布局全国，当时我们考虑的是房地产全国化已经是一个趋势，如果想成为一个主流开发商就一定要适应跨区域开发，要走出上海。但是，我们接轨资本市场的时间相对偏晚一些，这样就导致景瑞在资源方面偏紧张，更多的资源都用在其他城市的布局上。

　　但现在看来，景瑞在上海的布局力度是偏弱，去年上海在售项目已减至两个。从长期战略发展看，景瑞还是要有一个基地型城市，而上海就是我们的大基地。如果不做大这个基地城市，我们想获得更大的规模和台阶就会有更多压力。所以，今年景瑞希望把上海作为一个重点来打造，前段时间在上海拿地也是公司战略调整后的一些成果。

　　现在，大家都认为上海是一个好的市场，各个企业都想在这里发展，那景瑞有什么优势呢？主要有以下几点：第一个，景瑞毕竟还是一家上海本土企业，对上海的熟悉程度也超过一些外来企业。特别是对上海客户的了解程度，目前景瑞已在上海开发了几百万平方米的项目，多年的积累使得我们对客户的了解还是比较深入的。

　　第二点，未来景瑞会在上海积极尝试一些创新产品。其实，未来像上海这样的城市肯定还有大量90后、00后的年轻就业者和置业者，但市场缺少针对这一客群的产品，因为没有人真正研究他们的需求，并能够给他们提供非常好的产品。

　　比如说，经过了解后，很多90后都表示自己从不看电视或从不做饭，那他们为什么要买一个带二三十平方米客厅或八平方米的厨房的房子呢？如果能把这些空间省下来，那可能会大大提升该部分消费者的购买力。反过来，考虑到90后、00后的消费者喜欢与人交流互动，那我们可能在新项目里设置一些公共厨房、客厅、洗衣房等公共活动空间。

　　所以，景瑞可能会针对未来的客户打造一些创新产品，而这些创新产品让我们看到，上海其实还是有很多机会和空间的。如果这些产品能够做得比较成功，那在上海打造一些项目，特别是一些商办类项目将是非常有机会的。

　　第三，景瑞在上海会加大合作力度，而目前上海还是有大规模存量土地散落在各种各样的企业中。如果景瑞能通过自身专业化能力盘活这些项目资源，那未来几年我们在上海的比重，不管是销售还是结转，都会持续上升，进而恢复我们在上海市场应有的地位或规模。

　　现场提问：刚提及的带有公共厨房、客厅的创新产品，是不是一种以出租为主的青年公寓形式？能不能具体解释？

　　闫浩：刚才说的创新产品可能在今年四季度推出，目前我们和小米投资的you+公寓正在沟通合作。这种产品未来的形式都是比较灵活的，可以出售，可以出租，也可以由第三方收购再出租。虽然方式是灵活的，但我们更关注的是，这样的产品是不是能够得到客户的认可，是不是年轻人需要的东西。

　　现场提问：是不是景瑞年初在上海宝山拿的那块地？均价大概是多少？

　　闫浩：对，宝山这块地我们就会打造这款产品，并将于四季度面市。但均价很难讲，但我们对这个项目还是有比较充足的信心，在前期已经做了大量客户调研和深访，也对这个块地做出了细致的方案。所以，总的说来，这个项目的成熟度还是比较高的，希望大家在四季度来参观一下这个项目的情况。

　　现场提问：目前景瑞还属于中小规模房企，而今年境外发债形势也不好，公司的融资成本还是比较高的，那今年将如何降低融资成本？怎样布局融资结构？

　　闫浩：我们去年在香港发了一次债，今年将继续关注香港资本市场，但关注的将不仅仅是发债，也会关注其他多元化融资手段。进入香港资本市场，景瑞最主要的目的是希望借助这里的资本市场来支持公司长期发展，因此我们根据实际情况灵活把握市场机会以实现融资。

　　在香港资本市场上，融资利率都是由高到低的过程，随着公司越来越得到投资人的认可，融资成本会逐渐降低，而我们也将按照这样一个思路来开展融资工作。

　　另外，在融资成本方面，改善公司的债务结构是一方面，比如长短债的比例，而让公司实现健康发展，则是我们要考虑的另一方面。

　　现场提问：有没有哪些具体措施，比如说哪种类型的融资？

　　闫浩：今年我们可能会在香港资本市场发一些长期债，但其实各类型的融资产品都在考虑。

　　现场提问：景瑞今年会不会侧重人民币的发债以及境内的银行中间债，具体侧重点在哪里？

　　闫浩：具体的还没确定。现在国际、国内环境都比较复杂，人民币的贬值、美元的升值使得整个货币环境变得比较复杂，但景瑞还是会跟投行积极沟通，哪种债更适合景瑞，更能够解决我们的问题，我们就会用哪种方式。

　　现场提问：景瑞今年的预期增长在10%左右，是不是意味着公司对2015年房地产市场发展还是持比较谨慎的态度？从公司管理层角度来讲，你们怎么预判2015年市场走势？

　　闫浩：我们定了10%的增长目标，并不代表对这个市场是悲观的，景瑞对市场的认识是谨慎乐观。

　　谨慎，主要是因为我们觉得目前中国很多城市的去化周期还是比较长，供需矛盾比较突出。虽然，去年930政策出台使得整个市场实现了触底状况，但从930实施到现在都是盘整的状态，而这个盘点状态未来还要持续一段时间，至少今年一季度到二季度都属于这样状态，但通过这个盘整去库存能使供需关系更健康。

　　而乐观是因为我认为很多一、二线城市的供需情况已经非常健康了，而到下半年，量价都会实现一个反弹。所以，今年在一、二线城市，一些好的三线城市是能够实现价格及量的上升。

　　所以，我们对今年市场并不悲观，安排了10%的增长更主要是希望这10%的增长含金量更高一些。比如说，景瑞今年会调整一些价格策略，让很多项目实现更好的稳定盈利，这样的增长虽然慢，但是增长的质量是非常高的。

　　现场提问：目前公司正在和小米you+落实宝山项目吗？另外，景瑞如何看待房地产工业4.0的到来？近期有一些什么样的动作？

　　闫浩：现在宝山的项目正和you+双方在谈合作，这个项目将会打造出一个创新产品，四季度就能够推出来，欢迎大家有空来看。

　　工业4.0 是最近比较热门的话题，原来大规模的、批量化的生产已经到了一个尽头。因为现在工业虽然规模越来越大，但产品却越来越简单，越来越单一，而客户的需求依然是多元化及个性化的。怎么能够让大规模和个性化实现兼容，实现更灵活的包容，这个可能是整个制造业要解决的问题。

　　如果把房地产看成是一个制造业，我们也在问地产公司怎么能够实现这样一个目标，因为客户确实是多元化的，且需求是个性化的。但我们希望房产都是标准化的、批量化的，怎么把这两个结合起来，这是我们自己需要做一些探索的。

　　例如，在精装上面，我们现在在考虑能不能用模块化方式实现大规模生产，同时实现个性化的定制以更好的满足客户需求。为此，我们也成立了专门的研发团队，并可能会在一些项目上落地，但我们也只是在做这方面的探索和尝试。未来成果出来后，我们会和大家分享交流，我们也会去学习制造业在这方面的经验来让我们房地产行业更好满足客户的需求。

发稿：张常旺、付庆荣审校：杨晓敏