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滨江分食代建“长工”蛋糕 房地产下行中50亿难题？

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-03-12 23:21
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虽然是一桩“多赢”的生意，但当受到市场萎缩及竞争加剧双重压力的夹击，还能不能继续做好，对滨江来说，则是一个无法规避的难题。

　　观点网 作为先行者，宋卫平喜欢把代建比喻为“长工”，而这个“长工”的任务则是做一桩实现“多赢”的生意。

　　在代建这条道上，绿城已逐渐企稳，后起之秀滨江的代建模式也愈见清晰。

　　3月11日，滨江集团在最新公布的《投资者关系活动记录表》中透露称，目前代建业务的代建管理费约9亿元，同时称其在其业务规模中将做到“三分之一代建”，因此有市场人士推算其2015年代建业务可达50亿。

　　然而，在房地产整体市场下行承压环境下，代建这个“长工”生意真的好做吗？

　　问及未来代建业务前景，滨江集团副总经理朱立东告诉观点新媒体：“虽然目前整个市场处于一个下滑阶段，但最起码，在未来几年内，整个市场的容量还是存在的，即便市场容量小，只要一家企业能占有比较高额市场份额，也还是能在这个市场中获得成功的。”

　　分食代建蛋糕

　　绿城之后，滨江集团在2010年也踏上了代建之路，只不过是采用的“股权+代建”的合作开发方式。

　　相关资料显示，在宣布与创恒实业签订《合作意向书》开发上虞市城北31-5号地块后，2010年11月8日，滨江集团再发公告称，将与浙江三花置业公司共同出资设立项目公司开发杭州江干区采荷单元地块。

　　一个月内的两则公告，对滨江来说，仅是代建的开始。为了能够在该领域继续分一杯羹，当年，滨江便提出三年代建100亿元的目标。

　　此后，滨江便一直致力于拓展代建业务，并“以承接房产基金的资本代建为主，主动承担政府保障性用房代建，从而达到管理输出的目标”。

　　到2013年，据广发证券数据，滨江集团已占有杭州约11%的市场份额，其中，该公司实现代建管理经营合同金额11亿元。而到2014年上半年，滨江的代建管理费用已超14亿元。

　　“目前，2015年的业绩目标还没有确定，代建业务利润贡献比例也没确定。”朱立东对观点新媒体表示，在滨江“三条腿走路”战术中，“三分之一代建”强调的只是业务量，但三大板块的利润贡献率是不一样的。

　　“从长期动态来看，公司层面是希望三者(自营、合作、代建)的利润贡献率能达到一个平衡状态，即各占三分之一。”

　　由于代建业务的利润最终取决于合作项目的销售额(一般收取的管理费只占到项目销售额的5%-7%左右)，而这是个存在着巨大不确定性的因素。因此，当房地产行业普遍出现下滑形势时，滨江并未能实现早前宣称的“三年代建100亿元目标”。

　　然而，无论是滨江自身还是杭州的业内，对于未来代建业务的拓展，还是持一种较为乐观的态度。

　　朱立东对观点新媒体称，“目前，滨江可选择的代建项目还是不少的，但我们有一套自己的标准，其中包括项目的前景、合作公司的实力和品牌信誉，以及经营者的能力。”

　　杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳、浙江中原地产品牌管理总监荆海燕等多位业内则认为，在房地产利润空间逐渐缩水甚至是亏本情况下，滨江靠着自己的品牌等优势做代建，无疑能规避一定的行业风险，“这是一个开发商、代建商、消费者三者多赢的事”。

　　“长工”生意好做吗？

　　虽然是一桩“多赢”的生意，但当受到市场萎缩及竞争加剧双重压力的夹击，还能不能继续做好，对滨江来说，则是一个无法规避的难题。

　　3月11日，国家统计局公布2015年1-2月房地产行业运行数据。其中，房地产新开工面积13744万平方米，同比下降17.7%；房地产开发企业土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%。

　　很明显，房企新开工面积及购地面积出现“双降”。虽然存在着一定的惯性的因素，“但是最主要还是体现出了开发商对2015年楼市持有谨慎的态度的表现”。

　　这在一定程度上也意味着，在滨江等房企继续拓展代建业务时，不得不面临这代建项目或土地不断减少的现实。

　　对此，朱立东解释称，虽然目前整个市场处于下滑阶段，但最起码在未来几年内整个市场的容量还是存在的，而即便市场容量小，只要能占有的比较高的市场份额，也还是能在这个市场中获得成功的，“公司对整个市场持谨慎而乐观的态度”。

　　杭州业内人士顾晓立在接受观点新媒体采访时称，“房地产行业投资增速下滑的现状，对滨江或绿城代建业务的拓展肯定会带来一定的负面影响，但对整个业绩的影响不会太大。”

　　无独有偶，另一业内人士分析认为，“当整体经济处于下行通道中，相关行业的收益均会出现一定的下降，因此，中短期来看，代建确实是一个机会，可以规避一定的风险；而从长期来看，也是一个机会，未来有品牌的开发商可能演变成投资商，市场容量还是比较大。”

　　除了难以改变的行业环境外，当越来越多房企进入代建领域，滨江要面对的同行竞争也是做好这桩生意需处理的问题。

　　“目前滨江代建项目主要集中在浙江区域，当然也会考虑上海。”朱立东指出，选择滨江代建的开发商看重的是公司的品牌溢价及成本控制力。

　　然而，当滨江选择聚焦浙江甚至是杭州时，其不得不面对的是具有先发优势的绿城，而这也是代建模式的“鼻祖”。

　　“滨江和绿城不存在竞争关系，绿城比滨江做得更大，但二者在代建的方法思路及战略目标上还是存在着一些不同之处的。”问及此，朱立东向观点新媒体解释。

　　据朱立东介绍，目前滨江的代建模式与绿城的基本一致：一是商业代建，纯粹收取代建管理费(如钱塘印象、紫金府、绍兴翡翠园)；二是投资+代建，除了获取代建管理费外，还能获取一定的股权分红；三是政府代建，政府的拆迁、安置房以及一些重点工程。

　　对此，杭州业内人士顾晓立也认为，虽然滨江的代建优势只限于浙江省内，但“绿城是大而全，滨江则可以做小而精”。

发稿：见习编辑 付庆荣审校：杨晓敏

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