一线城市或成楼市投资风险最大区

被改善”、“被豪宅”的现象并不是一件值得称道的事情，或许对于房企来讲，这成为其投资一线城市的最大隐藏风险。

张宏伟 近两年一线城市卖地收入大增，和二三线城市相比，一线城市地方政府“不差钱”，即使在今年楼市成交量进入低迷期，一线城市土地市场表现仍然不差，土地出让金也没有出现下滑。

数据显示，2012年北上广深四个一线城市土地出让金合计2020亿元；2013年四个一线城市土地出让金猛增至5245亿元，土地出让收入大增；2014年1-10月，北上广深四个一线城市土地出让金合计4055.53亿元，去年同期为4100.69亿元，同比微跌1.1%，并没有出现明显下滑。

笔者认为，北上广深四个一线城市土地出让金猛增，甚至在市场低迷期也没有明显下降，这背后也就意味着开发企业的土地成本大增，甚至出现“面粉贵过面包”的现象。而“面粉贵过面包”可能导致未来一线城市部分板块市场逐渐步入“被改善”、“被豪宅”的时代，如此以来再加上营销炒作，区域楼市定位遭遇“拔苗助长”，房价“天花板”不断人为捅破，而此时，市场能否接受还真是值得担心，因此，“被改善”、“被豪宅”的现象并不是一件值得称道的事情，或许对于房企来讲，这成为其投资一线城市的最大隐藏风险。

近两年，土地市场热点主要还是一二线城市，尤其是一线城市，这个缘由和品牌房企重返一二城市有密切关心。尤其是2013年以来，品牌房企积极抢滩一二线城市优质地块，优势资源开始向品牌房企集中，突显出品牌房企布局战略的变化，一定程度上也进一步推升一线城市的投资价值。但是，品牌房企重返一线城市，导致市场竞争更加激烈，势必会推升土地成本，如果市场按照这样的逻辑持续进行，一线城市的进入门槛会持续提高，而这也就意味着进入一线城市的开发企业来讲未来风险也会越来越大。

2013年以来，以闽系房企为代表的第三第四梯队房企也在逆袭一线城市土地市场，以期短期内谋求上位，通过布局一线城市辐射带动周边整个区域市场开发，实现区域深耕或全国化布局。而这样的直接结果就是不惜一切代价拿地，导致“地王”频现，地价成本陡升。

一定意义上来讲，也正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业的扩张的盲动性与2014年银行信贷紧缩相遇时，或者房企未来再次遭遇市场低迷期时，企业的资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。在这样的市场环境下，从企业的层面就表现出了资金链危机的问题。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收购股权，面临命运的转折点。因此，不惜一切代价挺进一线城市的战略并不可取，如果在未来开发节奏中没有踏准市场节拍，很有可能遭遇企业运营层面的最大风险，最终或面临破产或收购的风险。

以上海为例，去年下半年以来，上海土地市场火热，张江板块、大宁板块、黄埔滨江等板块地价飙升，楼板价基本和周边在售楼盘均价看齐，甚至连顾村板块、临港新城、青浦新城、南桥新城这些“刚需”板块也出现“面粉贵过面包”的现象。

上海部分典型板块土地市场价格短期内猛涨，势必导致建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，于是，这些项目定价上会接着“向上冲”，以实现既定的投资回报目标。然而，即使在一线城市需求差异化、多元化的城市，房价上涨的速度也是有“天花板”的，不可能无止境上涨。

针对这个问题，开发商的普遍做法就是营造产品差异化的机会，然而大多数营造产品差异化的背后其实就是“被改善”、“被豪宅”的过程，如此以来再加上未来在媒体上的营销炒作，区域楼市定位遭遇“拔苗助长”，而此时，市场能否接受“被改善”、“被豪宅”的产品还真是值得担心。因此，“被改善”、“被豪宅”的现象在一线城市并不是一件值得称道的事情，或许对于房企来讲，由于“被改善”、“被豪宅”引起市场供应结构发生变化，而市场真实的需求结构并非如此，这成为其投资一线城市的最大的隐藏风险。

还以上海为例，按照今年第四季度市场成交量逐步好转的步调判断，2014年上海商品住宅成交量有可能会在900万平方米左右，甚至略微超过900万平方米，尽管仍然低于上海商品住宅市场需求总量（2011-2013年年均销售量）979万平方米，但是，总体来看，由于上海楼市需求总量较大，并且具有多样性，上海市场一旦复苏，月均去化速度就比当前会有明显提升，上海楼市当前1260万平方米的库存基本不是太大问题。

笔者认为，表面上来看，以上海为代表的一线城市似乎市场空间很大，市场并不存在什么问题，进入上海的房企还有比较大的发展机会。但是，关心上海的房企也应该冷静的思考，上海楼市是大牌房企云集的大都市，想进入上海的房企或者已经在进入上海的房企各自能够在上海分到了几杯羹？上海真正获益的始终还是少数几个房企大佬，比如绿地、万科、融绿等等，而大多数已经进入上海的房企来讲仍然是平平，仍然是“小弟弟”的姿态，难以在这个市场有显眼的出路。

因此，对于关心一线城市的房企来讲，不要迷恋一线城市需求总量较大和市场供不应求，还是应该重新思考自己的发展战略，选择好城市进入战略，做好深耕，做好自己熟悉市场的“老大”，而不是一味迷恋一线城市市场需求总量较大和市场供不应求。

张宏伟 同策咨询研究部总监