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20亿引入领汇基金 万科商业的“道路与梦想”

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-11-13 01:44
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如今看来，领汇基金不仅仅是想以管理人的身份介入万科商业项目当中，这也意味着，不排除未来万科将授予更多项目给领汇的可能。

　　观点网 伴随高级副总裁肖莉的离职，外界也唏嘘曾被王石称为“梦幻组合”的班底，如今人数已只剩三分之一。

　　但老臣离去，新兵进来，在以变革为宗旨的郁亮时代，万科开始忙着转型，也开始忙着王石曾不中意的商业地产。

　　11月11日，领汇房地产投资信托基金公告宣布，就收购深圳万科广场已与万科签订无约束力意向书。

　　根据公告，领汇拟洽购万科旗下位于深圳的龙岗万科商场八成权益，包括若干临街商铺及停车位。

　　作价方面，市场预计以当下龙岗区域价格水平计算，该商场总值逾20亿元。

　　而具体交易进展上，领汇行政总裁黄国龙11月12日对媒体表示，需数月后才能完成收购。

　　资料显示，去年12月开幕的龙岗万科商场位于深圳龙岗中心城区，包括购物商场、街铺及泊车位在内，总楼面面积逾100万平方尺，其中商户包括精品超级市场、零售品牌、戏院及溜冰场等。

　　20亿引入领汇

　　虽然市场曾多次传出万科拟出售旗下深圳万科广场权益，但消息最终均未得以证实，依此次领汇发布的最新公告来看，万科着实早已有想法将该项目出售，而出售对象正是领汇。

　　因早前不止一次对外透露会将旗下商业出售，同时宣布会由自身成立的商业管理公司去运营，因此，对于万科此次出售商业物业，在相关分析师看来并不是意料之外。

　　而为何首先出售的是深圳万科广场，相关分析认为这或是万科与领汇商量后，认为最适合合作的项目。

　　分析指，一方面是领汇基金拟在珠三角尤其是深圳龙华、宝安获得运营成熟物业的意愿较为强烈，而就万科而言，深圳万科广场首当其冲。

　　其次，选择购入万科广场权益，或者也是领汇充分考虑了深圳万科广场未来发展前景的结果。

　　对于该项目发展前景，戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端表示，该项目因处于深圳关外的龙岗中心区，相对于关内商业物业竞争压力相对较小。

　　同时，龙岗除cocopark外，成熟商业物业较少，购买力也相对充足。再加上目前该项目运营逐渐成熟，具备一定的投资价值，若最终能能促成交易，对双方来说都较为划算。

　　另外，就万科出售万科广场的考虑，银河证券分析师陈智旭表示，因为深圳万科广场10万平方米的规模并不大，再者目前万科的资产负债率，现金流水平都较为健康，因此万科此次出售项目并非出于盈利考虑。

　　“万科或希望将资产授予领汇后，在后期项目的运营管理中，逐渐深化与领汇的合作，从而学习更多领汇的商业运营经验”。

　　至于今后具体合作细节上，陈智旭认为，根据披露信息，交易完成后领汇持有项目八成权益，而万科仅保留两成权益，所以领汇或会主导该项目的运营；同时虽然万科更多的是学习，但猜测其也不会放弃参与管理该项目的权利。

　　万科商业“道路与梦想”

　　虽然此次与领汇的合作，表面看仅是一次单一物业的出让动作，但若纵观万科目前整体商业发展，不难发现，包括北京的金隅万科广场、深圳的壹海城等商业合作项目，都是在项目前期就已确定合作方。

　　若此次万科将深圳万科广场八成权益出售予领汇，将是万科商业发展史上为数不多的通过二级市场出售商业物业。

　　事实上，在去年12月领汇宣布与万科签订合作协议时，就有分析猜测，领汇与万科合作或有两大方向，包括向万科购买商场项目，及领汇作成为万科旗下商场管理人。

　　当时的分析更倾向于后者，因为成为管理人付出的投资不大、风险较小及回报亦不错。

　　同时，于万科而言，不仅能进一步吸取领汇零售物业的管理运营方面丰富的经验，还能间接享受领汇基金在融资方面的优势。

　　但如今看来，领汇基金不仅仅是想以管理人的身份介入万科商业项目当中，这也意味着，不排除未来万科将授予更多项目给领汇的可能。

　　值得一提的是，除与领汇合作外，早前万科还透露正寻求与美国凯雷合作的机会，即与凯雷成立商业地产合作平台，然后该平台通过收购股权或资产的方式收购公司部分商业物业。

　　对此，相关分析师认为，目前来看虽都是以学习经验为主，但万科与领汇的合作，更多的是学习商业运营的经验，而与凯雷的合作则更多学习小股操盘的业务模式，二者是相辅相成的。

　　另外，针对万科上述一系列的合作动作，分析还指出，与国际资本巨头对接除有利公司学习海外成熟经验，对公司商业物业发展起到积极作用外，寻求合作的主旨还是想通过将资产出售给资金实力强的合作伙伴，实现未来将其商业物业以资产证券化形式退出。

发稿：陈业审校：杨晓敏

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