黎振伟：表面繁荣很危险

来源: [观点网] 时间: 2014-09-14 10:27

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“房地产已经没那么容易赚钱了，所有的从业者都要思考如何重新面对这个行业。”

2014年上半年转瞬已过，在城市和企业分化中，房地产正在向市场化道路回归。

经历多年调控的中国房地产，在2014年上半年并没有面临政策加码，但“分类调控”思路已经影响着行业。世联行首席技术官黎振伟认为，当下显现出困难和挑战的房地产，才是正常的市场回归期。

“房产不再是一种只升不降的产品，房地产也不再那么容易赚钱，回归理性正在让所有的从业者重新思考这个行业。”黎振伟认为，在没有规模经济刺激的情况下，房地产下行仍将是下半年走向，而上半年影响市场的关键在于流动性收紧。

“银行差异化贷款倾向较个人房贷利润更高的业务，银行以及购房者也更多地意识到了房地产的风险。”

对于上半年多地松绑限购的尝试，黎振伟认为这正是分类调控下各地自行调整的体现，但各地政府同时将面临更大挑战，“权利的下放反而考验地方政府的能力，要真正地去思考如何让这个行业更健康地发展。”

同时，黎振伟直指，放开限购背后的楼市分化实则是对过往中国众多城市过分追求“短平快”经济发展的拷问。“拆迁、卖地、修马路可能是大家看到的中国城市发展中最多的三件事，当房地产的土地红利过去以后，要转型并不容易。”

以下为观点新媒体对世联行首席技术官黎振伟先生的专访实录：

观点新媒体：上半年已经过去了，您怎么看“分类调控”思路对市场产生的影响？

黎振伟：今年国家其实没有出调控政策，反而使得市场回归到相对理性的过程。无非就是把银根收紧了，房地产贷款相对没那么容易了。

国家鼓励银行放个贷，但为什么银行反而对个贷收紧？这说明一个问题，就是过去普遍认为房地产利润很高，但现在新的理财方式如余额宝以及很多电子金融的出现，利润可能已经超过了房地产。

银行也看到了房地产的风险，国家在强调转型时，房地产不像以前那么热了，某种意义上也使得人们开始意识到房地产的风险，变得更加理性，房地产不再是只升不降的产品。

另外一点，就是国家更多地强调了经济健康发展、行业回归理性和产业转型。再像过去那样做房地产行不行？当国家反过来揭示这种经济问题本质时，反而直接对行业产生了影响。

这几个现象使得今年房地产给人感觉好像是特别困难，但我觉得今年实际上是正常的市场回归期。过去那种政策调控，一方面担心价格上涨，另一方面又担心对经济的影响，好像在调控但实际上是在助推房地产。

这次国家通过促进经济结构转型反而使得房地产健康发展，分类调控很明显就是各个城市自己解决问题。对于企业来说，接下来应该思考的是当市场回归了以后怎样转型、创新。

观点新媒体：今年下半年到明年可能会是什么样的市场走向？

黎振伟：如果国家没有大的政策推动刺激市场的话，会继续往下跌。

现在整体供应量是很高的，虽然成熟度高的一线城市还是供不应求，但这种核心区供不应求的紧缺很难解决，局部地区紧缺也不代表市场全面紧缺。

新型城镇化提出分散大城市的人口，但现在大城市的很多配套小城市是没有的。中小城市所面临的问题不仅仅是住房，还有就业机会和资源对人口吸附力较小。

另外是商业地产，按照人均商业地产面积来看，很多城市已经超过国际标准，而且现在还面临电商的冲击。

房地产已经没那么容易赚钱了，所有的从业者都要思考如何重新面对这个行业。

观点新媒体：有观点认为，除了三四线以外，部分二线城市也面临较大的问题，您怎么看这个现象？

黎振伟：二线城市本来有很好的基础可以大力发展，但是在短期过于依赖土地收入行为的作用下，超越了自己的承受能力。比如说杭州，主要就是短期供应过量。二线城市相对一线城市没有这么多人口进入，但可能恰恰又有很多土地供应时就会出现问题，只不过二线城市比三线城市好一点，毕竟经济还有一定实力。

但这不是一二三线这么简单，是现在所有城市都面临的问题。房地产业是支柱产业，但是没有其它产业支撑，只发展房地产是有问题的。这种现象跟城市的规模大小没关系，不去改变这种简单的发展模式都会出问题。

观点新媒体：今年上半年很多城市都传出取消限购，您认为应不应该放开限购措施？

黎振伟：这次呼和浩特提出解除限购，中央表态已经比较清楚，让地方政府自行调整。但是分类调控的时候，反而是对地方政府的考验。

中央政府权力下放反而考验地方政府的能力，要更多地思考这个行业要如何健康发展。但一线城市限购是不能退出的，只是有可能会在进入门槛等方面给予调整。

观点新媒体：今年银行流动性收紧造成的市场购买力不足，对楼市下行的影响有多大？

黎振伟：银根有所收紧，但这是差异化贷款。现在银行个贷申请控制得越来越严，不是不给个贷，对于刚需还是要求银行放款，但银行也要评估风险。银行的个贷利率也就7%，放高利贷有百分之十几，肯定就愿意放短期的。加上现在电子金融的出现，也使得资金成本增加了，很多人可能不存钱给银行，放给那些电子金融。

银根收紧对于房地产行业的影响是多方面的，银行不像过去那样很容易就把钱给房地产企业，主要是担心供过于求的风险。而且银行也不敢给商业担保，因为商业的风险太大了。但对于大的企业影响不太大，实力企业还是留了指标的。银行不放款对于代理行也有影响，实际上是影响到佣金收入。

观点新媒体：银行也在选择业务，这种环境之下中小企业将面临更大压力？

黎振伟：中小企业如果不是到处开花的话，还是可以守住的。个别到处拿地、负债率很高的企业，一旦房子不好卖了，风险就大了。并非说一定是中小企业会出问题，而是扩张得太大太快的企业资金链断了更危险。

观点新媒体：除了资金环境较紧，价格是不是起到主导销售的关键作用？下半年降价趋势是否会继续下去？

黎振伟：现在价格已经降得很明显了，部分区域的个别楼盘已经降了百分之二三十。对于很多刚需群体，价格确实是一个很重要的因素，房价降低20%之后肯定有人会去买。但是当大家都在降的时候，这就不是决定因素了，这是一个结果的问题，也会产生风险。如果降价30%-40%，超过了资产本身价值，等于变成负资产，银行风险就很大了，房地产结构都会面临很大风险。

观点新媒体：除了降价以外，还有没有其他方法能够有助于企业改善销售的局面？

黎振伟：当前降价是很重要的一点，另外可能部分企业会调整自己的目标。有些上市公司是为了追求年度指标降价开售，短期之内可以这样做，但是长期下来就需要思考是不是应该在产品结构、业务多元化上做一些调整。

一些企业今年的目标没有变化，但他们会练内功，通过营销创新、产品创新，通过跟更多的专业机构合作，提高自己的开发能力、影响能力。有些企业从100多亿到200亿的增长时比较好办，有些去年销售三四百亿，今年要到五六百亿就比较有难度。

下半年大家要做好准备，现在都说等国家的刺激政策，但我相信国家已经很清楚，继续让房地产表面繁荣已经是很危险，结构不调整好背后可能付出的代价会更高。