洪小佳：美佳华调整三四线策略

来源: [观点网]      时间: 2014-11-14 03:02
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“如果持有部分做得不好的话，基本上不能叫做商业地产开发商。”

“如果持有部分做得不好的话，基本上不能叫做商业地产开发商。”

观点网 “不能走太快，但是要走好。”美佳华集团董事长洪小佳接受观点新媒体专访时，讲述了自己对美佳华未来的发展思路。

洪小佳指出，美佳华会扎实做好两个方向：一是大城市的社区商业；二是三四线城市的区域标志性商业。

谈到今后的布局，洪小佳认为，美佳华会尽量集中区域来做，因为分散以后，从开发到经营的管理难度都很大。

传统意义上，三四线是避开竞争的最好手段，但洪小佳表示，三四线城市最大的问题就在于专业人才非常难招，这也是美佳华放慢步骤的一个主要原因。

人才之外，近年来大型开发商下沉三四线城市的举措也成为不得不提的话题。

对此，洪小佳认为，美佳华有自己的优势。大型开发商进入三四线城市，在经营上是强势的套路，对于本地化和差异化方面可能没那么注意。

“美佳华因为一直立足于三四线城市，所以在本土化、差异化、接地气方面，做得会更细一些。”

如今商业泡沫说盛行，洪小佳亦不否认商业地产过量现状，但是他指出，过量部分不一定能够对美佳华构成竞争。

作为商业地产的资深老兵，洪小佳对商业有自己的一套理解：“商业是否成功，肯定取决于持有部分做得怎么样，如果持有部分做得不好的话，基本上不能叫做商业地产开发商。”

洪小佳坦承，美佳华成立至今也就是8年多一点，起步晚，只能到三四线城市，因为三四线城市相对来说发展会快一点，一个项目不需要那么长时间。

“如果像恒隆花那么多时间打造一个项目，美佳华可能第一个项目还没开业。”洪小佳笑称。

以下为观点新媒体对美佳华集团董事长洪小佳先生的采访实录：

观点新媒体：美佳华现在项目的情况如何？选择进入城市有什么衡量标准？

洪小佳：美佳华有两个项目在建，都在三四线城市，一个是江西萍乡项目，另一个是陕西铜川项目。萍乡项目定位是萍乡开发区的商业中心，铜川项目未来会成为覆盖铜川全市的商业中心。

美佳华希望能进行区域性的布局，但是房地产调控和资金方面的压力，让我们不能走太快。区域布局的策略没有变，但是节奏会做适度的调整。

现在江西和陕西都有一些在谈或者储备的项目，尽量聚焦区域发展，因为分散以后，从开发到经营的管理难度都很大。

我们在进入城市方面有一些指标，但现在情况发生了变化，比较好的地级城市商业中心基本上已经形成了，所以继续拿地的难度很大。

因此，美佳华考虑向一些县级城市渗透，这一步还在研究，也比较慎重。

观点新媒体：如何在不同城市复制品牌过程中保持特色？

洪小佳：对于商业中心运营的基本理念、思路，从规划到设计到招商，美佳华基本都有一套自己的理解和规则。

最大的问题在于三四线城市的专业人才非常难招，这也是放慢步骤的主要原因。资金是一方面，人才也是一方面。

观点新媒体：面对其他大型开发商下沉三四线的竞争压力，美佳华的优势在哪里？

洪小佳：大型开发商进入三四线城市，在经营上是强势的套路，对于本地化和差异化方面可能没那么注意。

相对来说，美佳华因为一直立足于三四线城市，所以在本土化、差异化、接地气方面，做得会更细一些。

美佳华的定位就是要在一个城市里做规模最大的项目，有的城市可能失去了做规模最大的机会，那就做某个区域最大的商业中心。

虽然现在商业地产过量，但是过量部分不一定能够对美佳华构成竞争。

观点新媒体：在后期持有阶段，美佳华人才和运营管理方面有什么可以分享的经验？

洪小佳：公司的人才机制是内部培养、外部招聘两方面都在进行。从我们的理解来说，商业是否成功，肯定取决于持有部分做得怎么样，如果持有部分做得不好的话，基本上不能叫做商业地产开发商。

“销售完了就走人”的套路早已经不能持续了，持有则面临两方面的压力，一个是资金，一个是人才。

观点新媒体：美佳华怎么跟品牌商维持良好的合作关系？

洪小佳：美佳华在每个地方的商场做得怎么样，业内人士是清楚的。

跟商家沟通过程中，要建立他们的信心，有没有信心，关键还看经营状况，如果商家认为你是专业的商业地产运营者，也看到了商场经营状况，自然会选择你。

在三线城市，我们发现大部分商业开发商经营能力是比较弱的，专业性比较差，美佳华在这方面具有一定优势，大家会认可美佳华，觉得美佳华能经营得好。

在互联网时代，信息已经充分公开化，这方面还是靠公司的深耕细作，建立外界对公司实力的信心。

美佳华在挑选品牌方面会按照每个商业广场在的定位，要覆盖最广大的社会群体，然后适当满足高端人士需求。

另一个方面，现在商业都倾向于体验化、餐饮、娱乐、休闲、儿童，美佳华会加强这一块。

观点新媒体：持有项目会占用大量资金，美佳华在财务、风险控制方面有什么优势？公司有没有上市的计划？

洪小佳：如果要解决资金的问题，最核心的仍然是商业经营现金流。如果经营的净现金流回报比较好的话，金融机构会支持你，银行也会来找你。

对美佳华来说，融资渠道还是以银行贷款为主，也成立了美佳华基金，在探讨怎么用基金的钱。美佳华不能走太快，但是要走好，对资金成本要控制好。

房地产的土地红利时代已经过去了，没有土地红利来弥补利息损失，怎么找到长期的、利息比较合理的资金，是美佳华正在做的工作。

上市方面，还没有计划，我们觉得还没到时候。

观点新媒体：美佳华广场开业之后，能为当地带来什么改变？有没有遇到电商的冲击？

洪小佳：要看城市的具体情况，比较明显的是可以带来城市消费的巨大变化，在我们项目周围的房子都会涨价。

商业地产应对电商的冲击，要对业态的比例进行比较大的改变，以前可能是零售为主，现在是体验消费和零售并重。

观点新媒体：美佳华怎么看深圳的商业大环境？

洪小佳：美佳华发一方面是开发三四线城市的标志性商业项目，另一方面是在深圳借助城市更新改造，发挥原有商业上的基础，开发社区商业中心，这两部分以后会作为美佳华发展的一个大方向。

现在深圳老城区商业竞争没有这么激烈，新城区会比较激烈。因为老城区相对来说比较小，开发商业需要找到合适的地块，这很不容易。

但是在新区，龙华、光明、坪山都会出现大量的购物中心，民治大概有八九个城市综合体，有一些地方出现了过量现象，但分布是不均匀的。像观澜这一块，美佳华项目的商业体量是最大的，也是第一个购物中心，以后可能还会出现其它购物中心，但是美佳华是第一家，这就给了我们成长的机会。

深圳经济发展强劲，商业地产整体上还是比较健康的，可能个别区域存在过剩情况。

观点新媒体：作为商业地产界资深人士，您觉得成功的商业案例需要具备哪些要素？

洪小佳：市场上现在做得比较好的商业地产发展商，多数都是港资企业，比如恒隆、太古等。

美佳华从成立到现在8年多一点，起步晚，只能到三四线城市。因为在三四线城市相对来说发展会快一点，一个项目不需要打造那么长时间，如果像恒隆花那么多时间，我们第一个项目可能还没开业。

在深圳，因为选择做社区商业，操作周期也不会很长。选择做社区商业，可以小跑快走。

观点新媒体：您希望美佳华未来成为一个什么样的公司？

洪小佳：从以开发为推动转为以经营为推动，通过经营来指导开发，我们会花更多精力把经营做好，这是我们的第一个方向；第二个方向，希望未来可以适当做一些轻资产的操作，加快发展。

美佳华还是扎实做好两个方向：一是在大城市做社区商业，二是在三四线城市做区域标志性商业。

观点新媒体：美佳华创立与发展过程中遇到过什么难题？

洪小佳：当时我们看好三四线城市的商业地产空白，所以创办了美佳华。

三四线城市行政管理方面有很多方面不完善，外地企业进入之后，可能就是当地第一个外地企业项目，很多规矩都还没有建立，这个很崩溃。

另外，我们进入到三四线城市后，当地金融系统不支持，可能是没有做过开发贷，可能是第一个做按揭贷，所以还要去引导银行。

美佳华是异地管理，刚开始是比较崩溃，不过通过这些年的积累，也知道了怎么去应对。

如果真正把每个项目都做好了，不会有瓶颈期。关键是经营、团队、操作能力强了以后，可以不断有新的项目。但是要以做好为前提，然后再求发展。

观点新媒体：项目的发展情况都在公司预期之内吗？对未来的规模有什么目标？

洪小佳：项目收益情况基本上还不错，不同项目有不同结局，有些是超出满意度，有些是基本上达到预期。

今年我们销售的量不大，在明年会有一些销售，主要还是把两个产品建立起来。

美佳华在销售方面有资金的平衡，但不会说一定要销售多少，因为商业还是以经营为主。

 

审校：杨晓敏

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