丁长峰面对面：万科对新业务的探索一直在进行

来源: [ 观点网 ] 时间: 15-01-19 23:06

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丁长峰透露，会在一季度末宣布成立商业地产公司，并在6月完成25个商业中心资产的处理。

　　观点网 “如果要在中国滑雪，最好的地方是吉林。”万科集团商用地产业务新任掌门人丁长峰在接受观点新媒体在内的几家媒体采访时表示，这是现阶段万科跟吉林政府希望共同打造的品牌形象。

　　丁长峰表示，万科做这个雪场之前，就考虑到了所有的竞争。跟长白山比的话，长白山并不是一个专业雪场，只是一个旅游雪场。长白山最重要的是酒店，其实做的还是酒店生意，滑雪场是酒店的配套，所以它的核心诉求跟万科是不一样的。

　　“从单项的角度每家都有自己的专长，但是综合性的是我们这边最好。最后万科项目定位以家庭度假为核心，其中，项目里设定的初级雪道占40%，中级雪道占40%，高级雪道占20%。”

　　据介绍，在中国的滑雪界里面，其实这个滑雪场是一个选址最早的滑雪场。1962年，这个雪场就开始运营，到今天已经52年。而52年的雪道在中国是真正有历史有故事的雪场。

　　对于首次涉足滑雪度假行业，丁长峰也坦诚实际上万科有这样的战略转型想法也不是一天两天。“万科对于新业务的探索，实际上在过去的四五年之间就一直在进行。”

　　基于此，万科在20周年之时正式宣布转型城市配套服务商，并把万科未来的业务分成了三类，一个是传统的核心业务，第二个是客户的消费体验业务，第三个就是产业地产的业务。

　　“战略明晰之后，大家会发现万科调整比较大，其中之一就是今年年底大家关注的这些人事的调动。这些举动实际上都是为未来的战略做准备的。”丁长峰继续解释关于万科转型的考量。

　　另外，丁长峰也认为中国住宅发展遇到压力，但并不代表中国住宅地产没有前途，只是像过去那样高速成长的时代过去了。

　　正是有了房地产已从黄金时代转至白银时代的预期，丁长峰也指出，万科在做所有的事情都是做最坏的打算争取最好的结果。

　　针对此次亮相的松花湖旅游度假区项目，其表示，因为这是第一个项目，万科也将回报期设定的比较长，但是并不排除在未来会投入大量的精力去做。

　　“可能会在未来三五年之内就将这一门生意建到中国第一。昨天郁总也说了，在中国这个生意是一个蓝海。万科相信未来会有一个非常高的成长，因为这个生意是有广阔前途的。”这是丁长峰对于松花湖项目的乐观预期。

　　具体谈到丁长峰与其前任毛大庆，其也用“互补”二字概括了两人的关系。

　　“我更关注产品和服务，大庆可能更关注战略层面和公共关系，我们俩的风格是不太一样的。”丁长峰如是强调。

　　不过，丁长峰也坦诚，接任商业地产掌舵人，自己的压力也比较大。“此前只关注住宅并未涉足商业，对于商业地产仅仅是初学者。但是还是比较有兴趣，并且享受这个挑战。”

　　至于商业方面的计划，丁长峰透露，会在一季度末宣布成立商业地产公司，并在6月底完成这25个商业中心资产的处理。

　　“我们今年提出的目标是，万科要建立一个统一的万科商业地产品牌、统一的一套工作标准和系统，统一的一支商业地产队伍。”丁长峰继续表示。

　　目标之余，丁长峰的话锋转至上市。“这个问题对万科也是需要回答的，也是比较关键的问题，里面牵扯的内容也非常多，很多资产关系需要处理，税务关系需要处理，而且未来在什么地方上市，还要看这个地方的监管条例，所以要综合衡量许多因素，才可以决定这件事情。”

　　此外，丁长峰进一步强调，“人的衣食住行，全部都是最基本的需求，只要中国基本的需求在增长，它就是一个广阔的市场，万科一定会带领大家找到一个发展道路。”

　　以下为万科集团高级副总裁丁长峰在松花湖接受媒体采访的问答实录整理：

　　现场提问：这个雪场的竞争优势在哪里？

　　丁长峰：万科做这个雪场之前，就考虑到了所有的竞争。万科做房地产做了这么多年，每年全国有五六百个项目在做，每个项目万科都需要考虑竞争对手、客户在哪里。万科应该怎么做，产品应该做成什么样，服务应该做成什么样。

　　这个滑雪场其实在中国的滑雪界里面，它是一个选址最早的一个滑雪场，1962年，这个雪场就开始运营，到今天已经52年，52年的雪道在中国是真正有历史有故事的雪场。

　　我们选择一个滑雪场的时候，首先选择地域的温度条件，并不是降雪条件。理论上这个地方可以有150天的滑雪期，这个在中国是非常罕见的；第二个这个地方的交通也特别方便。就山地资源来说，600米的高差也具备了雪场的建设条件。同时我们雪道设置也充分考虑到未来家庭度假的定位。

　　对于一个家庭度假来讲，滑雪是比较大型的支出。如果对于一个比较大型的家庭支出来讲，我们讨论这个产品，无非就是自然资源怎么样。现在我们想建议吉林政府，我们能不能共同跟吉林政府一起打造一个品牌，在中国如果要滑雪，最好的地方是吉林。

　　第二个因素就是产品，硬件的指标与核心产品是我们的核心资产，是我们未来盈利的核心资产。

　　第三个因素就是服务，服务恰恰是中国雪场做得最不好的，这就是为什么我们去引进王子酒店来合作的原因。所以自然的禀赋，产品和服务，对于建立一个新的业务是至关重要的。

　　家庭度假是我们最核心的。在我们这个项目里设定的初级雪道占40%，中级雪道占40%，高级雪道占20%。

　　现场提问：万科宣布定位城市规划服务商跟决定做这个滑雪度假项目之间的战略考量是什么，未来还有哪些投入规划？

　　丁长峰：万科经过30年的发展，在中国第一的位置上这么多年，我们面对未来如何调整大家都会比较好奇。实际上万科有这样的战略转型想法也不是一天两天，万科对于很多新业务的探索，实际上在过去的四五年之间就一直在进行。

　　这些新业务的探索，万科一般是在前五年都是倾向于在各地的公司各个区域，自己来培育自己来发展。因为在集团对很多东西没有定论之前，万科还是非常鼓励一线进行创新，因为一线最接近客户，最懂得客户的需求。

　　所以在万科30年的时候，终于提出来一个要转型做城市配套服务商的定位，而且把万科未来的业务分成了三类，一个是传统的核心业务，第二个是客户的消费体验业务，第三个就是产业地产的业务。

　　正因为万科的战略明晰了之后，大家就会发现万科调整就会比较大，其中之一就是今年年底大家关注的这些人事的调动。这些举动实际上都是为未来的战略做准备的。

　　我接手商业地产之后，在全国做了很多调查，同时我也接触很多的投行，还要讨论未来万科商业地产应该怎么做。我们都知道互联网对于传统的购物中心的模式打击非常大，我们没有包袱和负担，我们可以直接把万科未来商业地产的思考模式，直接建立在移动互联的基础上。

　　这个项目我们四年前开始考虑，真正动工是在2013年，花了差不多一年半的时间，建成了诸位今天看到所有的东西，包括万科所有的合作方都难以想象，我想这就代表了万科对新业务投资的决心。

　　万科可能在没有想清楚之前，会花很多时间研究，万科允许各地的公司做一些探索，但一旦集团决定了一件事情之后，基本上就是以雷霆万钧之势，迅速建立规模优势。

　　包括我们对于滑雪度假的事业，昨天郁总也说了，在中国这个生意是一个蓝海，万科相信未来会有一个非常高的成长。

　　中国人现在更关注家庭、健康和下一代成长，所以中国需要这些生意，万科这些生意就是为中国现在的家庭度假与成长服务的。这个生意是有广阔前途的。

　　此外，我谈到了中国住宅发展遇到的压力，但并不代表中国住宅地产没有前途，郁总说我们现在只不过从黄金时代到了白银时代，白银时代意味着你捡的还是银子还不是铜，住宅市场在中国依然有非常高的潜力。

　　从我们跟发达国家的对比来看，从产品质量和服务来看，我们差距还是非常大的，我们的建造质量、服务种类、业务类型，住宅地产还是有非常广阔的前景。但是像过去那样不动脑筋就赚钱的时代过去了，像过去那样高速成长的时代过去了。

　　关于这个项目的盈利前景，万科做所有的事情都是做最坏的打算争取最好的结果。因为这是第一个项目，承担了很多探索的责任，万科将回报期设定的比较长，但是并不排除我们在未来会投入大量的精力去做，我们可能会在未来三五年之内就将这一门生意建到中国第一。

　　在中国申办冬奥会的背景之下，我相信万科在滑雪度假事业方面的前景，比我们原来估计的可能要更乐观一些。

　　现场提问：未来在商业地产方面会不会有变动？您对商业地产模式怎么发展有什么样的思考？

　　丁长峰：万科现在已经营业的，在建中的和规划中的购物中心有25个，到了今天我们认为，确实是到了一个需要进行整合的必要，我们这块的投资也是巨大的投资，在这方面大概投200个亿。

　　我们现在初步的计划是，会在一季度末，宣布成立一家独立的集团事业部，就是商业地产公司。会在6月底完成这25个商业中心资产的处理，所以万科今年提出的目标，我们要建立一个统一的万科商业地产品牌，要建立一个统一的一套工作标准和系统，也希望全国的商业地产队伍是一支队伍，而不像原来散落在各个城市的，风格完全不一样的队伍。

　　万科认为现在到了这样的时候，而移动互联在过去两年的大发展，实际上是给万科提供了弯道超车非常重要的机会。

　　现场提问：万科的养老地产会考虑单独上市的业务，您这边的商业方面是不是也是这样的意思？

　　丁长峰：度假和养老地产在万科投资比例中都比较小，现在基本上还是处在一个培育期的业务，我们希望能够找到商业模型，之后就能够把它独立出来，然后变成一个集团的独立事业部，到今年年底可能会看到万科集团出来传统的四个区域，物业管理之外，还会多出来一系列新业务的事业部。

　　在养老地产方面，实际上是北京公司、杭州公司、青岛公司，包括华南地区都在做，但是我觉得这个商业的模型和引领的前景，万科还在观察。

　　因为我们现在在做试验，做的产品类型是不太一样的，哪些产品类型更符合万科未来的需要，或者说更能够跟今天万科的这种社区，更能够紧密的结合到一起，还需要时间进行观察。

　　至于说万科在商业地产未来如何资本化，如何能够考虑未来在什么地方能够上市，这个问题对万科也是需要回答的问题，也是比较关键的问题，里面牵扯的内容也非常多，很多资产关系需要处理，税务关系需要处理，而且未来在什么地方上市，还要看这个地方的监管条例，所以我们要综合衡量许多因素，才可以决定这件事情。

　　这个事情对万科未来是件非常重大的事情，万科未来把市值管理作为非常重要的内容，除了传统的住宅业务贡献的差不多1500亿的市值之外，我们在考虑十年之后，万科可不可以做到一万亿的市值，在一万亿的市值里面，万科在传统的住宅业务里面能占到多少，比如说是两千亿、三千亿还是四千亿。

　　我相信万科的物业事业，如果一旦上市，它的市值肯定是远远超过彩生活的一个案例，其他的未来万科的商业地产，我相信未来是一项独立发展的业务，我们肯定也会考虑未来如何能够成为一个，非常重要的创造市值的业务来考虑。

　　万科的度假也是一样，养老也是一样，都需要非常谨慎的找到生命模型，找到它的团队，并且像大家知道的那样，如何在新业务类型中，从一开始就建立合伙人的体制，合伙人的体制对于推进新业务是非常重要的基石，它能够保证我们的业务发展的更快更健康。

　　现场提问：您觉得2015年以后万科的商业地产空间在哪里？相比较毛总领导下的万科商业地产，在未来的规划上，您和他比较有哪些不同的风格？

　　丁长峰：首先我想跟大家说的是，在大庆领导万科商业地产的两年中，作出了非常重要的贡献。我们首先在集团成立了一个商业管理部，现在差不多有14位同事，从各个不同的专业公司招募来的优秀同事，表现的非常非常棒，他们对全国的商业地产建立游戏规则，开始推广最佳的实践，进行非常大的贡献。

　　大庆在北京公司进行了包括购物中心、社区商业、养老等等领域的探索，对于商业地产方面起了一个奠基的作用。

　　每个人的风格都不太一样，大庆现在跑了那么多次马拉松，我还没跑过一个完整的，我去年被他们带着跑了两个段，今年依然没有这样的计划说我要完成一个全马。

　　我更关注产品和服务，大庆可能更关注战略层面和公共关系，我们俩的风格是不太一样的，我们是比较互补的关系，所以商业地产郁总让我来分管商业地产，说心里话我的压力也比较大。

　　我在万科22年，前三年是在集团总部，1996年开始我的第一份地产工作就是在东北，1998年到2005年一直在上海，我30岁的时候做万科上海的总经理，一做就是6年，建立了万科的华东，2006年我调来了北方。

　　我一直做住宅，住宅会也有写字楼和商业，但是它并不是主导的方向，对于我来讲，我宁愿把自己看成一个初学者，就跟我学滑雪一样。

　　同样商业地产，虽然是一个全新的事业，只要有人在就会去买东西。人的衣食住行，全部都是最基本的需求，中国的住宅在过去几年中也在不断变化，相应的商业地产也在逐渐变化，只要中国在基本的需求增长，它就是一个广阔的市场，万科一定会带领大家找到一个发展道路。

　　针对这个项目，目前的投资应该是12亿左右，建完了大概需要20亿。现在很大一批滑雪游客是来自北京。

　　如果说要比较的话，从单项的角度每家都有自己的专长，但是综合性的是万科这边最好。我们跟长白山比的话，长白山的雪场落差只有300多米，所以它并不是一个专业雪场，它只是一个旅游的雪场，长白山最重要的是酒店，其实做的还是酒店的生意，滑雪场是酒店的配套，所以它的核心诉求跟万科是不一样的。

　　第二，长白山的机场在冬天飞进航班特别少，万科这边依托的是长春机场，虽然中间需要差不多一个半小时的路程，当我们点对点的接驳连接，我们只要做到无缝连接，对于消费者来说就是一个不需要担心的事情，张家口那一带是我们非常重要的竞争，他们主要是竞争北京的消费人口，北京的滑雪人口是中国最多的也是消费能力最强的，我们未来还是要把北京市场的客人给拉过来。

发稿：何缘、王静审校：武瑾莹