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分割尚汇豪庭150亿项目 中华企业为高负债买单

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-12-09 22:09
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中华企业此举在某种程度也是为了调整财务数据，改善现金流，提高流动性资产占比，改善财务结构。

　　观点网 12月4日，中华企业公告称，其控股子公司凯峰房产拟将尚汇豪庭项目部分商品房售予其股东方上房集团、上海地产集团及大华集团。

　　据悉，自去年7月收购上海地产集团持有的上房集团剩余60%的股权后，中华企业正式成为尚汇豪庭(小闸镇项目)的控股股东，并预估该项目三年的创收逾150亿元。

　　最新统计数据显示，自9月27日开盘，截至12月4日，尚汇豪庭项目已成交181套，成交金额达15.2亿元。

　　对于该项目的成交情况如何，“从其推案节奏、实际认购情况及物业售价等角度看，其产品的去库存速度还是比较不错的。”上海业内人士严跃进对观点新媒体表示。

　　中华企业方面表示，“本次交易是公司正常经营所需”，而市场对其此次物业的分割，却存在着诸多疑问与猜测。当中的关注点或是对当前财务数据的润色——“快速回笼资金”，抑或是对未来财务结构的改善——“降低融资成本”。

　　12.23亿出售两栋公寓

　　公告显示，此次交易的标的是中华企业开发的尚汇豪庭项目5幢23、24号公寓楼，总可售建筑面积为21847.22平方米。

　　结合评估价、房型、位置及楼层等因素，中华企业出售予上房集团商品房可售建筑面积为15472.94平方米，价格为8.69亿元；出售予地产集团商品房可售建筑面积为2125.35平方米，价格为1.22亿元；出售予大华集团商品房可售建筑面积为4248.93平方米，价格为2.32亿元。

　　上述三者总销售价格合计约为12.23亿元，较中城联行(上海)房地产土地评估公司于8月31日给出评估价高出193.44万元。

　　对此，上海业内人士宋会雍表示，“虽然此次出售并不是市场化操作，但表面看来确实是给公司挣钱了，至于以后会不会回购，目前没法下定论。”

　　在宋会雍看来，“在此次出售项之前，中华企业肯定衡量过‘借钱划算还是出售划算’这个问题，应该是出售带来的效果比借钱好，而且这种整售市面上不一定能轻易拿下。”

　　而严跃进则认为，“将此类物业分割出售给相应的三家股东，应该是出于快速回笼资金及节约营销费用的考虑。”

　　问及此次出售是否与业绩有关，中华企业相关负责人回应观点新媒体称，“根据会计政策规定，此次股东购买资产不会增加公司主营收入和利润，(此次)资产出售主要出于资产优化配置考虑。”

　　其实，在此次出售前，中华企业控股子公司上海古北集团及及上海房地产经营(集团)已于12月1日将其分别持有的上海华宁置业各50%股权以底价5.36亿元挂牌转让。

　　中华企业称，此次挂牌转让是为加快资金回笼、改善存量资产结构，以实现华宁国际广场剩余物业的全部销售，为公司后续发展储备资金。

　　根据中华企业今年三季报显示，截至9月30日，公司实现营业收入是14.93亿元，较去年同期降57.46%。

　　分割资产为降负债？

　　虽然中华企业间接否定了此次出售与“快速回笼资金”的关系，但越秀证券研究部李尚伟认为，“理论上来说，上市公司剥离资产，可能是资金问题，也可能是为了降低净负债率，让之后的融资更容易。”

　　李尚伟续指，在定增案被中小股东否定后，中华企业在股权融资方面遇到了阻碍，其之后或将更多依赖债权融资。

　　“债权融资则涉及公司的净负债率及评级，净负债率影响融资的数量，评级则影响融资成本的高低，例如利息，而评级则与公司经营状况相关。”李尚伟如此解释。

　　中华企业三季报的数据显示，今年1-9月，公司的经营状况不甚理想。其中，现金流为-8.61亿元，较去年同期的8.05亿元减少约206.98%；而归属于上市公司的净利润是1.54亿元，同比降48.94%。

　　在现金流及净利润锐减的情况下，前三季度，中华企业的应付利息自去年的5838.8万元上升74.61%至1.01亿元，长期贷款则从105.66亿元增至147.68亿元，增幅达39.76%。

　　而今年中报数据显示，在关键的净债率一项上，中华企业的净负债率较年初提升4.6个百分点至234.2%，处于行业上限位置。

　　在上述背景下，中华企业的是次出售或将在一定程度上提高公司的资产总额，从而降低其净负债率。

　　对此，严跃进分析认为，“中华企业此举在某种程度也是为了调整财务数据，改善现金流，提高流动性资产占比，进而改善财务结构。”

　　而上述中华企业相关负责人对中华企业近期频繁融资的解释，则在一定程度上印证了市场的上述看法。

　　据其透露，“近期房地产融资相对宽松，公司通过贷款、发债等方式替换前期相对高息贷款，有利于降低资金成本，提升经营业绩。”

　　早前9月11日，中华企业发布公告称，证监会核准公司向社会公开发行面值不超过15.5亿元的公司债券。而在此次公司债券获准发行之前，中华企业于8月25日召开的股东大会上，中小股东一连否定了8项定增方案议案。

　　紧接着，中华企业又于10月10日拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过20亿元的中期票据，期限不超过3年。

　　中华企业称，发行票据旨在为有效拓宽融资渠道、降低融资成本，保持公司资金筹措、管理及运用的灵活性。

发稿：见习编辑 付庆荣审校：杨晓敏

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