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泛海入局与九龙仓出 董家渡“准地王”248亿挂牌

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-10-14 03:09
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预申请公告结果显示，董家渡地王于预申请期间共接受20人次的咨询，最终进入现场竞买的为2家企业。

　　观点网 在经历三次规划调整与长达一个多月的预申请后，被提前冠以“全国总价地王”的董家渡地块也终于走上了出让程序，而一直颇为神秘的出让起始价也就此公开。

　　10月13日晚间，“董家渡超级地王”黄浦区小东门街道616、735街坊地块正式挂牌。出让文件显示，该地块起始总价为248亿元，出让面积为12.67万平方米，容积率为5.54，据测算起始楼板价为35320元/平米。

　　值得关注的是，与此前盛传的300亿总价相比，此次公布的248亿元起始价多少还是让外界感到意外。虽然其能否刷新广州亚运城255亿元的全国总价地王尚须在11月18日揭晓，但248亿元已远超去年成交价为217.7亿的上海徐家汇地王。

　　对于该“准地王”稍显意外的出让价格，上海业内人士严跃进表示，这与入围的房企数量有一定关系，毕竟仅有两家预申请。其补充称，董家渡地块有非常明显的政策导向，考虑到上百亿的土地总价值以及今年土地市场整体降温等因素，地方政府不会过高地抬升价格。

　　意外的248亿

　　事实上，在此之前，黄浦区小东门街道616、735街坊地块早已被冠以“300亿地王”的称号，而就在外界静待其轻松刷新全国总价地王纪录之时，248亿元的出让起始价不免还是让市场为之意外。

　　彼时，业内分析指，从上海历次土拍来看，南外滩的地价普遍较北外滩高，而在北外滩平凉路街道地块楼板价已近4万元/平方米之时，董家渡70万平方米的建筑面积，如果地价超4万元/平方米，总价也将轻松超300亿元，并就此刷新广州亚运城255亿元的全国总价纪录。

　　然而，事实终究是事实，董家渡能否成功加冕全国总价地王的头衔仍需等到11月18日现场竞价时方能揭晓。

　　对此，严跃进亦表示，出现比预期低的价格确实出乎意料，不过也并非毫无缘由。一方面，和入围的房企数量是有一定关系的，毕竟仅有两家企业预申请；另外，董家渡地块带有非常明显的政策导向，在今年土地市场整体降温的情况下，地方政府也会考虑到不宜过高地抬升价格，否则将难以寻觅到接盘者。

　　严跃进也指出，较预期低的出让价格实则也反映出企业与地方政府之间的博弈。

　　“可以看出这是地方政府主动性降低出让价格，尽可能最大限度地保证投资回报，毕竟董家渡地块体量比较大，并且承担政府板块开发角色。因此，需要引入一家专业的，具有很强资金实力的企业来开发，所以也不会在卖地方面来做文章。”严跃进称。

　　而从董家渡地块三易规划方案便足以可见地方政府对于该板块的重视，并且地块未来的功能定位是打造成上海国际金融中心的资产管理中心、资本运作中心和金融专业服务中心。仅从功能定位便不难看出，董家渡地王背后背负的城市复兴功能。

　　为此，严跃进也补充到，这其中或许也不排除地方政府的倾向。

　　“因为如果按照现在这个预期的话，中民投如果拿到这块地的话，背后也背负着董家渡城市复兴的功能，所以地方政府希望通过一定的价格折让给相应的开发企业在资金上进行一定的减负，从而利好整个板块，便于其在规定的时间和相应的标准下，完成这样一个开发任务。”

　　据了解，为符合外滩金融集聚带开发建设，董家渡此次采取的是“带规划方案”的整体出让，要求受让人对地块整体受让，并按照规划要求统一开发，将其打造成为具有国际影响力的滨水新兴金融中心。

　　而其出让条件也极为严苛，该地块要求开发中商业比例不大于17%，办公比例不小于65%，住宅比例不大于18%。并且，受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%，十年内不得转让，并且，对于可转让的办公部分，最小转让单位为栋。

　　至于商业部分，如需转让，则要对地上和地下分别采取整体转让的方式进行转让。除此之外，地块受让人还须长期自持住宅部分建筑面积不少于5000平方米用于租赁，不得擅自销售，如需销售，销售前亦要征得出让人同意。

　　虽然贵为上海市中心难得的“靓地”，但董家渡地王上百亿的出让价格还是让不少企业望而却步，并且拿地后的土地款已将是受让者避之不去的难题。

　　据悉，该地块的保证金便已达50亿，并且受让人须在《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起的5个工作日内先付出让价款的20%作为定金；剩下的出让价款余额则须在《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起30个工作日内一次性付清。

　　无疑，地方政府在全盘衡量之后选择以较低的价格转让也不难理解。

　　泛海、九龙仓进与出

　　就在董家渡地王发布挂牌公告前三日，该地块的预申请结果也已“出炉”。据预申请公告结果显示，董家渡地王于预申请期间共接受20人次的咨询，最终进入现场竞买的为2家企业，最终的“地主”也将在这两家竞买人中产生。

　　随后，市场上便有消息称，该两家有效预申请人分别为中民投和泛海控股，并且有媒体表示，该消息已得到泛海内部人士证实，但该人士对其他具体事项未作回应。

　　而在此之前，九龙仓、中民投和上海外滩投资均传有意拿下董家渡地块，此番，泛海与中民投的浮出水面也就此宣告了九龙仓和外滩投资的出局。

　　颇为巧合的是，在出让公告发布前夕，九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥便正式澄清，九龙仓并没有申请竞买董家渡地块，但对内地核心城市优质地段、适合的商业地块九龙仓依然感兴趣，不会放过有潜力的投资机会。

　　实际上，九龙仓与董家渡的“绯闻”由来已久。此前更有消息称，九龙仓主席吴光正已4次上到绿城黄浦湾天台，全为俯瞰董家渡地块全景。而在其9月份宣布50亿美元中期票据更新计划之时，亦给了外界颇多的想象空间。

　　不过，九龙仓的正式“退出”，也让外界将更多地目光聚集在“入局者”泛海控股之上。尤为值得关注的是，两家入围者中民投和泛海控股本身关系“密切”，其中泛海控股本身就是中民投的股东，并且两家企业均与民生银行关系密切。

　　因此，同策咨询研究总监张宏伟表示，中民投和泛海控股最终无论谁拿到董家渡地王，都不是输家。

　　“目前看来，由于中民投和泛海控股在某种程度上具有共同的利益，至于哪家企业最终获得董家渡地王已经不重要。一定程度也可以认为，本次董家渡地王无论哪家获得，受益群体都是一致的，只不过最终主导这个项目开发的幕后人不一样而已。”张宏伟如是称。

　　此外，张宏伟指出，无论中民投还是泛海控股，应该都符合董家渡地王对雄厚的资本实力、金融产业的资源整合能力、房地产开发及运营实力等综合实力的要求。

　　资料显示，中民投作为由全国工商联发起今年刚刚成立的大型民营投资公司，注册资本大500亿元，其59家参股股东均为大型民营企业，参股企业资产总额近1万亿元，并且其今后将以产业板块和金融板块为依托。而泛海控股的业务亦涉及房地产开发、基础设施建设、银行保险等金融行业。

　　对此，严跃进则直言，两个关联企业拿地的目的很简单，即希望在程序上合规，同时使拿地结果导向房企的拿地意愿。

　　“当然，如果只有这两家房企入围的话，从最终拿地结果看，中民投拿地的概率机会为100%。泛海建设只是做一个陪衬。待土地获取后，也不排除将部分地块分割给泛海建设进行联合开发。”

　　据了解，泛海控股此前在上海已拥有董家渡10、12、14号三幅地块，其中12号和14号地块为旧改地块，自2003年接手以来，两幅地块均尚未完成拆迁，而10号地块则已打造成泛海国际公寓。

发稿：见习编辑 张常旺审校：杨晓敏

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