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太平人寿置换广安中心B地块 金融街整售模式遇“小年”

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-10-31 04:16
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在项目进展不顺和大环境不利影响下，今年可以说是金融街控股商务地产整售模式的“小年”。

　　观点网 自2011年拿到中信城项目，金融街控股便一直困扰于中信城的漫漫拆迁。日前，一宗“换楼”交易让这个项目再次进入市场视野。

　　10月29日晚间，金融街控股股份有限公司宣布，太平人寿保险有限公司终止订购金融街广安中心B地块4号楼西侧部分写字楼，置换为太平人寿重新订购广安中心D地块项目写字楼。

　　值得注意的是，此次交易标的所处的金融街广安中心即为中信城项目，多年来，该项目始终为拆迁所累，此次交易亦然。

　　金融街控股投资者中心有关人士坦言，金融街广安中心项目就是中信城项目，由中信地产在进行项目实际拆迁工作，现在中信城B地块的拆迁还在进行中，还有一些地方拆迁没有完成。

　　对于此次交易，金融街控股表示，由于金融街广安中心D地块写字楼需要一定的建设周期，订购协议的签署对公司本年度利润不会形成影响。

　　太平人寿置换广安中心B地块

　　金融街控股公布的《金融街广安中心B地块项目写字楼订购协议书》合同最新进展情况显示，金融街控股全资子公司金融街广安(北京)置业有限公司、太平人寿与金融街控股全资子公司金融街(北京)置地有限公司签署协议。

　　根据广安置业、太平人寿与北京置地签署的协议，太平人寿终止订购广安置业开发的B地块4号楼西侧部分写字楼，前提为太平人寿与北京置地签署《金融街广安中心D地块项目写字楼订购协议书》。

　　同时，金融街控股、太平人寿与广安置业签署补充协议，协议确认，由广安置业为主体对金融街广安中心B地块进行开发建设，广安置业继承金融街开发B地块4号楼西侧部分写字楼的所有权利及义务。

　　而北京置地则与太平人寿另外签订了金融街广安中心D地块订购协议并约定，终止金融街广安中心B地块4号楼西侧部分写字楼订购，同时将北京置地开发的金融街广安中心D地块写字楼出售给太平人寿。

　　据介绍，金融街广安中心D地块写字楼暂定总建筑面积约为12.48万平方米，其中地上建筑面积约为8.78万平方米，地下建筑面积约为3.7万平方米，本次交易总价款约50.19亿元。

　　而此次终止订购的金融街广安中心B地块4号楼西侧部分写字楼，总建筑面积约为7.5万平方米，其中地上建筑面积约为7万平方米，地下建筑面积约为0.5万平方米，交易总价为35.85亿元。

　　这样推算下来，太平人寿此次所终止订购的B地块单价达4.78万元每平方米，而重新订购的D地块写字楼单价仅约4.02万元/平方米，每平方米的价格降低了近八千元。若以中信城D地块12.48万平方米的总建面估算，金融街控股损失约9.5亿元收入。

　　不过，金融街控股投资者中心相关人士对观点新媒体指出，此次只是对交易项目进行正常变更，项目的交易单价还是一致的，只是面积增加了，总价也相应有所调整。

　　拆迁困扰中的中信城项目

　　众所周知，金融街广安中心即原为中信地产旗下的“中信城”项目，金融街控股自2011年接手以来，便一直为“拆迁”所累。

　　而上述金融街控股投资者中心有关人士也对观点新媒体透露，此次太平人寿之所以退B地块，也正是因为该地块仍有一些地方未完成相应拆迁。

　　资料显示，北京中信城项目又叫大吉危改小区项目，位于北京原宣武区菜市口东南角，东至粉房琉璃街，西抵菜市口大街，南达南横东街，北至骡马市大街。项目地理位置优越，距离天安门4-5千米，距离西单商圈2.5千米，距离金融街4千米。

　　整个中信城项目地上总建筑面积125.15万平方米，A地块规划为住宅；B、C、D地块均规划为商业金融用地，占地共7.88公顷，总建筑规模约50万平方米。

　　2011年1月和6月，金融街控股先后斥资共100亿元，从中信地产手中购得了中信城B、C、D地块全部50万平方米建筑面积。

　　彼时，曾有中信地产内部人士透露，出让如此绝佳地块并非中信的本意，而是服从政府规划统一安排。

　　但是对金融街控股而言，获得如此绝佳地理位置的中信城项目仅是开始，随之而来的是连续几年的漫长拆迁。

　　翻查历史资料，在项目交易时，金融街曾经明确要求，中信地产须在2013年6月30日前完成C、D地块的拆迁工作。同时，对于拆迁任务重的B地块，金融街控股要求中信地产必须在2013年9月30日前完成拆迁工作。

　　然而，至去年12月30日，金融街控股披露项目进度称，受整体拆迁环境的影响，中信城B、C、D地块前期拆迁进度已延迟。

　　此时的进展情况是，中信城C地块和D地块已拆迁完毕，正在办理权属变更手续，而B地块剩余75户待拆迁，集中绿地居民剩余38户。

　　时至今日，中信城B地块“仍处于拆迁过程中”。对此，金融街控股颇为无奈。金融街内部人士称，中信城主要由中信地产进行项目的实际拆迁工作，“金融街控股只能要求中信地产按照约定的拆迁进度进行，我们主要就是进行项目拆迁进展的披露”。

　　金融街整售模式遭遇“小年”

　　对于此次B地块的置换，于10月29日公告中，金融街控股表示，由于金融街广安中心D地块写字楼需要一定的建设周期，订购协议的签署对公司本年度利润不会形成影响。

　　该公司相关人士亦表示，该笔交易今年肯定是结算不了的，“即便是太平人寿那边已经交付部分预定金，也对今年的业绩不会造成很大影响”。

　　不过，按照金融街近日发布的最新业绩报告显示，第三季度，金融街控股的房产签约销售额就大幅下降至9亿元，较去年第三季度下降约86%。

　　截至2014年9月30日，金融街控股实现房产签约额约94亿元，较去年同期下降约51.29%，其中商务地产签约额约55亿元，住宅签约额约39亿元。

　　值得注意的是，金融街披露的“商务地产签约额”一项，该数字在中报公布时曾是78.6亿元。对此，金融街控股指出，其房产签约额下降较大原因一是公司上半年某签约客户由于自身原因在三季度退订整售写字楼产品，导致签约额减少约25亿元。

　　据了解，2013年，金融街控股受益于商务产品整售的增加，其当年实现签约销售额为225亿元。其中商务产品销售签约额达149亿元。

　　对此，中信证券认为，2014年，金融街控股的可售产品中住宅占比不高，主要依靠商务地产的整售，“这样导致公司的签约节奏呈现出脉冲式的变化”。

　　显然，在项目进展不顺和大环境不利影响下，今年可以说是金融街控股商务地产整售模式的“小年”，或者是这种脉冲式变化的低谷。

　　目前，有分析师担忧，今年第四季度，金融街控股的销售如表现不佳，房地产调控政策落实不达预期。就预测金融街2014年销售额将下调30%至160亿。

　　不过，中信证券就认为，和一般物业不同，类似物业退订并不至于给金融街控股带来业绩损失，“今年四季度是金融街控股的月坛项目等商务地产签约的集中期，如月坛、中信城、南宫保障房项目、长安中心项目等。”

　　该机构分析师依然相信，金融街控股2014年销售额仍能超过200亿元。

发稿：见习编辑 郭净净审校：刘满桃

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