直播实录（六）：2014博鳌房地产论
8月6-9日，观点新媒体主办的“下行通道中的房地产--2014博鳌房地产论坛”将在论坛策源地海南博鳌举办。众多经济学者、企业领袖、行业巨头等嘉宾齐聚，再启地产精英、博鳌论剑。
十四年来，博鳌房地产论坛伴随中国房地产发展过程中的每一次高峰与低谷，与行业一同成长，成为了房地产行业及上下游产业链范围内最权威、规格最高、规模最大、影响最广的顶级思想盛会。
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主持人：博鳌圆桌第二环节到此结束，接下来我们进入博鳌圆桌之三：基金盛宴。
同样，首先是请出演讲嘉宾，有请本环节第一位演讲嘉宾：德信资本董事长陈义枫先生。陈义枫先生演讲题目是：弱周期大机遇。有请陈义枫先生。
陈义枫：今天我主要是研判一下市场走势和基金的对策。研判市场走势是比较难的，但是作为基金，我们应该做一个研判。我们是实战派，我们不一定有严密的逻辑，我们只是市场感觉多一点，然后我们必须要做出一个用于决策的结论性意见。
首先分享一下我们看这个问题的思考方法，我认为现在的认识有两种误区，一种是单纯就市场规律来研判房地产。单纯从市场规律来研判，从房价收入比、租金回报率等等可能很容易得出错误的结论，甚至崩溃论、崩盘论，因为中国的市场不但特殊，而且政策的影响非常明显。另外一个特殊就是努力地预测下一步会出哪些具体政策，我认为这也是误区。执政者要出什么具体政策，我们是猜不透，测不准的，无从下手，很迷盲。我们认为应该怎么办呢？我们认为供求关系仍然是基础，但是我们又充分重视政策的因素。另外，市场因素和政府的因素，我觉得不能割裂开来考虑，要合并起来考虑，作为一个整体来研判。接下来我们怎么来研判？我觉得可以把握政策的目标导向，主管部门出来各种各样的政策，或者可能还会出更多的政策，无从猜测，但是它出政策的目标是很明确的，这个目标也将是市场和政策共同演绎的结果。我们有了这个目标，坚持目标导向，我们心中有数，也不必过于在意具体是哪项政策，这是我们分析问题的一种心得。
我们对地产走势的认识，第一个结论，我们认为在一个比较长的周期来看是窄幅的被动，缓慢的上升。所谓长周期，我们认为起码是以10年为单位的周期，我们认为在本世纪第一个10年是地产的黄金10年，有很多因素促成这一轮的大牛市。其中有几个原因，比如说经济持续较快的增长，这是基本面的原因，还有城市化向纵深推进，货币环境比较宽松，还有投资渠道不畅，投资性的购买需求比较旺盛。这些过去第一个强周期起关键作用的因素，我们认为在现阶段，在未来几个长周期里头，并没有颠覆性的改变，程度上的改变是有的，但是没有方向性的逆转，没有颠覆性的改变。所以我们认为，房地产行业现在还不是一个大的拐点。当然，对于拐点也有多种解读，如果说认为拐点是从持续快速上涨的趋势，变成温和的上涨，或者说是比较平衡的走势，如果这也是一个拐点的话，当然我们可以说在前两三年我们已经迎来了这样的拐点。但是它并不是从上涨到下跌的长期拐点。
第二个，我们认为目前的存量比较大，目前是处于去化的周期，价格有一定的压力。我们还有另外一个观点，有人说现在调控政策正在逐步退出，我觉得主管部门并不认为政策一定要退出，可能目前不需要很严厉的政策，所以可以采取比较中性的政策，但如果说房地产又是大起大落的话，政策一样又可以重新归位，所以我认为政策从方向上可上可下，可以推动它上，也可以推动它下，力度可大可小。它的政策目标是房价能够比较平稳，房地产投资也能够比较平稳。经过市场和政策的双重作用，尤其是政策的基本特征，我们认为房地产的长周期是窄福波动，缓慢上升的走势。我们对中长期走势的看法是谨慎的、有信心的，是可为的。以2011年为界，我们认为房地产成为一个常态化的行业。所谓常态化，就不再是暴利，不再是普涨，不再是单边快速上升的长期走势。有了这个新常态以后，我觉得业界应该调整心态，迎接这个新常态。如果说认为这个只能快速上涨才是正常的，涨得慢或者不涨就是不正常的，恐怕这个不合时宜。目前的新常态，供求渐趋平稳，调控政策区域中心。
第三，目前再谈谈短期的情况，我们认为从目前开始在不超过两年以内，是一个弱的周期。目前主要的格局是去化，价格走弱是有目共睹的。到底做到哪里去，做多长时间？我们认为价格下降的幅度是有限的，还是在比较安全的范围内。我们基于对过去几个短周期的观察，我们认为本次弱周期的时间应该不会超过两年，也就是明年下半年我们认为应该会走入下一个强周期。我刚才讲用政府的心态来适应新常态，既然是一个长周期，是这么一个新常态，有起有落就是正常的。去年强，今年弱，明年还弱，但是可能后年又走强，这就是新常态的应有之意，所以新常态就是有涨有跌，涨跌基本平衡。弱周期的价格波动比较小，但是我们认为去化的速度减慢的比较快，也就是说房企会面临流动性的压力。这个流动性的压力会有很多影响，也带来很多机会。
第四，在弱周期里头，分化是很大的分化。通过产业来看地产，我们在投资的时候，第一个纬度就看区域，我们看区域的产业活力，产业下一步的发展态势，围绕产业来布局。有两个点是我们的投资重点，一个是围绕一线城市的挤出效应。一线城市高度密集之后，它会挤出一些购买力，挤出一些财富到周边，我们在环首都经济圈，以及在广州、深圳周边布局了很多项目，尤其是在北京周边有很多项目，这一年来我们也收获不少。还有一个是甄别局部市场供需关系和特定物业类型的供需关系。认真分析一个城市，当然它的产业不能太弱，它的产业比较强，城市不太大的情况下，认真分析一下它过去几年的工地情况，把握它的微妙的平衡关系，找出我们的投资机会，这两点是我们选择区域的要点。对开发商我们也有选择，因为开发商有一个分化，我们避免和弱的合作，选择强的。他的融资能力、产品线和执行力，这三个纬度是我们鉴别和选择合作伙伴的重要的纬度。
最后我分享一下弱周期，投资基金有什么机会。第一，弱周期是投资的窗口期，如果弱周期不会太弱，也不会太久，弱的时候就是一个投资的时候，而不是相反的。第二，布局强势区域，分享成长红利。因为区域分化加剧，一定会有好的地方，我们选择好的地方来发展自己。第三，扶强汰弱，推动整合，寻找伙伴，共同成长。我们把我们和交易对手的关系定义为成长伙伴的关系，希望在我们的帮助下，推动若干家企业更快成长。第四，在流动性风险中把握并购大机遇。我们公司在8月底就会推出第一款并购基金，并购的标的是深圳的一个物业，我们希望在下半年能够推出两款并购基金，今明两年并购的盛宴，我愿意跟更多的朋友分析。
主持人：谢谢陈义枫先生的精彩演讲，接下来为我们演讲的是：歌斐资产管理有限公司CEO、诺亚财富创始合伙人殷哲先生。殷哲先生演讲题目是：金融创新中的房地产基金发展模式。有请殷哲先生。
殷哲：大家下午好！歌斐是诺亚的全资子公司，我们做另类的投资项目，在业务种类当中，地产基金是非常重要的一个业务的品种。我们做的地产基金是从2011年开始做的，正好是中国新一轮地产发展过程中的新鲜的产物。做这个基金的过程中，我们也感受到其实中国的地产金融发展之路和美国是非常相近的。美国在地产行业的发展过程中，尤其到最近10年、20年，金融创新推动了整个房地产行业的发展。但美国在早期的发展中，跟中国也差不多。最早是从单纯的城市化率的提升来带动住宅行业的发展。随着城市化的普及以后，在城市化的尾声阶段，住房贷款的金融化加速城市化率的发展，其实这跟中国现在的住宅产业还是有点类似的。我们看到过去的住房贷款主要还是在银行的体系下面，随着现在有很多的创新的、萌芽的资金，按揭贷款的服务也开始逐渐崭露头角，这会对住房按揭贷款的市场进行一个模式的改变，逐渐跟银行重样，进入住房按揭贷款。这个住房贷款市场会加速城市化率的发展。在早期，银行开发贷款是在给开发商的贷款过程中扮演了非常重要的角色。再随着社会发展，债权融资驱动了行业发展，这跟现在的住宅行业是非常相似的。
到目前为止，其实绝大部分中国的开发商还是以信贷、贷款融资为主要的资金来源发展模式。随着再进一步的深入以后，在美国进入一个新的阶段，私募股权基金牵动行业发展，尤其是从住宅行业开始转向其它的非住宅领域，我觉得这也跟市场发展的周期有关系，因为过去的土地比较便宜，投资总量也不是很高，但是随着土地价格越来越贵，整个的退出周期越来越长，它的杠杆率不能运用得很大的情况下，其实私募股权基金的作用就显得越来越突出。这是美国第一阶段的发展，我们看到城市化进程其实在整个过程中从10%到56%的提升，明显带动了整个房地产行业的发展。
第二个阶段是住宅贷款的支持，继续从百分之五六十，推动美国家庭的住宅拥有率，推到接近70%。
第三个阶段是债券融资驱动行业发展，尤其是在2008年美国金融危机之前，整个房地产的发展由简单的住房驱动转变为债券融资驱动发展的阶段。到后期，由于对金融化的杠杆工具依赖越来越高，所形成过分的资产证券化，导致次贷危机的出现。第四个阶段是私募股权基金牵动行业发展。以黑石和铁狮门为代表，它的出现和发展有非常多的是跟房地产行业发展密切相关的，黑石以PE的方式投资房地产，投资标的偏向于被低估或者经营部善的能够创造升值空间的资产，它的优势是通过资产重组、管理结构调整，通过收购一些物业，实现经营的改善，实现增值，最终成功退出。黑石购买一些困境资产，本身就是低于市场的价格，在买入以后，通过运营的改善和市场周期的回升以后，逐步退出，这是黑石的发展模式。截止到现在为止，黑石在房地产领域，贡献给整个集团的利润大概在18亿美金，这个利润占到黑石全年利润的30%到40%。黑石对一些个人物业也进行收购，盘活银行处置的一些物业。黑石作为一个独立的基金管理人，在过去20年在房地产领域的发展被证实是具有重要意义的。
另外一个典型案例是铁狮门，他们从90年代早期开始做地产基金的转型，在这个转型的过程当中，铁狮门是一个集基金管理和物业开发合二为一的基金管理公司，它的表面看上去是一个房地产开发公司加房地产运营公司，但是它背后的投资者全部都是个人投资者，或者是机构投资者。从这个角度来说，它本身投资的资金是来源于其它的基金给的钱，这种资金管理模式，使得铁狮门在资金管理上打开了很大的通路，到目前为止也是全球这种模式下的地产开发商的最大一个地产基金管理公司。
在中国的金融发展，跟美国的发展是非常相近的，我们看到在中国的现在是城市化的进程，中国的地理比较广阔，整个城市化的进展要比一些周围的国家或者小型的国家要更为复杂，或者周期更长，它跟美国早期是非常相象的。城市化的发展带动了整个地产金融的发展。我们看到城市化的发展过程当中，使得很多的地产行业开始进行转型，越来越深耕细作。我们过去只看到开发商，现在看到更多的在房地产领域细分的各个阶段专业的运营公司，这些东西使得整个地产公司也向纵深发展。在这个过程当中，从过去的开发加销售模式，逐渐转变为开发+运营+金融运营的模式，在中国开始有所尝试。在5年之前，中国的一些先行先试的地产企业就开始进行基金公司的尝试，在旗下设立基金管理公司，进行房地产基金管理的业务。在早期其实相对来说是偏重于融资替代型这种模式，但发展到后面，中国现在逐渐开始出现独立基金管理公司的模式，以及像铁狮门那样混合性的那种基金管理公司的模式，这样使得中国的地产不再一的依赖于过去的自有资金加上银行贷款的发展模式，而逐渐向多层次的资金来源结构发展。
在地产金融的发展过程中，我们也觉得现在跟互联网是紧密结合的，我们看到很多O2O的方式，互联网本身的创新精神是基于客户需求的创新思维，开放、平等和信息透明，来搭建一个合作的平台，在地产行业同样也是如此。在金融行业，追求利润的属性决定了它不断地寻求一些投资边界的突破，打破现在还不完善的监管的边界和规则，寻找一些创新的投资和交易机会。在资产管理的核心竞争领域，基础资产的获取能力、金融工具的创设能力和风险的控制能力，这三个能力使得资产管理公司是否能够成为业界领先的资产管理公司，都必须思考的一个核心竞争能力。正因为重要现在互联网的发展，再加上金融监管的框架在逐步发展，以及在大资管时代，迅速蓬勃发展的过程，这三个因素正好叠加在现在，所以我们认为现在的地产金融将呈现蓬勃的发展。
歌斐为诺亚的子公司，稍微简单介绍一下，诺亚是2003年成立的，我们在2010年在纽交所上市，旗下的歌斐资产在2009年设立，2010年发行第一个基金，做综合性的金融资产管理业务。目前诺亚管理的资产规模超过1300亿元人民币。歌斐这个名字还蛮有意思的，为什么叫歌斐呢？它选字圣经的故事，在圣经里面有一个诺亚方舟的典故，造诺亚方舟的木头就是歌斐木，所以我们取歌斐这个名字和诺亚有一脉相承的逻辑。目前歌斐管理的资金超过480亿人民币。因为我们是一个地产基金管理公司，所以我们更看重安全性、收益性的最佳组合，在地产行业有很多的尝试，在结构、业态、地域、投资策略选择以及合作伙伴方面都有很多的尝试，由于时间关系，我就不多做介绍。
最后讲一下地产基金在行业的趋势和挑战。现在中国的地产行业开始逐渐从住宅地产向经营性资产方向发展，写字楼、办公都将会成为未来的一个重要的地产行业发展的方向。投资从单纯的国内到全球市场的配置，单一的融资渠道开始向多元化发展。最后就是资产证券化，包括REITs这些创新的金融工具将进一步推动整个地产基金的发展。实际上要做好这一点，背后的挑战也是很大的，首先要有优秀的运营能力和退出能力，熟悉全球的市场，以及法律及实践，还需要有很好的服务机构的能力，因为机构的投资者是非常重要的投资力量。核心是产品最后的理念，以及如何提升客户的体验，这一点在任何市场，不管是金融行业还是地产行业，都是共通的一个理念。
主持人：谢谢殷哲先生的演讲，有请下一位演讲嘉宾：高和资本执行合伙人苏鑫先生，苏鑫先生为我们演讲的题目是：商业地产基金的新趋势。有请苏鑫先生
苏鑫：感谢观点论坛，感谢陈诗涛女士给我这个机会和大家分享一下我们对商业地产基金的一些看法。我给这个命题加了一个定语，叫“崎岖路况下的商业地产新机会”。
首先我们分析一下这次调整到底是怎样的状态，未来的趋势是什么样的。我们先回顾一下2008年和2011年的两次调整，2008年是一个U形的结构，时间只有9个月，这次是一个大U形，这次最大的不同就是供需发生了本质的变化，这个周期可能是两年，甚至更长的时间。当然取决于不同的城市，一线城市可能供需没有问题，时间不会太长。三四线城市如果供应量太大，这个周期就会比较长。
在这种大U形的背景下，我们要分析一下是什么原因造成大U形的，难道仅仅是因为银行收紧了信贷吗？不完全是。我们看到了供需的逆转，其实有一个很重要的原因，是因为以前炒房的这些钱通过影子银行、信托、基金的通道，进入了房地产行业，这些钱拿了大量的土地进行开发。反思现在遇到的问题，说到底还是政府原来更多的政策约束，不是市场化因素造成的。所以我们不要企盼政府再出来一个所谓的救市的政策。未来两三年可能又会产生巨大的变化，一个剧烈的因素出现，可能会出现市场过度的反应和其他因素的干扰，我们很难判断市场的变化。
这几天我们也看到一些积极的声音，因为在以前的论坛上，我们更多看到的是抱怨。我们抱怨政策，抱怨政府，抱怨银行。但是我们听到了一些声音，开始关注自己的行业，开始反思。其实我们不是一个成熟的行业，因为我们还不能够做到所有的房子都不漏雨。我们是一个产业严重过剩的行业，虽然由5万家变成3万家，未来很可能死掉2/3。我们还是一个严重的靠政策吃饭的行业。最近网上的一个数据，说政府官员腐败，95%的都跟开发商有关系，都跟房地产有关系。所以我们还是应该反思。所以我们看到的是路况不同了。以前这个行业是一条高速路，我们每个企业就是一个非常漂亮的完美的赛车，我们只要不断地融资，敢于负债敢于拿地，踩尽油门，这个车就可以往前走，我们就可以赚钱。现在路况变了，因为政策变了，金融变了，税收也变了。这种环境下，已经驶到了崎岖的山路，但是我们大部分的企业还是开着跑车，而且都已经支离破碎了。
商业地产也面临巨大的问题，主要是两个问题，一是供应量过剩，一个是缺乏金融支持。我们看到太多的城市，有很多的商业项目在两三年之间出现，源于我们根本就没有规划，只要一个区长就可以改变规划，就可以多建一些购物中心，就可以多建一些酒店，所以肯定是大量的供过于求。按照陈启宗先生的说法，这些房子只能够养老鼠，我有一个观点，可能还可以做其它的事情，后面也许还能够探讨一些方法。另外就是缺乏金融支持。跟商业地产相关的无外乎开发贷和金融贷。住宅产业在国内更接近于制造业，它是快速生产、快速销售的，而商业地产从本质上更接近于金融。如果没有创新的金融进行支持的话，这个行业也肯定发展不起来。我们从国外看，商业地产基金分为类，一个是开发型基金，一个是增值型基金，一个是持有型基金。
开发型基金在国内的机会可以选择在一线城市或者1.5线城市的核心区域或者是副中心。土地的获取非常重要，因为现在这些土地这么高的价格很难持有，必须要拿到一些便宜的土地，要跟文化、产业结合。这是我们在去年底投资的一个上海的非常大的项目，就是上海的梦工厂，这个项目用了150亿，我们基金投资30多亿，这个项目是通过文化来进行的商业开发，它有8个剧院、有世界上最大的imax影院，有3个小剧院，一个音乐剧场，还有一些文化设施。通过文化就可以拉动消费人群，就可以做到更多的体验。当然还能带动这个里面的商业的发展。未来我相信这个项目一定能成为上海的一个城市名片。当然这里面的运营，资产管理公司很重要，我们是和中国最大的文化基金、和兰桂坊一起合作。
增值型基金包含有两种，一种是新建的，我把它建好，一种是把已经建好的运营成熟，我们讨论一下存量房有没有这种机会，就是这种房子建好之后，过剩的放在那里除了养老鼠还能干什么。其实它有机会，只要它是在核心城市的核心区域就有机会。商业地产的本质是提升，目前有一个重大的机会，就是一线城市和1.5线城市已经步入了存量时代，核心区的商业地产基本上是这样。当然有些是过剩的，有些经营不好，我们能不能创造一些机会？这是我们在去年底在上海南京西路并购的中华企业大厦项目，后来通过改造了，我们把名也改了，叫静安高和大厦，它的外立面、室内装饰、机电全部重新装修，政府非常支持，它不单单改变了城市的面貌，也潜在地增加了商业地产面积的供应。存量楼宇的改造机会就在于分化，就在于需求。我们看另外一个案例，这是在北京的，是基金做的一个白领公寓，之前是一个很破的写字楼，经过改造之后把它变成了一个公寓。其实这不是什么新鲜的东西，在成熟的市场不仅仅是楼宇的更新，而是城市的更新，这是在日本东京的丸之内，是60年代的CBD。由于竞争的激烈，这里一度非常不景气，它的楼都是一样的，写字楼里进不去，所以他们决定把楼里切出一块做商业，这样楼连起来就成了街区，焕发当地的活力。
持有型基金。目前在国内还没有真正的持有型基金，但是我相信在不久的将来就会出现，因为保险天生的就应该投成熟的商业地产。现在这些钱在做什么呢？在大量的投资政府的市政债，有7%到8%的回报，他不会投3%到4%的商业地产持有上。未来市政债不会有这么高的收益，所以我觉得保险一定会跟持有型基金合作。所以我们现在要做好准备。
REITs的出现不仅仅是一种迎合市场的，解决中国商业地产问题的一种金融手段，它还可以解决老百姓的投资问题。试想一下，如果有50万还可以投一个小铺子，有5万块钱能投什么？其实在国外，这些钱都可以给REITs，就可以让老百姓真正地分享城市化带来的红利。我们看到一些类持有的基金已经出现了，比如说中信启航，未来REITs、资产证券化一定有很大的机会。
未来商业地产资产证券化一定是有很大的机会，未来房地产行业的机会就是庆幸我们已经驶向了崎岖的山路，就看我们在座的各位有没有准备好越野车。
主持人：谢谢苏鑫先生的演讲，也谢谢博鳌圆桌第三环节的演讲嘉宾，下面我们进入博鳌圆桌之三的讨论环节。本环节讨论主题是：基金盛宴
首先有请圆桌讨论的主持嘉宾：华夏时报副总编辑笔夫先生
接下来，请以下讨论嘉宾台上就坐：
瑞穗证券亚洲有限公司董事总经理、首席经济学家沈建光先生
高和资本执行合伙人苏鑫先生
德信资本董事长陈义枫先生
河南昌建地产集团有限公司副总裁郭雷先生
盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司首席执行官李万明先生
鼎信长城基金副总裁章洪昌先生
合凡基金总经理姜海先生
笔夫：大家下午好！台上这几位是我们博鳌房地产论坛真正的台柱子，因为一台演出唱到最后的人就是他们的台柱子，他们每次都被安排到最后，昨天苏鑫还跟我抱怨说，说明我们房地产基金还不是最重要，因为是排在最后的。但是我认为是最重要的，让我们用热烈的掌声欢迎几位嘉宾。
去年也是我主持的这个环节，台上绝大部分都参与了。去年我们提到了房地产市场会出现一些危机，还有提到利率市场化对房地产市场的影响。去年一年，金融市场发生最重要的事情是利率市场化，利率市场化对整个金融市场产生了非常重大的影响。在我们房地产基金这个领域，在房地产市场到底产生了什么影响呢？我不是特别清楚。所以想请台上的几位嘉宾对这个问题来谈谈。
沈建光：我觉得利率市场化现在面临最大的问题就是财政改革还没有开始，现在大量的企业需要贷款，由于利率市场化，很多的银行利率都在上升，这是现在融资难、融资贵的一个问题。只有财政改革、国企改革之后，这个问题可能才能得到解决。央行现在起到的作用还没有这些改革的作用大，目前来看，整个利率市场化对全社会的利率水平还是起到了推高的作用。
苏鑫：我觉得两年左右利率会下降，一个朴素的观点就是中国不缺钱。如果利率下降以后，可能对房地产金融是好事，现在大量老百姓的钱通过信托进入房地产，以前是买房、炒房。信托这么高的收益是不可持续的，大量的利用信托发展的房企，它的盈利是有问题的。
陈义枫：我简单回顾一下去年的情况，我记得去年我们在这个地方提出一个观点，我们要迎接弱周期的思想准备。我觉得今年，我们需要用一年左右的时间期待长周期。我觉得周期是一个好东西，可以有好的机遇。讲到利率市场化的影响，我觉得这个影响是非常显著的，但是它却是多方面影响，渐进式影响。比如说存款利率市场化，中国是一个非常有特色的渐进式的存款利率市场化的过程，比如说从好多年以前的信托产品，一直维持一个不败的神话，这难道不是利率市场化吗？老百姓的存款利率市场化，它对房地产市场的影响更大，因为老百姓的投资渠道被分流，他买房的资金的机会成本在上升，买房资金的机会成本可以很大程度上影响楼价。可是大家记得，这不是今年，也不是去年，好多年前就有了，而且我觉得它迎来了一个理性的回归，这种10%左右的零风险的投资机会可能会变成有风险，一旦它有风险之后，我觉得可能会来一个反复，也就是说10%的投资是有风险的投资，不是零风险投资，它是存款利率市场化一个特殊环境的回顾。如果说无风险利率变成5%的理财产品，那就低了一个档次。如果说银行理财又有风险，那就更低了。
李万明：央行推行利率市场化，实际上与打压影子银行是同步进行的，所以我们应该看到这两项在推出的时候，打压影子银行给我们带来的机会。从这半年多来，这么多资金愿意购买理财产品，可以看出来对我们从事实业投资的基金行业来说，还是非常利好的。
郭雷：我们是开发商，在座的都是做基金的，我就不班门弄斧谈基金了。我就谈一下我们企业的做法，我们企业提出产业和地产结合，经营和持有结合，资本和实业相结合，通过今年的一些运营，总体来讲对市场的影响还是能够控制。另外我们也发起成立了一支基金，可能很快就要上市。我们昌建地产坚持商业地产综合体、文化旅游综合体和产业综合体三块，从住宅这一块转型到这些方面，实行多元化发展的策略。我们在海南的两个项目实现了产权式酒店和酒店产业、房地产开发三者结合的模式。不仅实现了地产开发，还实现了酒店产业的发展，另外还解决了销售的问题和网络服务管理问题。
章洪昌：这两天大家谈论的上行、下行的问题比较多，我谈一下我的感受。我非常同意顾总的意见，现在总体的形势可能是平行或者是偏下行的趋势。如果说把它比作一个U形的话，这个底可能长一点。这两天聆听各位专家的汇报的过程当中，我有一个感触，我发现大的开发商比较乐观，而小的开发商比较悲观。金融机构比较悲观，开发商比较乐观，这是一个很有趣的现象。对于房地产基金，我们是这么考虑的，目前我们是偏谨慎加乐观的态度，我们认为它不会大起大落，也不会大涨大跌，这是我的看法。
姜海：我们认为利率市场化会给民营的金融企业带来巨大的市场机会，利率市场化会使金融结构产生巨大的变化，包括过去传统的金融机构的决策层产生巨大的变化。利率市场化最典型的就是存款大搬家，从银行出来，银行的结构就会产生巨大变化。另外，贷款从表内走向表外，对民营企业来说是有比较大的好处。
笔夫：现在不管上行、下行，大家至少觉得这是一个弱周期，在这种情况下，对于一些困境资产，对房地产基金来说，怎么样运作，或者有什么机会？另外还有一个与此相关的问题就是钱荒，对房地产基金来说，是挑战还是机会，如果是机会的话，怎么样来抓住这个机会？如果对这两个问题都不感兴趣的话，还有一个是棚改，国开行有1万亿的资金要投资到棚改里面，这对我们是什么样的机会？三个问题选一个来谈谈。
沈建光：我还是选第二个问题。你的第一个问题提的是利率市场化问题，我刚才也讲到了，以前海外根本不缺钱，几万亿拿出来，这个还在泛滥。刚才我提到了黑石，黑石在美国大量的买公寓，这在以前是从来没有的，以前都是个人行为。中国现在也不缺钱，M2已经这么高了，关键现在是利率市场化没有完成的时间，如果真正完成了，这个利率跟实体经济相匹配的话，利率应该也是下行的。在目前来看，我觉得接下来的这些改革瓶颈打通的话，利率市场化是人民币可兑换的关键一环。这里面不是一个单独的制度，它是汇率的浮动和资本管制放开，以及人民币境外流通，成为一个国际货币，这是一个大的工程当中的一部分。我觉得如果再过两年，基本上能完成利率市场化的时候，也是人民币成为可兑换货币的时候。我们现在的资金成本远远高于全球的资金成本，中国今后的利率成本都会下降，可能两年之后这个利率不会成为一个大的问题。
苏鑫：为什么我们一个很好的资产变成困境资产？是不是跟我们本人有关系？这是我们需要深入思考的问题。前10年甚至更早的时间，这个行业非常顺，我们挣钱太容易，虽然有波动，但是大的周期是向上发展的。现在就面临着一个思考，我觉得这一点非常重要，人最关键的是要能认清自己，这个反思十分的重要。如果我们有了困境分析，我们分析出来的原因就两种，一种是我适合不适合在这个行业，或者我愿意不愿意在这个行业玩下去，因为道路已经很崎岖了。还有一种觉得我有没有必要换一辆越野车。如果我们换了越野车的前提是反思，我们最应该借鉴两个行业的思维，一个是互联网思维：合作、透明、创新，这种意识非常重要，一个是金融的思维，这个行业必然是跟金融密切合作的行业。
陈义枫：我想把两个问题结合起来简单说，第一，钱荒或者说开发商面临一个流动性紧缩的困境，这个流动性不是说宏观流动性，是他自己的流动性为难了，他为难了他就想尽快卖房子，这个时候他陷入了一定的困境，他的大宗资产如果想折价甩卖的话，我们基金就有机会了。我们最近推出一款并购基金就是这样做的，开发商把住宅都卖完了，剩下一些街铺，我们把它买过来，适当改造，再散卖出去，一年赚了50%，扣除20%的资金成本，还有30%的盈利。我们觉得弱周期下的资金压力催生了我们的机会。
李万明：盛世神州基金对当前趋势的判断是认为，在金融还不够宽松的情况下，尤其是百姓恐惧、担忧，银行也担心风险，按揭贷款规模迟迟不能放宽的形势下，确实是小的开发商会非常难受，在这种情况下，我们是有机会去购买并购的，盛世神州基金正在跟一家大型的国有资产管理公司筹备并购基金，我们期望通过我们并购基金的介入，加上大型开发商共同合作，使我们既有项目，又有资金匹配，大型开发商出管理，我们介入管理，既解救一些小型开发商的困境，同时又能够尽快把资产变成有价值的资产，通过品牌、通过适当的改造、适当的完善，使得产品的价值提高。我相信这半年会有不少这样的机会，我甚至认为万科这种大的公司在今年上半年采取的低价卖房的政策，也是为了储备“弹药”，为下一阶段获取更好的机会。当然包括现在推行的城镇化建设也要重点支持，可能有比较便宜拿地的机会，也有一二级联动便宜拿地的机会，我们也希望通过并购基金，参与一些投资，为投资人带来更好的收益。而我们这些投资人中，就有不少是小型开发商。也就是说有一批开发商的资金极其困难，但是还有开发商有资金，愿意跟我们参与这种并购基金，去获得它的收益。我相信未来5年甚至10年时间，房地产基金还会有很多类似的机会，通过我们的管理，通过我们的资金注入，能够给投资人带来更多的增值的机会。
郭雷：谈钱荒的话题已经谈了好几次了，但是每谈一次钱荒，从行业的角度来讲，大家发现这个理念越来越超前，行业发展得越来越健康，有些企业也越做越大，因此我觉得每一次钱荒带来的必然是行业的更加融合，然后带来健康的发展。现在很多的行业受到银行和资产公司的青睐，但是有一些传统的，或者是理念相对滞后的行业在找资金的时候就会出现钱荒的问题。企业找对了路，有发展的前景，自然有金融机构找到你，钱荒就不存在了，再难的市场也有企业会发展，再好的市场也有企业会倒闭。
章洪昌：去年我们基金投了20多亿，今年上半年我们基金投了40多亿，我们觉得今年的机会比去年还多。我们公司有四优的准则，我们的目标也是比较清晰和准确的，所以我们在选项目的时候，也是比较迅速，整合起来也比较快，资金来源，从多方资金调配来看，只要是你的项目好，开发商足够大、足够强，措施足够得力，钱不缺的，缺的是让这些钱信得过的项目。如果项目真的使我们信得过，其实钱是不缺的。
笔夫：钱荒是针对整个房地产行业的整体状况来说的，其实在座的，我觉得可能还是钱荒的受益者。
姜海：下行中的整个市场，还是我刚才的观点，它会给民营金融企业带来巨大的机会，目前的金融的格局，中国还是国有的金融机构占有80%以上。但有一个很有意思的特点，就是随大势、一刀切。去年四季度的时候，整个房地产市场已经出现了明显的成交危机或者调整的态势，还有很多四线城市，或者县城的国有金融机构的产品发出来。到今年六七月份，成交的市场已经出现了明显调整态势的时候，又来个一刀切。举个例子，前两天我有一个朋友给我推荐两个项目，一个是昆明的，一个是郑州的，昆明的在二环内，郑州的也在老的市中心旁边。我问他们，为什么去年县城的项目都能做，今年这么好的项目做不了？他说领导有指示，有一些有风险的城市不能投，像昆明这种城市属于这一类。他们就这样一刀切。我们应该找到在这些市场中具体的机会，而不是一刀切，整体判断觉得不好就不投。
笔夫：非常感谢台上的几位嘉宾参与这次论坛，最重要还要感谢台下这些代表能够坚持到最后，跟我们一起来探讨这个问题，谢谢大家。
主持人：谢台上以及所有参与讨论嘉宾，请台上嘉宾留步，工作人员邀请其他嘉宾上台，让摄影师为我们合影留念，谢谢！
（合影）
主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们，2014博鳌房地产论坛紧张而忙碌的两天大会议程到此全部结束。这是一场全行业的思想碰撞，会为下行中的房地产带来什么样的未来？让我们拭目以待，也再一次感谢每一位来到海南参加博鳌房地产论坛的嘉宾和朋友。
博鳌房地产论坛走过了十四年，走过了黄金时代，走过了兴盛与荣耀，一直向前发展。
让我们在未来一起努力，待到来年，我们每一位房地产人及所有关心、支持房地产的朋友，可以再次相约海南，一起见证中国房地产行业发展的每一个时刻。感谢各位来宾在两天论坛当中对我们的支持，谢谢大家。
审校：劳蓉蓉
