直播实录（一）：2014博鳌房地产论坛

时间: 2014-08-07 00:55:44    来源: [ 观点网 ]

　　8月6-9日，观点新媒体主办的“下行通道中的房地产--2014博鳌房地产论坛”将在论坛策源地海南博鳌举办。众多经济学者、企业领袖、行业巨头等嘉宾齐聚，再启地产精英、博鳌论剑。

　　十四年来，博鳌房地产论坛伴随中国房地产发展过程中的每一次高峰与低谷，与行业一同成长，成为了房地产行业及上下游产业链范围内最权威、规格最高、规模最大、影响最广的顶级思想盛会。

　　观点网作为论坛官方网站，将对论坛进行全程网络图文直播，敬请关注！

　　专题：2014博鳌房地产论坛

　　主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们：

　　大家早上好！

　　欢迎来到海南，来到2014博鳌房地产论坛现场。

　　十四年来，博鳌房地产论坛已成长为中国房地产行业的一面旗帜，论坛规模不断扩大，论坛影响力也在一直增强。到今天，我们又一次达到了新的高峰。

　　十四年来，博鳌房地产论坛每一次思想碰撞与观点交锋，曾留下一个个经典的记忆与场景，成为了中国房地产发展历程中不可或缺的组成部分，这是我们共有的平台。

　　回顾过去的一年，中国房地产行业创造了发展的新高峰，但这种趋势在进入2014年后戛然而止，反转跌入下行通道，或许很多人都不会想到这样的演变轨迹。

　　这半年来，一切变化都在告诉我们，房地产行业已经在真实地发生着改变--从政策到市场，从行业到企业，从资本市场到土地市场，每一个纬度、每一个环节的改变都是确定而且清晰的。

　　今天在这里，我们汇聚一堂，为下行中的房地产行业把脉，为企业发展与转型问策，也是交流观点、交流信息的一个好时机。相信每一位来到博鳌房地产论坛的地产人，都能明白"下行"对于行业的影响和意义，都能获得自己想要了解和想要得到的内容。

　　这就是本届博鳌房地产论坛主题"下行通道中的房地产"，对于行业来说，或许是一次难得的机会。

　　接下来，请允许我们代表主办方观点新媒体，联合主办方每日经济新闻、搜狐焦点、华夏时报、时代周报，再一次欢迎各位朋友的到来，谢谢大家。

　　主持人：下面介绍出席本次论坛的嘉宾，他们是：

　　中国房地产业协会名誉副会长 朱中一先生

　　中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮先生

　　北京金隅股份有限公司党委书记、董事长 蒋卫平先生

　　香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长 陈启宗先生

　　国民经济研究所所长，北京大学、中国社科院经济学教授 樊纲先生

　　首创集团董事长、首创置业董事长 刘晓光先生

　　华远地产股份有限公司董事长 任志强先生

　　著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长 巴曙松先生

　　德意志银行亚太区投资银行执行主席 蔡洪平先生

　　路劲地产集团有限公司董事局主席 单伟豹先生

　　花样年控股集团有限公司主席兼首席执行官 潘军先生

　　中国农业银行首席经济学家 向松祚先生

　　中原集团主席 黎明楷先生

　　卓越置业集团有限公司执行总裁 张远先生

　　瑞穗证券亚洲有限公司董事总经理、首席经济学家 沈建光先生

　　中国银河证券股份有限公司研究部执行总经理、房地产行业首席分析师 赵强先生

　　协信地产控股有限公司CEO 刘爱明先生

　　海亮地产控股集团管理有限公司总裁 周迪永先生

　　原海南省建设厅副厅长 林克昌先生

　　广州市房地产行业协会秘书长 许国碧先生

　　深圳市振业(集团)股份有限公司董事长 李永明先生

　　莱蒙国际集团有限公司执行董事兼首席运营官 陈风杨先生

　　中交地产有限公司副总经理 钟瑾女士

　　五矿建设有限公司副总经理 杨律先生

　　新鸥鹏集团首席战略官、副总裁 李战洪先生

　　歌华中奥投资有限公司总裁 吴振绵先生

　　新城控股集团有限公司高级副总裁 欧阳捷先生

　　世联行首席技术官 黎振伟先生

　　金地集团董事、金地商置集团行政总裁 徐家俊先生

　　景瑞控股有限公司常务副总裁 杨铁军先生

　　正荣集团有限公司副总裁 黄超先生

　　沿海绿色创投有限公司总裁 夏向龙先生

　　金科地产集团股份有限公司营销定位中心总经理 方明富先生

　　三盛地产集团常务副总裁 梁川先生

　　旭辉控股（集团）有限公司副总裁 朱瑜先生

　　福晟集团有限公司董事、常务副总裁 何建华先生

　　方兴地产广州公司总经理 魏浙先生

　　海南中远博鳌有限公司党委书记 邹斌先生

　　华夏时报副总编辑 笔夫先生

　　搜狐焦点总编辑 李晨先生

　　每日经济新闻副总经理 杨勣先生

　　时代周报市场总监 石萍女士

　　观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人 陈诗涛女士

　　此外，住建部住房政策专家委副主任顾云昌先生、住建部政策研究中心主任秦虹女士、著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生、交通银行首席经济学家连平先生等一批嘉宾，正在赶来的途中，他们也将为我们奉上精彩的演讲与对话。

　　主持人：谢谢所有嘉宾和朋友，并预祝本届博鳌房地产论坛圆满成功。同时在这里也请允许我代表论坛主办方，感谢2014博鳌房地产论坛的合作伙伴们，他们是：

　　山东省威海市文登区政府、威海双岛湾科技城、海斯兰德、房多多、歌斐资产、好屋中国、德信资本、华誉景观、观澜湖国际旅游度假区、古猿人、东南电梯、SKYLINE思凯来国际、5100西藏冰川矿泉水。

　　接下来让我们正式进入到今天上午的嘉宾致辞环节，让我们掌声有请第一位致辞嘉宾，华夏时报副总编辑笔夫先生，掌声有请。

　　笔夫：各位领导、各位会议代表，女士们、先生们，早上好！我们今天又相聚在博鳌房地产论坛这个大party里面，首先我代表联合主办方华夏时报预祝论坛圆满成功，对大家的到来表示热烈的欢迎。

　　我刚才讲到，这个论坛是一个大Party，同时也是一个大的舞台，在这个舞台上有很多明星，他们也是我们这个论坛历年来非常耀目的著名的名片，像樊纲、巴曙松、任志强这些经济学家和老总，给我们的论坛带来了巨大的影响。今年的论坛阵容更加强大，也来了很多新的面孔，沈建光、向松祚等一批专家。

　　今天早上我非常荣幸地聆听了经济学家早餐会，经济学家和房地产老总就当前的市场进行了非常热烈的讨论，我受益匪浅，他们有很多新的观点，其中最重要的就是在经济新常态这个调整下，房地产业将何去何从，这实在是一个太重要的话题，因为经济新常态意味着房地产业新的环境，与过去完全不一样，这也就是为什么我们这次论坛盛况空前的一个原因。

　　预祝所有到会的嘉宾都能从这次论坛里面得到有价值的信息，得到有价值的观点和其它方面的东西。最后祝各位代表在大会期间生活愉快、事业再次步入上升通道。谢谢大家。

　　主持人：再次感谢笔夫先生为我们带来的精彩致辞。接下来让我们掌声有请下一位致辞嘉宾，搜狐焦点总编辑李晨先生。

　　李晨：大家好，我叫李晨，感谢陈诗涛女士，感谢在座的各位先生们、女士们。博鳌房地产论坛为什么每年会吸引这么多嘉宾，会吸引这么多的朋友来，在这个时候，我想不光是海南有很好的天气和很好的空气，我觉得最主要的是我们这里有很好的内容和观点，有了这些内容和观点，不管是在市场好还是在市场坏的时候，都会给我们做一些指导。就像昨天晚上我在几个专访现场，作为一个记者去聆听那些大佬们给我们一些指点的时候，我听到最多的是记者朋友们跟我说，这里营养很多，这里干货很多。

　　我在这里讲讲来自互联网的内容观点，我是一个互联网的编辑、记者，作为内容的管理者，我们如何去生产内容和制造内容，并且服务于这个行业呢？有几个比较关键的问题。第一，我们的内容放在哪里合适呢？我们都在说，我们的内容将移动化，将会从PC走向手机和ipad，但这很关键吗？这重要吗？也许再过一年，我们的内容可能呈现在任何一个地方，我们走在一块玻璃面前，点击一下都可以获得我们想要的信息。所以载体并不重要，我们要忘记我们的载体，忘记是在电脑前还是在手机上。

　　第二，我们的内容是如何生产的？有很多媒体同行告诉我，我们每天都生产内容、采访内容、分析内容，这个够吗？在互联网时代，内容是个集散地，但其实内容的生产者在发生潜移默化的变化，在互联网里面有一个关键词叫UGC，就是用户原创的内容。我们想一想我们的电商是怎么成功的，是怎么完成UGC内容，向用户提供决策，并且完成线下化的。

　　所有的房地产媒体、互联网媒体，还有其它的互联网媒体，其实对我们来说，内容大概有三个部分，第一个部分是数据库，我们是做房地产的，我就会有一个楼盘的数据库，如果你是做汽车的，你就有一个汽车的数据库，这是我们生产内容的原始素材。第二个是会员的数据库，在座各位进会场都会扫一个二维码，我们的个人数据将会被观点记录在他们的数据库里面。这就是数据库的力量。有了两个数据库，人员数据库和产品数据库，我们就可以生产内容了，但这并不够，因为我们不知道用户在想什么。就像造房子一样，我们的房子要卖出去，就一定要知道我们的用户在想什么，所以我们必须用UGC的内容，比如我们熟悉的论坛、评论、互动，这些都会反哺于我们的数据库，和我们的数据库出现融合，形成向用户提供优质内容，帮助他们做线下决策的最后一极。

　　最后我举一个简单的例子，有一个著名的超市，它做了一项研究，它把买高价猪肉的用户和买高价牙刷的用户做了统计，在超过普通猪肉价格两倍的用户一定会买那样的牙刷，于是他就把那把牙刷打折搭售到这个猪肉里面。这个例子告诉我们，在互联网领域里面，所有的数据都会产生意想不到的结果，看似无关的数据，当你把它列出来的时候，很可能就会成为我们决策商业目标的一个最关键的要点。

　　我们要尊重数据，我们要尊重人文。最后我想说，我们所有在互联网上，到互联网下，O2O的时候，完成这些最重要的是诚信，如果没有诚信的保障，我们就不会坐在这里，不会每年都来讨论房地产会怎样，不会在这里讨论经济问题，只有诚信问题了，我们所有的数据闭环才会被激活。

　　最后预祝大会顺利完成，也预祝各位嘉宾在这两天的思想盛宴里面获得营养，获得数据。

　　主持人：感谢李晨先生，接下来掌声有请下一位致辞嘉宾，每日经济新闻副总经理杨勣先生。

　　杨勣：尊敬的各位嘉宾，各位朋友，大家早上好，很高兴作为论坛的联合主办方与大家在博鳌相聚，共同探讨中国房地产业的发展。在这里我谨代表联合主办方每日经济新闻社，对2014博鳌房地产论坛的开幕表示衷心的祝贺，对房地产各界人士的莅临表示欢迎和感谢。

　　今年房地产行业整体不是那么景气，风声鹤唳，有很多焦虑，有很多不安，困扰着房地产行业的，甚至我们今年博鳌房地产论坛的主题也叫“下行通道中的房地产”。但是我们每年在这里讨论，面对今年的分化和转型，还是可以听到很多积极和向上的声音，包括不久前举办的一次活动上，我们也通过探讨房地产金融化、探讨行业在大数据方面的广泛应用，也为行业提振信心提供了一些正能量。

　　今年博鳌房地产论坛在大家的期盼中如期开幕了，我们相信接下来几天，各位嘉宾都会在这样一场盛会上用智慧与勇气提振房地产行业的信心，作为媒体人我们也会以我们专业的态度为此次盛会做好报道工作。

　　最后，祝愿论坛取得圆满成功。今天也是中国的传统节气立秋，也希望行业内的各家企业在这个收获的季节能够取得今年的丰收，谢谢大家。

　　主持人：感谢杨勣先生为我们带来的精彩致辞。下面让我们掌声有请下一位致辞嘉宾，本次论坛主办方，观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士，有请。

　　陈诗涛：尊敬的各位来宾，上午好！

　　一路走来，伴随中国房地产业的高低起伏，博鳌房地产论坛已经连续举办十四年。

 

　　记得两个月前，本届论坛主题“下行通道中的房地产”出来时，不少业界朋友认为过于悲观，希望可以适度调整。我说，论坛主题下有一个很好的阐释是对房地产历程的概述及我们对于行业寄托的希望与祝福：“一路荆棘，一路蔷薇”。

　　或者反过来我们也可以自问：什么是上行、什么是下行或者平行？上行就一定意味着好？下行就一定意味着不好吗？调控本身的目的就是把不好的企业出局，那么对于有准备的企业而言，市场起伏很正常，而下行绝对是机会！

　　正如今日之房地产人已经开始做有准备的工作了，大家更愿意沉下心来学习来了解更多新的生产方式及新的思维，来交流、来分享不同层面的商业智慧，所以今年参加论坛的与会企业区域分布及规模都超过去年，两个论坛会议酒店都住满了行业的参与者与思考者。

　　博鳌房地产论坛每年在最热的夏季在最热的地方召开，它将一直保持对于行业最专注的热忱及开放的心态，为房地产行业缔造真正的专业平台。我想，博鳌房地产论坛不仅仅属于观点新媒体，更属于在座各位，属于渴望成就的房地产人！

　　最后，让我们预祝2014博鳌房地产论坛取得圆满成功！

　　谢谢大家！

　　主持人：感谢陈诗涛女士的致辞，接下来进行今天上午的议程。2014年，房地产市场在最高峰反转进入下行通道，陷入新一轮调整周期。对于未来的预判一直是行业中所有人关心的话题，在繁荣年代的房地产暗影中，下行通道中的反转点会在哪里？

　　各位来宾朋友们，本届博鳌房地产论坛的大会主题是：下行通道中的房地产。今天上午的议题是：大周期繁荣年代的房地产暗影。

　　下面即将展开的是演讲环节。我们很荣幸的邀请到：

　　中国房地产业协会名誉副会长朱中一先生

　　国民经济研究所所长，北京大学、中国社科院经济学教授樊纲先生

　　华远地产股份有限公司董事长任志强先生

　　首创集团董事长、首创置业董事长刘晓光先生

　　香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生

　　北京金隅股份有限公司党委书记、董事长蒋卫平先生等嘉宾为我们奉献精彩演讲。此外，上午大会还安排了本届博鳌房地产论坛的重头戏“博鳌铿锵行主题讨论”，以及第一场“地产精英 博鳌论剑”。

　　接下来让我们正式进入到今天上午的演讲环节，首先有请第一位演讲嘉宾，中国房地产业协会名誉副会长朱中一先生为我们带来大会致辞，并做主旨演讲，他演讲的题目是“认真应对市场调整，引导市场健康发展”。掌声有请朱中一先生。

　　朱中一：各位专家、各位同仁，新闻界的各位朋友，大家上午好！主办方希望我做大会致辞和主旨发言，我觉得我现在的身份不适合做大会的致辞和主旨发言，我只想谈一点个人的观点，我发言的题目是“认真应对市场调整，促进市场健康发展”。我想从5个方面谈我的观点，我的发言稿已经拷给主办方。

　　第一方面，客观分析我国当前房地产市场的阶段性调整。

　　我国的房地产市场在历经了十几年的快速发展后，近两年来呈现出了两个阶段性的特征：一是与宏观经济密切相关的，即与国民经济三期叠加（经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期）相对应的，我国的房地产市场也进入了增速的换挡期、结构的调整期和政策的完善期。

　　二是从2010年起房地产本轮调控的小周期看，2012、2013年的市场是整体向上基础上的城市差异明显，而今年是市场差异基础上总体的增速下降或同比下降。今年上半年，全国房地产开发投资增速下降，房屋和住宅的新开工面积、商品房和住宅的销售面积、销售额出现了负增长。6月份，70个大中城市中，55个城市新建商品住宅价格环比下降。6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增加24.8%。现在我国楼市一些数据的同比下行和一些城市进入了调整期，这是不争的事实，但也不像一些媒体说的要崩盘那种程度。以住宅销售面积为例，今年1-6月累计销售42487万平方米，同比2013年的46090万平方米的销售面积是下降了7.8%，那是因为2013年有一些非理性的和提前释放的因素；但与2012、2011、2010年上半年销售面积相比，分别上升了20.20%、6.74%和19.69%。又如今年4月、5月、6月的当月数据，全国房地产开发投资额、商品住宅开发投资额、土地购置面积、土地成交价款、房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、住宅竣工面积、商品房销售面积和销售额、住宅销售面积和销售额等12项指标，当月的数据都是逐月上升的，仍延续了往年4、5、6月的情况。如全国住宅的销售面积，4月、5月、6月分别为6690万平方米、7431万平方米、10541万平方米。我举上述数据的目的，不是回避市场进入了调整期，而是希望大家客观分析今年同比下降的原因和当今市场的实际情况。今年楼市一些数据的同比下行，主要与去年同期基数较高有关。但这次调整，主要与不少城市的供明显大于求有关，还与贷款难度加大和在政策引导下购房者的预期发生了变化有关；但主要是市场本身调整的结果。这次调整，估计还会延续一段时间。这次调整时间的长短，城市之间也会有差异性，主要取决于各地存量房的消化速度。

　　我们一定要以常态的心理，认清当前房地产市场的阶段性特征和今后市场的总体走势，必须认真应对当前的市场调整，确保当前房地产市场的软着陆；同时要抓紧市场的调整期，通过改革和建立健全中长期制度，促进今后房地产市场的平稳健康发展，这也是社会各界普遍关注的问题。

　　二、继续实施分类调控、落实地方政府稳定房地产市场的责任。分类调控主要是针对市场的差异性来说的，在当前市场差异性明显，城市之间的供求关系发生新的变化的情况下，在政府提出全面深化改革、减少行政性审批的背景下，在政府强调要充分发挥市场作用的机制下，我认为一些明显供大于求的二三线城市对于限购的政策作为调整是很自然的。我从今年4月份开始，在不少部委和单位召开的专家论证会上也提出了这个建议。但有的地方也要认真吸取过去那种过分依赖房地产和土地出让收入、缺乏科学的住房发展规划和计划盲目开发的教训。地方政策措施的调整，也要把握好近期目标与十八届三中全会确定的改革方向和国家新型城镇化的要求相一致；限购政策的调整也不能与国家“抑制投机投资性需求”的大政策相违背。

　　三、供明显大于求的二三线城市，要把消化存量作为当前或今后一个时期的重要任务。

　　限购政策的调整只是解决了一小部分人的购房资格问题，而没有解决更多人的购房能力问题。为了认真做好一些地方过多存量房的消化，除对限购等措施适度调整外，本人认为还可采取下列措施：

　　（一）建议有关部门督促基层商业银行落实对居民首次购房者的信贷支持，同时发挥好住房公积金在支持中低收入家庭租房和首次购房方面的积极作用。

　　（二）建议供明显大于求的城市要适当控制开发节奏和开发规模。有实力的开发企业，也可通过合作开发、收购及兼并等措施，适度地发展。

　　（三）鼓励企业以合理价格促销，以价换量。

　　（四）探索在拆迁安置和棚户区改造安置中，在尊重被拆迁户意愿的前提下，尽量扩大货币补偿的比例，让被拆迁安置户在市场上购买或租赁合适的住房；或者由地方政府与开发商议定一个合理价格，开发企业让利，政府在税费上给予优惠，由政府组织团购，采取货币补偿的办法集中安置。

　　（五）有些项目，如开发的产品符合多数人的需求，但因为政府的基础设施配套没有跟上的，政府应抓紧配套。

　　（六）鼓励有能力的企业，将难以出售的商品房改为自己持有的租赁房，或在旅游地的企业将未销售的商品房改为产权式酒店或分时度假酒店，以满足户籍制度改革后流动人口、农业转移人口的租房需求，满足旅游业由观光旅游向观光、休闲、度假、养生养老旅游并重的需要。

　　四、抓住市场调整期，积极稳妥地推进改革。

　　市场的调整期也是改革的窗口期和政策的完善期。过去那种偏重于稳定房价的调控、在缺乏顶层设计和中长期制度情况下的应急调控、及过多采用行政性措施的调控必然要改变。今后的调控也必然要转到“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”上来。要发挥市场在资源配置中的决定性作用，首先要研究并遵循市场经济中的价值规律、供求规律和竞争规律，使供需的总量基本平衡、结构基本合理、价格趋向价值，并通过优胜劣汰，提高资源的配置效率。在市场经济中，由于市场主体的局限性和趋利性，市场调节机制难免会出现盲目性和滞后性。为了弥补市场失灵，政府就要建立市场制度，加强市场监管。具体到房地产行业，就要完善促进市场持续健康发展的长效机制，加强不动产登记和个人住房信息联网工作，加快相关法律法规的制定，积极而又稳妥地推进与房地产有关的财税、金融、土地等制度改革，指导地方政府按照按需定产的原则，科学编制并实施住房（含保障性住房）的建设规划与计划。在规划与计划的编制与实施中，既要考虑新建住房的有效供应，又要挖掘二手房市场和租赁市场的潜力，减少地方政府在开发建设中的盲目性。

　　五、房地产企业也要认真总结经验教训，积极做好应对准备

　　房地产企业也要认真总结对市场供求总量和结构分析不足等教训，根据市场和环境的变化认真进行决策。

　　今年上半年，房地产企业的分化加剧。多数房企销售业绩下滑，而万科、绿地、恒大、保利、碧桂园、中海、万达、华夏幸福等业绩仍很明显。万科上半年销售额超过了1000亿元，增幅为20.6%，恒大销售额为693亿元，增速为55%。万科、恒大这几年的销售之所以持续增加，主要是他们开发的产品是面向中等收入的普通家庭。绿地这几年也得到了快速发展，重要的原因是，他们既扩大了在国内的覆盖面，也不断拓宽了在国外的市场。而有些企业，包括有的骨干企业，在销售上遇到了困难，主要是开发的产品中高端产品的比例过高，存在着“供求错配”的问题。所以，我们的企业一定要认真总结十几年来的经验教训，并结合政策的导向，真正开发那些符合市场需求的产品；同时在产品定价上，要坚持合理定价，努力提高产品的性价比。在市场经济中，价格的有涨有跌是正常的。我们要防止的是大涨大跌，而不是正常的波动。有关的单位和居民也要增强房价下降时的承受能力。同时，我们还要认识到，房地产行业已经度过了居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代，今后将进入到居民理性消费，企业理性开发和产品质量进一步提升的时代。企业的优胜劣汰、兼并重组和互联网的普及，将会进一步推进企业的转型和创新。

　　房地产企业既要认真应对市场调整，又要对今后的市场发展有信心。从中长期来说，我国持续发展的城镇化还有十多年时间；到2020年还要解决好“三个一亿”的农业转移人口市民化，这中间部分人员是交叉的，但相当多的人有购房需求、改善性需求和租房需求。此外产业园区地产、旅游地产、老年住区等新的业态还有很多发展空间。只要我们对当前的应对措施得当，并坚定地按照十八届三中全会确定的方向推进改革，我们的市场一定会朝着更加理性、更加平稳、更加健康的方向发展。希望大家为实现我们的目标共同努力！

　　谢谢！

　　主持人：再次感谢朱中一先生为大家带来的精彩演讲。接下来让我们掌声有请出下一位演讲嘉宾，国民经济研究所所长、北京大学、中国社科院经济学教授樊纲先生。樊纲先生的演讲题目是“增长的极限：房地产繁荣还能持续多少年”。

　　樊纲：非常高兴再次参加这个大会，看到这么多人出席，刚才陈诗涛女士讲到了今年两个宾馆都住满了，人反倒多了，其实这也是一个正常现象，我记得2008年全球经济危机之后，我们收到国际会议的邀请比繁荣期更多，说明这个时候还要大家思考。

　　我还是讲讲宏观经济的问题，然后在这个北京下讨论房地产。现在很多人都在说一个观点，中国经济告别了两位数的增长，进入一个中低增长的时代，中国经济进入一个换档期，我不太同意这个观点。为什么过去两位数的增长是正常增长？我们过去20年经济增长速度超过9%，一定通货膨胀，真正到了两位数，到了10%以上，既是通货膨胀又是资产泡沫。最高的那一年，2007年达到14%的增长，通货膨胀加房地产泡沫，加股市泡沫，那是不正常的状态。那么什么是正常状态呢？正常状态就是经济学所说的潜在增长率。潜在增长率怎么分析呢？有一个简单的方法叫滤波法，把通货膨胀、通货紧缩的时期去除。中国还有通货紧缩，从2003到2007年，那几年时间里有三段价格增长是负的，按照这样分的话，中国两位数的增长时期都是过热的。正常的增长就是在7%到9%之间，也许前几年高一点，8%到9%，现在是7%到8%，这是正常增长。所以我说现在不是换挡期，是终于告别了过热增长，回归正常增长。从这个角度来讲，这是好事情，而且过去几十年也不总是两位数增长，过去10年两次过热，也就5年是两位数增长，多数时候不是两位数增长。我们现在处理的这些问题，产能过剩、影子银行的违约、银行坏债、地方政府融资平台的坏账，包括房地产有些地方出现泡沫，所有这些问题都是过去两次过热的结果，一次是2004到2007，一次是2009到2010年。前一次是整个国际市场弄出来的过热，后面是政府为了应对危机弄出来的过热，总而言之这两次过热导致的问题，现在正是我们要处理的，为什么还要歌颂这个两位数的增长？大家认为现在是一个不好的时代，其实现在是回归正常增长，是一个好事情。现在比较难的是到了今天要处理很多过去过热遗留下来的问题。但是现在我们终于可以明白，为什么要防过热了。防过热防的不是过热的时候那点事，过热的时候大家挣钱挣得容易，东西卖得好，躺着都挣钱，阿猫阿狗都能挣钱，防的就是现在的这些事情，产能过剩、银行坏账、金融风险等等。所以在这个意义上，我说我们现在终于开始回归正常。

　　说到房地产，我还是想讲个一般性的观点，一般的市场，什么叫正常状态？市场的正常状态是竞争、创新，是兢兢业业，是专注和专业。你得专注而专业的，兢兢业业的，起早贪黑的，还得有创新，有新点子。用现在互联网公司的一句话说，你得如履薄冰，担心别人有一个新技术把你打垮，这才是市场经济的正常状态。过去那种阿猫阿狗都能赚钱的时代不正常。前两天听一个例子，说一个好的大房地产公司10个月交房，一个小公司圈了一块地，然后也搞房地产，根本做不好，20个月都没交房，到了30个月才交房，结果它赚的钱比那个好公司挣的还多。为什么？那20个月里面房价又涨了一块，结果他的利润比前面那个还高，这是不正常的。从这个意义上来说，我们过去这十多年的时间，房地产如果总是在那种亢奋、过热的状态下，拿块地就能挣钱，那太不正常了。而我们现在开始回归正常了。

　　我们的博鳌房地产论坛搞了14届，回想这14年来，过去很多年都是在讨怎么防过热的问题，政府出了很多的政策进行调整，现在终于不那么热了。当然2012年的时候也说要退热了，2013年又跳的跳，也许明年又会跳一跳。我觉得现在是逐步在开始调整了，有些问题开始暴露了。因此在这个意义上说，我们回归正常的过程已经开始了。什么叫正常？我不说最后有多少家大房地产，今后的格局是什么样，正常的状态总是应该有优胜劣汰，有高高低低，房地产商要做专、做精、做好、做大，做得专业，然后要从质量、创新的角度来做，这才是正常的状态。所以我说现在是回归正常的一个态势，告别过去不正常的状态。过去那种不正常的状态毁了很多其它行业的公司，弄得其它行业的人，特别是制造业总觉得那里不挣钱，总看到房地产商挣钱快，然后那些公司就开始三心二意，左顾右盼。现在制造业之所以不景气，不是由于制造业不赚钱，而是他们把精力用到别处了，当然遇到风吹草动就会出问题。所以从这个意义上说，我觉得我们应该欢迎看到房地产市场进行调整。

　　从这个角度讲，调整也是应该的，十几年了，也必然会发生调整，这个调整除了供求关系的调整、区域性的调整，也包括产业内部优胜劣汰、兼并重组这些事情发生。我相信在这两天的会议上，大家也会更多的讨论这个问题，这是第二个观点，房地产必然面临一个调整，面临回归正常的过程。

　　第三个观点，我们毕竟也是软着陆，宏观经济是软着陆，房地产市场也是软着陆。软着陆是什么意思呢？就是在做相对平稳的调整，不是崩盘式的调整，这是现在市场上很多人，包括国际上很多人在说的，说中国市场崩盘了。实际上房地产市场已经软着陆了，从2010年4月份限购开始，到现在已经4年多时间，它已经经历了一个软着陆的过程。现在继续这个过程，这个过程是正常的，所以你说现在是崩盘了，我觉得是不现实的。而且最重要的是什么呢？我们是有泡沫，是有过热，但是我个人的观察、判断，这个泡沫总的来说还不是特别大，还是有控制的，没有让泡沫完全自由地膨胀下去。这个政策必然还起了点作用。2007年中国经济之所以发生调整，2008年调整了一年，2008年一二线城市房价跌了百分之四五十，如果2009年没有那一轮美国经济危机，我们搞那个刺激，2008年那个情况继续下来多好，然后市场稳定增长，这是非常好的状态。那次之所以放松调整，一个重要的因素是2007年9月份那一轮房地产调控措施，紧缩性的措施出台，那起了一定的作用。第二轮是政府的政策又鼓起了这个泡沫，但是毕竟政府这种扩张性的、刺激性的政策只实行了一年，到了2010年4月份就开始限购了，也是很强的行政手段。中国是采取刺激政策最强的国家，也是退出最早的国家，我们2010年4月份就退出。这样一个比较早的退出，使得这一轮的泡沫尽管已经形成，但是没有来得及波及到很多地方去，没有来得及鼓得很大，就开始向下调整。这就导致了一个结果，那些省会城市，以及省市周边城市群，那些地方房地产的价格和收入的比例关系基本是正常的。很大的城市群的房价基本上是八九千的水平，我觉得价格不是很离谱，尽管会出现一些过度的供给，但是基本正常。这样的收入价格比要调整的余地也不是特别大。

　　我个人觉得，调整必然发生，不发生也不正常，但是这个调整毕竟还是一种软着陆式的调整。软着陆和硬着陆有什么差别？从经济学上说，硬着陆就是危机，大面积的倒闭、破产，血本无归。软着陆的话，如果早早地兼并重组，你还能收回本，这就要求做价格调整。当然大家觉得价格调整主要是房价调整，降价之后就有更多的市场需求。我强调的是兼并重组过程中的价格调整。有些小房地产商说我也想卖掉，但是价格谈不下来。你如果还想用过去的价格卖你的资产，那谁会要？你不好好打点折，不满足于把本收回去，那可能你就卖不出去。所以我说抓紧兼并重组过程中的资产价格调整，这是现在我们面对这样一次调整所必须做的，因为优胜劣汰一定要发生，否则市场结构也太不合理了。过去很多的政策都是紧缩性的，现在回到中性政策，我们的供求关系在很大程度上能够消化一部分产能。过去的政策首先抑制的是投资性需求，我们过去把投资性需求就看做是过热的这种成分，我坚持一直不用投机性需求这个词，因为你分不清什么是投资，什么是投机。其实有一部分投资性需求也是合理的需求，刚才朱会长也反复强调了租房的需求，有人租房，有人出租，那么出租一方就是属于投资性购房，他就不是自己住，就是准备用出租，收房租的。这在整个经济发展中也有一定的合理性。因为新进城的农民他一下子买不起房，他要租房，那么就要有人出租，这是一个很重要的需求。包括现在限购阻止了一批外地进城的人，他是一个正常的工薪阶层，他有正常的收入，能够卖得起房的，这部分需求还是能在市场上起很大作用的。

　　之所以说现在是软着陆，其中之一是政策有很大的调整，因为过去的下行，很大程度上是因为采取了紧缩性政策，希望这个市场下行，现在政策发生调整，这个下行的过程会发生一些调整。所以从方方面面来看，我个人认为仍然是一个软着陆，仍然是有序的调整。

　　最后讲一个长远的问题，从这次调整过程当中暴露出来的，我觉得需要房地产商、政府政策制定者们认真关注的一个问题，就是城市化当中的房地产需求问题。这次出现一个重大的问题，就是三四线城市产能过剩，内陆一些边远地区如果搞很多房地产的话，就会形成一个鬼城，因为那边的人口还在净流出，而且长远来口也不会流入，所以这种地区就会出现比较大的问题。这次暴露出来的问题，三四线城市的供求关系严重失衡。这与我们过去的一些政策相关，我们过去的政策一直叫做城镇化，鼓励发展城市，我们的房地产商也是因为这个政策，才盲目的在一些三四线城市做很多投资。我个人一直鼓吹城市化，一直鼓吹大城市发展，城市化的根本含义是取决于规模效应，取决于它的具体效应。而且世界各国的历史也都说明，城市化首先是一个向大城市集中的过程，因为大城市有一个集聚效应，效率更高，取得的收益更高，创造的需求、就业更多，因此城市才会发展。现在我们国家正在形成这个趋势，正在形成一些大城市群体，这是我们需要正视的客观规律。有人老说小城市非常好，甚至还有人说农村非常好，我就问你一个简单问题，小城市好，为什么你不去住？为什么你要挤在大城市里面，那一定是大城市提供不了小城市提供的东西。包括就业，为什么北漂？因为北京稀有一些机会。我们可能知道哪些地方是人口流出的地区，但是人流到哪儿去，我们不一定知道。流到哪儿去不知道，但是一个基本的规律，在工业化、城镇化的早期阶段，人会向大城市流。小城市将来什么时候发展呢？第一批有钱的人退休以后，回到一些小城去，那叫后工业化时代。我们要认识城市化的基本规律。另外一个也是关于城市化的，现在大家知道城市化的根本含义是人的城市化，是农民市民化的过程。但是这里面就提出一个问题，城市化原来不是农民进城叫城市化，很多人最初进城的时候是穷人，因此城市化本身是一个穷人进城的过程，因此要想这些人有什么样的需求，这些人没钱，他有住房的需要，但是他没有住房的需求，因为他没有货币。需求是有货币购买力的需要。但是他进城也需要有一个地方住，他首先会住城中村，那些比较便宜的，质量比较低的房子，然后他会租一些城里原来的老的房子，然后再租好的房子，最初他还是租，他也买不起。然后他可能会买一套小户型。在这个过程中，我们就需要思考城市化进程中的房地产结构。我听说李嘉诚在香港推出了一种房子，15平米，有人嘲笑他那还不如监牢大，监牢都要17平方米。他们为什么会推出这样的房子？他针对的是有购买的需求，可能城市化进程中，就会有这种多元化的需求。而我们现在都集中在某一种地产商，从结构上来讲不符合城市化的规律，这也是这次调整过程当中暴露出来的问题。

　　前一阶段因为鱼龙混杂，因为过热，很多问题被掩盖了，现在水落石出之后，很多问题就体现出来了，需要我们及时总结、讨论，使我们今后的房地产长远来讲有好的发展。

　　主持人：感谢樊纲先生为我们带来的精彩演讲。接下来让我们掌声有请出下一位演讲嘉宾：华远地产股份有限公司董事长任志强先生。任志强先生的演讲题目是“市场化与房地产行业未来”。

　　任志强：在今天的早餐会上，我跟各位有一些不同的意见。什么是市场？如果政府在拼命地用保障性住房和棚户区改造来撑这个市场，这就不叫市场，所以对市场的问题，大家有些不同的争论。

　　我讲几个和市场有关的问题。一个是关于城镇化，在市场条件下的城镇化和非市场化条件下的城镇化是非常不同的概念。美国从50%的城镇化率到70%，用了四五十年的时间，因为那时候的工业化程度比较低，所以农民没办法从农村充分解放出来而进入到城市去。城镇化不是因为政府主导，把农民搬到城里去，是因为农业生产结构，包括自动化、播种机、化肥等等，让农民不再需要在农地里头待着，解放了大量的农村剩余劳动力，进入城市其它产业。这个表下面列的是亚洲的相关国家，日本、韩国和马来西亚，它们从50%到70%的城市化率大大缩短了这个时候，大概就是10年到15年左右。为什么这个差距这么大？并不是说这些国家比美国、德国、英国更先进和发达，而是历史证明，当工业化发展到一定程度之后，城镇化变成一个不可抵挡的趋势。中国在最初的时候，从1978年到1996年这段时间从20%增长到30%的城镇化率，大概用了15年，这段时间恰恰是我们正在进行工业化的过程，正在把农民从土地中解放出来的过程。而这个时间的农民并没有脱离农业，仍然在从事城市中的农业劳动，比如说进城换鸡蛋、进城卖农业产品。第二个发展阶段我们只用了7年，也就是从30%到40%，这段时间是邓小平南巡讲话之后，让农民可以进城打工了，脱离了农业生产。南巡讲话之后，允许一个人可以有更多的雇工。而从40%到50%也用了七八年的时间。后来还有20%，我们估计也是15年左右的时间，和日本、韩国的速度差不多。如果充分市场化，我们城镇化率的速度还会加速。我们现在的矛盾是因为户籍制度问题，而导致我们的城镇化发展速度是受阻的，它不是一个市场化的办法形成的。所以城镇化没有取得一个正常的发展过程。大家都在谈二三四线城市，一二三线城市的差别，我们可以从城镇化率看出来，一线城市城镇化率最高，二线城市差一点，三四线城市差得更多。现在仍然是这个趋势，大家仍然往大城市跑。但是当他的户籍没有办法随着他迁徙的位置而转移到大中城市的时候，他只能还在户籍地留一套房子，就像农民把更低留在农村一样，他把房子留在小城市，所以我们看到三四线城市有很多空房子，那些空房子不等于没卖，也有可能他认为那个空房子就是他的家。我们家雇了个保姆，跟丈夫离婚了，她有一个儿子、一个女儿，这两个人住在北京，但是各有一套宅基地，于是她这个完整的家庭在农村有四套宅基地，丈夫有一套，她离婚以后有了三套，因为儿子、女儿都跟她。女儿和她在北京工作，老公在烟台，儿子现在也在北京工作，他们在北京也有一套房。同时在农村还得占三套房，其中他们拿两套房子换了旁边一个镇里的小房子，这个变化过程会长期存在。他的户籍转不到北京去，他们一定会在家里留一套宅基地，留一套镇里的房子，他们永远会在那里保留一个根，因为大城市要把他们轰走的时候，他们就得回去。那么是不是因此而造成大城市的人口密度高呢？大家觉得北京是人口密度是最高的，其实不是，但是核心区的人口密度很高，超过了伦敦、东京、纽约。因为我们所有的重要的设施都在核心区里头，那里的人口密度很高，但是摊开来看，北京的建成区人口密度非常低，全国倒数第四。但是为什么陕西这种地方的人口密度那么高？因为它中间没有大城市，它的城市建成区的范围很小，所以在城市化发展过程中，人都集中在那里。例如宝鸡、延安，这种城市你会去吗？大家都往西安挤，所以造成它的人口密度很高。

　　我们再看看城市土地关系。从1990年到2012年，我们的城镇建成区的土地从1.2万平方公里变成了4.5万平方公里，占国民经济的4.5%。但是我们的人口呢？当城市土地增长3.5倍的时候，我们的人口密度从279变成了2301，增长了8.2倍，这个城镇化速度是不可抵挡的。有人最担心的就是我们有没有这么多需求，城市人口的移动就是需求。千万级以上城市的人口亚洲有16个，中国有6个，1950年的时候只有东京一个，东京那时候1000多万人，现在到3800万人口，那时候他们拼命修高铁，希望把东京的人转到大阪去，结果大阪人都跑到东京去了，就跟中国非常想搞京津冀一体化，希望把北京人弄到天津去，结果天津人都跑到北京来了。再过几年就全是大城市，中国千万级以上人口的城市会增加很多，500万以上人口的城市会更多，你能说房地产市场就变成下行通道吗？我不认为。

　　我们看看一年盖了多少房子，第一个是全国城镇住宅竣工面积，到2012年是10亿平方米，房地产开发商占7.9亿，占总比例71%。从1998年的数据可以看出来，非房地产的数据占比是非常大的。1998年的时候从29%，迅速增长到高峰期变成72%，而之后又开始迅速下降，我们现在从高峰期的72%开始下降，去年低于70%，今年估计只有65%左右。为什么？那部分是保障性住房和拆迁房。2011恩年的时候，我们提出建设3600万套，这一部分加大，让总量继续上升，而不是下降。这个替换过程就造成非房地产生产的房子更多了，这些房子是不是也有人住？如果有人住，那就说明我们今年只下降了6%的销售增长是没有下降的总需求，总需求是继续上升，而不是下降的。你们可以看看它的市场数据，我们现在一年生产700多万套房子，这700多万套房子里头，在2011年以后开始有了保障房以后，商品房销售是没有跌的。我们提出十二五规划3600万套保障性住房，什么概念？2012年要求开工1000万套，2013年要求开工700多万套，相当于我们生产量的40%到50%。原来他们只占30%，现在已经变成各占50%。

　　看看我们的销售，在2009年到2013年卖了55亿平方米，而竣工面积只有43亿，还有11亿平方米没有竣工。不要以为现在的市场上空置得不得了，确实空置量极大，极大的原因是什么？我们可以看看竣工量，这几年很明显的是竣工量迅速下滑，现在我们的竣工量只有15%，如果只有15%的竣工量，意味着这个楼从买地到建完要7年。怎么回事呢？一个是我们可能没有那么多的开工量，地方政府或者开发商把大量的保障性住房开工出来就没有做，所以它迟迟完不了工。为什么会有这么低的竣工量？房子是开发商的，如果把地钱付了，把房子搁那儿不卖行吗？如果没卖出去，这些钱怎么办呢？7年才能竣工，它忍得住吗？这里面一定有问题。

　　今年销售额下降6.7%，销售面积下滑6%，减少了不到3000万平方米，请问我们的保障性住房多了多少平方米？销售的上升和下降不是在今年才开始，我们把去年40个重点城市中前10个上升最快的和10个上升最慢的列出来，你们今天提到的某些城市情况不好，去年就已经发生了，不要以为今年才开始，是因为你们只看到了总量的增长，而没有看到细节的对城市的分析。比如说温州去年就取消了限购，别人都好的时候它已经不好了。无锡去年就出现危机了，不是说今年才出现问题。

 　　还有两个影响最大的政策，一个是利率的挤出效应，还有保障性住房的挤出效应。我们一套房子下降10万块钱，银行多了20万的利息，开发商下降了10万，老百姓一分钱优惠没享受，还得多给银行交10万块钱，所以实际资产价格没有下降。开发商得下降多少呢？得把银行多涨的20万利息吃掉，然后再下降，老百姓才能得到实惠。

　　我们再分析一下保障性住房，北京1300万平方米，政府盖了715万平方米，开发商在投标里头是585万平方米，政府和开发商几乎各占一半。今年整体市场的消费需求并没有减少，而是在持续增长。但是保障性住房在冲击市场。另外一个冲击更可怕，就是棚改，1万亿投资，棚改要完成470万套，意味着一套房子棚改，政府提供了21万，这么多钱它用不了，至少要完成900万套。但是如果今年要求470万套和我们本来竣工700万套里面再有的保障性住房算进来，我们会把市场打得一塌糊涂，因为保障性住房和棚改的住房数量巨大，远远超过我们过去每年竣工700万套的数量。

　　主持人：感谢任志强先生，接下来进入到下一环节：博鳌铿锵行主题讨论。政策之手逐渐停止挥舞，市场在回归。经历过数年调控之后，限购退出对房地产市场的影响到底有多大？不再受限的房地产行业，又将何去何从？2014博鳌铿锵行讨论主题是：“限购”退出市场之后

　　现在请主持嘉宾上台，国民经济研究所所长，北京大学、中国社科院经济学教授樊纲先生。

　　接下来，请参与讨论的嘉宾上台就坐：

　　香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生

　　中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生

　　华远地产股份有限公司董事长任志强先生

　　德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平先生

　　路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹先生

　　有请各位嘉宾上场。

　　接下来把时间和舞台交给各位，你们的讨论时间是30分钟，掌声有请樊纲先生开启本次讨论。

　　樊纲：谢谢，主持人的特权就是发言没有观点，所以我就按照名单上的顺序来提问。首先请问香港恒隆集团的老总陈启宗先生，您在大陆有很多商业地产，您怎么看中国的商业地产的发展？

　　陈启宗：内地的商场空置率会很高，我有一个问题想了10年没想通，在座各位如果想通了，麻烦你告诉我，这些空置的房除了养老鼠之外，还有什么用处？

　　樊纲：你觉得除了养老鼠之外还能做什么？

　　陈启宗：我想不通，想了10年了。再加一句话，就是那个写字楼，除了北京、上海等等城市要扩大规模以外，其它的我是比较谨慎的，很多城市都要盖高楼，盖写字楼，我是不知道有谁来租。

　　樊纲：我这两天有一个观点，因为没有调研，不敢多讲，不是我说政府政策好，但是总的来讲，住宅地产还有点控制，所以我们还有信心说它是软着陆，没有控制反倒风险更大，市场的波动更大，这是需要大家警惕的事情，因为政策这一块是空白，市场方面隐藏着很多风险。

 　　陈启宗：而且情况可能会越变越坏。因此住宅市场现在赚大钱的机会比较少了，很多人以为有机会进入商业房地产里面，结果增加的商业房地产的量，结果就养更多的老鼠。

　　樊纲：下一个问题提给陈淮教授，包括商业地产，以及其它地产的板块，包括任总刚才讲的关于城市棚户区改造、保障房等等，你怎么评价现在政府的政策？政府下一阶段的政策走势大概是什么样的？你还是离政府比较近的，我非常想听听你的观点。

　　陈淮：樊教授刚才演讲已经说了，其实就是四个政策，今年第一个政策就是信贷政策的调整，第二个政策就是保障房政策的调整，第三个是积极稳妥地推进城市化，这个市场和政策可能有些差异，政府希望大家到中小城镇去，但大家都想到大城市。政府想做的事情不一定和市场是一致的。第四是促进改革，不管是金融还是土地，提出市场化，这叫政策，别以为救市是政策，那不是什么政策，都是市场造出来的。不过陈启宗先生说空置的地产除了养老鼠之外，不知道干什么，其实你不用过多担心，有很多大龄女青年最终都嫁出去了。我们的商业地产不仅仅是提供商业设施，实际上还有一个重要的功能，就是我们的地市级以上的城市，包括省会城市，它的城市整体升级改造，很多城市有很多大量的低端底商要拆掉，每个城市都想成为中心城市，要辐射别人，现在15万人口，就想说2020年要扩大到50万人口，这样的城市很多，你到哪个县，他都说这里有什么优势。上个月我到郑州，郑州说我们有什么优势，我说郑州所有的这些优势，2000年前，500年前，30年前都在这里了，怎么到现在还没发挥出来？别老说自己有什么优势。日本有什么也使，它赶超了欧美？以色列有什么优势？它能够让别人不敢轻视。陈启宗说我们商业地产盖多了，只能养老鼠，我觉得不用那么悲观。

　　接着樊纲教授说的政策问题，在过去10年中唯一没有变化和调整的政策就是商业地产，不管是稳增长的时候，还是抑通胀的时候，它从来没变化过，我觉得这种稳定本身也是一种政策倾向，让市场说话。今天早上吃饭的时候，有的老总说，我们要活不下去了，我说很不好意思地告诉你，你活不下去一点都不重要，中国的房地产市场将活得非常好。

　　樊纲：下面一个问题问到任总，任总刚才对保障房的问题进行了批判，你说它对市场进行了冲击，它原来设计这个政策就是为了冲击房地产商的市场，就是为了让它价格不要那么高，让它价格降下来，让穷人能够买得起房子，从这个角度来讲，现在它有这个冲击也是正常的。当然原来的房地产商也预见到了这个政策会产生的问题。从您的角度看，它现在这个冲击已经出来了，下一阶段它的冲击时间会有多长？你对这些政策机制有什么看法，希望你再具体讲讲。

　　任志强：保障房本来应该保障的是基本居住需求，一个国家必须保障公民的基本居住权利，所以在1998年我们就提出要保障基本需求，但是前10年没有认真解决保障性需求的问题，在十二五时期提出要大量建设保障房，挤出了商品房的需求。现在的棚改也不是真正的棚改，而是很多旧城区的改造，但是这些里面也有很多好房子，把这些好房子都拆了，再建起来的也不是什么好的房子，这种房子再过30年还是拆了重盖，因为它不能满足市场的需要。所以我认为只要是非市场化的，不管你用它解决房价的问题还是什么问题，最终都是错的。用市场的办法是可以解决房价问题的，政府在出让土地的时候，并没有想过把地价降下来，还有各种方面的税费，所以他们并没有想让房价降下去。所以房价这么高，和开发商没什么关系。我就不同意樊纲说的，2007年泡沫出现了，所以要采取措施。2007年中央政府要不采取防止投资过热和防止通胀的措施，中国不会出现2008年的下降，别以为是美国金融危机造成2008年中国的经济下行，全是中国自己干的坏事导致的结果。如果4万亿是错的，现在棚改也和这4万亿一样，也是错的。因为1万亿贷款的棚改，地方政府就得配3到4万亿的资金，加起来就是4万亿，4万亿才盖470万套房子？一定会盖得更多，它腾出来的土地，一定要盖更多的土地，要获得更多的地方补贴。大家都说现在市场没需求，你们看看政府几万亿的棚改到底是增加需求，还是减少需求？我们没搞懂，你们帮我们分析分析。

　　樊纲：待会儿各位媒体报道，任志强发言多次被掌声打断，说出了大家的心声。

　　陈淮：我补充两句，任总一向说对的时候不多，他今天说的也是。棚改到迄今为止，到前天国务院发通知，前两天热炒国开行1万亿，基本上没说到点上。第一，它不是简单的保障房，棚改不是廉租房。第二，和调房价没关系。先把这两条整明白了。那它和什么有关系呢？第一，和今年的稳增长有关系。今年上半年房地产投资是包括保障房投资的，增速下降了，平均固定资产增速下降，这有一定的目的是和拉动投资增长、经济增长有关系，说保障房建设要从原来的国有厂矿扩大到连片改造、老旧危房改造。第二，和城中村改造等等留下的问题有关，很多的产权调整不到位的地方，最近又提出和共有产权房的改革密切结合起来，它和改革的很多措施完善，落实十八届三中全会联系在一块，它有这一块的内容。第三，保障房一直是政府单打独斗，让开发商进来，他不挣钱不会进来。棚改把政府的力量和市场的力量结合起来，把平房拆了，上面盖楼，就使市场和政策的力量相结合，找到了一个切入点。第四，棚改和升级有关系，这些棚改的地区很多是城市核心区，它所在的位置很好，但是是连片的低端住宅，城市的基础设施改造很难，它和商业业态、地下基础设施、交通规划、全面升级连在一块，所以包括任总在内，也包括我们的媒体，别简单地把棚改和保障房、调房价连在一块。我上面说了四块，听得懂的你再写，听不懂的最好别写。

　　任志强：陈淮是怕媒体乱报道我这个话，怕我犯错误。但是我说的这个话和陈淮是一样，我没说和房价有关系，我说和4万亿有关系，就是他说这点，当房地产下降，上半年增速有可能下降到10%以下的时候，用棚改拉动保障房发展，保经济发展。我说它和4万亿一样，4万亿不就为了保GDP吗？

　　樊纲：在座的还有蔡洪平先生，你是银行家，我们知道外资银行不做零售业务，没有银行的按揭贷款，但是你做投资银行，据你的观察，据你在银行界的了解，现在银行觉得房地产这一块的风险，对金融，包括对影子银行的影响关联度究竟有多大？人们所担心的连带效应究竟有多大？

　　蔡洪平：第一，我同意现在整个房地产市场走向调整期，调整有上升、有下行，第二，我认为商业地产过剩必死无疑，商业地产很难整合，目前全国有2986个Mall，全国这么大量的商业地产，这一块的泡沫会被挤破。对于过去融资成本过高的，又在二三线城市的，这部分可能会非常危险。目前在香港上市的地产商，二三线地产商的估值差不多就在5倍、6倍市盈率，我们开玩笑说，一个腾讯每天股价涨10%，或者跌10%，就杀掉4个大地产商或者增加4个地产商。资本市场目前对整个房地产的估值是严重的超低的。我认为优秀的地产商现在有最好的机会通过资本市场来整合，特别是已经上市的地产公司，有很好的财力支持。在香港的地产公司每年都发债，在香港上市的地产商基本上都没有资金缺口，高的8点几左右的融资成本，甚至还有4%左右的融资成本，比国内便宜很多，目前这些企业如果有能力，我觉得不是要更多的买地，而是要改变方式，用资本的杠杆来整合企业，你买他的股权比买他的地便宜多了，比政府拍卖土地的成本低很多。举个例子，一个250亿市值的香港上市公司，它的资产应该在2000亿左右，那怎么不能收购？我认为现在大好的机会到了，优秀的地产公司，已上市的公司，应该在这个时候整合房地产，收购其它公司的股权。在它奄奄一息之前把股权买过来。所以我认为现在是一个整合的机会。一个市场成熟的第一标准是完成了市场大的整合，好的更好，差的都死掉，一起生、一起死一定是不正常的。我希望看到在整合期里面利用资本杠杆整合一些淘汰的企业，去买它的股权，而不是买资产，趁银行收资产之前，尽快把它买下来，这是最好的机会。我们都做这个事，市场就健康了。

　　樊纲：这就是到了优胜劣汰的整合时期了，但是别忘了你买他的股权，同时也接过了他的债务。最后是路劲地产集团的董事局主席单伟豹先生，我觉得在今天早餐会上您是最乐观的，前面几位都很悲观，您给我们讲讲乐观的观点，同时结束我们这个讨论环节。

　　单伟豹：同时我不赞成我们这个主题“下行通道”，这觉得中国政府有强烈的意愿走市场经济的道路，市场经济迟早会出现，我们看到现在房地产的限购放松非常正常，而且调控货币市场也是非常正常的，所以中国政府目前在做一个很正确的事情。去年房价涨了那么多，今年再继续上涨合理吗？这是不合理的。股票也一样，涨得太快了，肯定会阶段性的下调。去年大家那么乐观，今年跌了又那么悲观，说是到了下行通道，我觉得大家对基本层面的分析不够，信心不足。我觉得市场上涨之后这样的调整也是正常的，另外中国的人均可支配收入一直增长超过10%，为什么房价会跌？这是没道理的。所以基本层面，我们的城镇化、GDP增长，我们的政府走向市场化，这三个同时发生大的变化的话，我是看不到下行的通道，也没有拐点，我从来也不承认中国在哪一个城市有什么泡沫，除了特别的一两个城市。宁波现在的去化量达到42个月，那就说明它的供应量太大了。我觉得市场的东西不要太敏感，上升、下跌都是很正常的，而且今年的下跌和2008年相比差异很大，只有个别城市跌了20%、30%，全中国真正下跌的城市并不多。当然销售量比我们预算的要低，但是跟前年相比还上升了，我觉得这个市场环境很好，没什么可顾虑的，市场的上上下下太正常了。基本条件没变，看不到什么危机。企业保持自身的竞争力，创新很重要。

 　　樊纲：我们论坛的特点就是各种观点互相碰撞，在座的各种观点，下面还有其它的讨论环节，我们继续碰撞。感谢各位发言人，谢谢大家。

　　主持人：感谢各位嘉宾为我们带来的精彩讨论，接下来继续演讲环节，掌声有请下一位演讲嘉宾，首创集团董事长、首创置业董事长刘晓光先生，刘晓光先生的演讲题目是“新格局下地产发展商的战略转型与商业模式”，掌声有请。

　　刘晓光：大家好，我的题目是“新格局下的地产发展商的战略转型与商业模式”。这个题目比较大，想概括地讲一讲。前一段观点杂志采访我的时候，我讲了一个观点，房地产是最大的一个行业，它一定有需求，一定是中国经济发展中最重要的基础性行业。当时我讲到，它未来的形势和造成下行的原因，当时我做了三条分析。后来在另外一个会上我又做了9条分析，分析中国地产下行的原因，我觉得只有更好地分析，有更扎实的数据分析和极致的探讨，我们才能把局势把握得更加准确。我今天讲的包含棚户区、经济适用房、商品房之间互相的影响。

　　今天我把重点放在转型这方面。最后这个会议的主题我还是持保留意见，还值得商榷，因为下行通道是一个定性的概念，这个还要再推敲。我觉得我们面临一种新的格局，这种新的格局，下一步的市场化改革是一个主导方向，政府要逐步放弃行政性的控制手段，现在已经开始出现了很多新的信号，比如有些城市取消限购。取消限购以后，它会出现很多变化，地产价格和量会发生不同的变化。下一步市场改革会是地产方面的一个主导因素。

 　　中国地产支柱的作用不容怀疑，市场将进入一个平稳发展的阶段。从地产业在现有经济结构中的比例、产业关联度、政府收入、税收比例、就业人员比例、居民收入及财政收入的比例，银行放贷比例等等方面，从这里面可以清楚地看到它们对中国地产的作用。我们看到，信贷已经开始松动，市场的发展还是比较平稳的。

　　中国的城市建设进入一个新的阶段，房地产也具有持续的推动力，包含中国城市化的推进，常住人口城镇化与户籍人口城镇化的双比例支撑，户籍制度的改革使更多的农村居民变为城市居民。

　　民生置于优先位置，住房的改善型需求持续在放大。现在有50%的家庭人均住房面积低于30平方米，很多居民还没有买过商品房，全国还有很多购买需求，特别是江苏、浙江、上海、北京这样的发达城市，可能改善性需求的量会更大。

　　区域经济一体化也会带来新的机遇。比如京津冀一体化，我们要转移出一些东西来，要有新的住房需求等等。我觉得，我们更应该看到向上的因素，比如信贷比例的调整，49个城市中已经有30个城市房宽了限购条件，下半年很多开发商也会主动降价促销，再比如企业发展环境会进一步宽松。产业与城镇融合发展。

 　　新的形势下，一个是房地产行业正迎来一种新的机遇，我们要寻找向上的力量，我觉得主要体现在新型工业化、跨界资源整合等等方面，包含金融、教育、生活配套等等。另外一个，以园区开发为核心业务的产业地产发展的前景也是不错的。未来的房地产市场将进入更加细分化的阶段，要不断地挖掘特色，完善产品服务，进行新的战略选择。当然具体方案我们还要细分，比如产品从单一走向融合，业态从开发商走向运营商、服务商，市场转型从国内业务转向海外业务，资源配置从低能级的配置走向高能级的配置。模式的转化要从线下走到线上。线下平台嫁接互联网资源等等。这一部分主要是想说，新格局应该是什么样的。

　　讲完新格局，还要讲讲具体的，就是我们怎么样有新的战略转型，有具体化的战略转型的模式。一个是在新的战略转型中，我们要抓住机遇，城市化、区域一体化等等方面都有一些机会。我们今天说没有面临崩盘的危险，只是面临洗牌的局面。第二个是要规划好城市、建设好城市，这是我们地产商很大的历史使命和责任。这里有很多理论的东西我就不细说了，我觉得这里很重要的一点是要依靠模式转变，来创造我们内生的前进的动力。我们除了地产之外，还有很多的产业的价值，这方面我们也做了很多的探索，包括商业地产、轨道交通上盖、旅游文化地产等等。就商业地产来讲，如果做得不好，过剩了就会死亡。这里比较重要的一点是什么呢？我们应该有一个认真的分析，在转变模式的情况下，把它分析得更加透彻。对于商业地产，我们对未来新的业态形式做了很多的分析。我们应该更加细地分析模式的转变，有了更加深入的分析之后，才能做出好的模式和模型。比如我们在转型，我们在建新的模式的时候，会有更深的分析。

 　　我们简单说说我们对商业业态的分析，做完分析之后，我们在转型过程中形成一些模式，围绕这个来进行我们的发展。我们分析了中国未来的商业地产，我觉得有几个方面的，一个是我们网络化时代以后的商业地产格局，是综合性更强的，比如写字楼、酒店、娱乐、饮食都结合在一起，这种趋势应该是很明显的。第二个是利用网络平台做的线下服务。我的看法是，网络平台加一些小型的商业服务设施，通过线上线下的结合来做一些工作，结合我们自身的产业体系，比如小额信贷、担保、项目的投融资等等。第三个是超大城市的城市客厅式的综合服务中心。还有融亲子购物、娱乐于一体的购物中心，这方面还是很有前景的。第四个是我在台北看到的情况，它有很小的超市、百货店、饮食店，它是微型的，24小时营业，非常适合居民的消费需求。另外我们看到法国巴黎所出现的写字楼群，里面四个角都是商业服务业。还有在台北和基隆看到的小吃街的两边建了一些新商业设施，有冷气，而且可以去点餐，也是一种新的商业模式。领域我在法国发现他们有一些大型的商业设施，它的生意很好。我一共分析了16种新型的商业形式和业态，围绕这些东西说明我们的模式需要转换。这个模式转换的基本点就是把不同的产业价值点向地产来进行融合，模式的转变，需要我们发现未来新的业态，通过模式转变，建立我们新的发展方向。我们努力用自身的力量、向上的力量在中国下一轮房地产经营中完成我们的业绩和历史使命。

　　主持人：接下来掌声有请出下一位演讲嘉宾，香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生，陈启宗先生的演讲题目是“全球化变革：世界与中国的房地产周期”，掌声有请。

　　陈启宗：刚才樊纲说题目不是他定的，是大会给的，同样，我的题目也不是我找的，我今天讲三件事：第一是这个命题的简评，第二，中国房地产现在的周期，第三，在新常态的情况下，对社会和经济有什么影响。

　　第一，对命题的简评。房地产是地方性的行业，跟全球化的关系不是那么大，利率会影响中国的房地产，全球的资金流也会影响中国的房地产，不过在这两个方面，中国市场还不是那么开放，利率也不是完全的市场化，资金流也有限制，所以跟全球化关系不是太大。第二，世界上大概没有一个东西叫做世界的房地产周期，因为房地产都是地方性的，所以不可能有一个世界性的房地产周期。只有地方性的房地产周期。中国的房地产周期，不能说与世界没有关系，但是关系不大，我认为90%以上影响中国房地产的价格还是本地国内的因素。反而是中国房地产影响了世界。怎么说呢？因为中国房地产的量太大了，用的钢筋、水泥等等，都会影响世界的商品价格，所以不是世界跟中国的房地产没关系，而是中国房地产影响世界。这是我对这个命题的一些简评。

　　第二，中国房地产的周期问题。中国房地产的周期是人类历史上从来没有见过的，没有任何一个国家、任何一个市场房地产长得那么快，长得那么大。中国的量是非常吓人的，20年前30%的城市化，现在是50%多，这个量绝对是人类历史上没见过的。在不到20年的时间内，中国由很低的房地产容量，到现在这么大的住房市场，那个速度是非常了不起的。这个大周期完了没有？最近我看到不少文章，包括国务院研究中心的副主任刘世锦先生都一些评论，他们都认为这个大周期已经结束。如果从过去的量和速度来看，我认为不可能再有那么快的增长，那么大的组织的扩大。所以量跟速度都会慢下来。当然我们也知道，大量跟快的速度赚钱是最好的机遇，中国房地产最好赚钱的时机可能已经过去，最好的机遇就是过去十几年，接下来十几年不可能再像过去赚那么多的钱，郁亮先生在这方面的看法跟我是比较接近的。

　　为什么这个大周期完结了？第一，库存已经很大，供应非常大，第二，政府的政策问题，这两者加在一起，才把这个大的周期带到一个终点。当然现在限购慢慢放开了，这并不表示在有限度的情况下限购不可能回来。有需要的时候，政府还是会再用一次。我昨天听到一个故事，说有人埋怨政府干预太多，所以就对住房的市场没有兴趣了，其实世界上任何一个国家对住房都有干预，因为这个对民生的影响太大了，所以政府一定要干预。20年前我的公司做出一个决定不做住宅，就是因为政府一定会干预这个方面。很多人都希望房地产市场越来越市场化，我承认中国的房地产某些方面是需要越来越市场化，但是全世界的住房市场都不是完全的市场化，比如说90年代美国的住房市场，因为政府的政策，造成了泡沫，完全是政府要负责任的。即使在美国，还是有相当的非市场化的成分。在中国，包括香港都是这样的。如果土地是国有的话，市场就不可能太过市场化，一定有相当程度的非市场化。

 　　第三，中国房地产的大周期到了一个结束的时候，对社会和经济有什么影响？我在这里也顺便说一说下行通道这个词。房地产本来就是一个周期性极强的东西，所以下行、上行没什么奇怪的。短期来说一般的市场，特别是比较成熟的市场都是有上有下的。但是在一个大发展的中国，以往的十几年基本上是一个上行的局势。到了今天，这个局势可能不在了。要是这样的话，那到底是下行还是平行呢？这个我觉得还是要考虑的一个问题。我个人认为没有人希望它下行，包括政府在内，平行是最好的。平行一段之后，跟着动荡再慢慢上升，那是最好的结果。今天中国有没有这个可能性呢？我认为这个可能性是有的。

　　中国房地产这个大周期要是到了一定的阶段，就要看对4个参与者有什么影响，第一是发展商，第二是政府，第三是老百姓，第四是金融机构、银行。发展商很多会破产，以往20年房地产商没有明显的破产，这是很特定的情况，将来要破产的话，让它破产好了，房地产商破产是最没有什么影响的，不像一个工厂。工厂要是破产的话，员工失业，那个产品也不存在了，但是房地产基本上还会存在，只不过是换一个拥有者，地还在，房子还在。所以房地产商破产的话，那是没什么大碍的，反而会教育下一代的人进到房地产领域之前好好地思考，你到底该不该进去。还有一个，对于没破产的那些企业，大赚钱的机会少了，风险理论上来说可能比从前小了一点。风险少了，赚快钱的机会也少了，但是并不表示就没有风险，因为不是系统性的、长周期的波动，还有好多小的周期性的波动。我曾经在几年前说过这个观点，在一个大发展期、大上升期的时候，只要你借贷不厉害的话，你的风险是相当低的，反而在小周期的里面，要是你借贷多的话，你不止会破产，而且永远翻不了身。总而言之，风险小了一点，赚的钱就少一点，少一点人进入这个行业，这也是一个好事，至少会减少资源的浪费。第二方面是政府，很多人担心政府没钱，但是你要从大盘子来看，国家的财政状况还是比较健康的，少数城市要出问题，但是我认为不会有大的问题。第三是对老百姓的影响，我觉得现在大周期的完结绝对是好事，老百姓买房子比较有机会。最后一个参与者是银行和金融机构。银行和金融机构是全国一个大盘子的一部分，以往这20多年，银行真正出事的时间也不少，也不是第一次，但是用行政的手段加上市场的手段，是可以解决的。今天中国的政府财政状况跟10年前、20年前完全不一样，今天基本上是相对正常的。

　　可能中国的房地产第一次见到一个比较正常的情况，什么是比较正常的？第一，价格不要暴涨，慢慢上升就好了，第二，价格也不要大跌，大跌也是很麻烦的事情，第三，交易量要比较平稳，不能大批量收缩。今天的情况比起以往20年来任何时期都比较正常，没有看到房地产价格再飞升，也没有看到它大跌，现在的价格比起三年前还是高的，成交量也还可以，所以我认为中国政府在以往这几年一切的努力，还是有不错的结果。

　　在这里我要说一点，关于任总说的3500万套经济适用房在5年之内要完成是不合理的，我提醒大家一句，就是在价格飞升的情况下，不做一些措施，是很难把价格压下来的。我们不需要太多考虑事业的问题，不需要太多考虑社会稳定的问题，但是要是你坐在中南海，你一定要考虑这个事，所以当时就出了一些政策，当时如果不出这些政策恐怕也压不下来，社会的稳定就会受到影响。但是问题还存在。总而言之，当你把这些政策放在当时的大环境下，是可以理解的。

　　这个新的常态能够平稳多久？我还是比较乐观的，第一，库存很高，第二，政府还有很多的行政手段，需要的时候就可以用。所以基本上是有可能比较平稳发展的。

　　问题有几个，第一，空置的房子怎么办？住房问题慢慢消化，商业的房地产，我刚才已经问了各位了，我不大同意陈淮说的，要是你们谁都想到有办法怎么用这些空置的商场的话，麻烦你告诉我，我想来想去，真的想不出来它用来做什么好。反而在这个大环境改变的时期，有一些历史上的问题确实应该借着这个机会好好的解决。

 　　土地的租约问题，好多是40年的，作为房地产商，我们不能忽视这个事，大概七八年前，我们向政府反映了这个问题，他们也研究了一下，他们得出的结论是暂时不能摸，暂时并不摸，并不表示永远不能摸，这个问题是要解决的。所以我也想知道国家到底长远怎么解决这个租约的问题，老百姓房子70年，工业用地50年等等，现在已经过了十几二十年了，可能也是要面对这些问题的时候。总的来说我是比较乐观的，我对中国的住房，跟踪研究了20几年，我认为没有一个时期是比现在更健康的，而且我认为继续健康发展的机会是相当大的。

　　主持人：接下来有请今天上午最后一位演讲嘉宾，他是北京金隅股份有限公司党委书记、董事长蒋卫平先生。蒋卫平先生演讲题目是：经济“新常态”下金隅对房地产业发展的思考。

　　蒋卫平：我讲几个观点跟大家探讨，我主要是从微观看宏观。第一，宏观政策对微观经济运行多么重要。第二，改革对国有企业发展有多么重要。第三，改革的顶层设计对企业有多么重要。这是一个观点。

　　金隅的前身是北京建筑工业局，建国以后从全国各地抽调了8万多人，建设了很多大型的项目，在经过一段时间发展之后，需要进行改革了。当时小小的建设工业局，现在是中国企业上市百强之一，中国企业盈利能力百强之一。我们每次的改革都不平静，从建材工业局转为企业，我们要走到企业化、集团化、股份化、证券化。从工业局转为企业的时候，当时在国内引起轩然大波，从企业化到国际化的时候，当时讲企业经营自主权的问题，从集团化到股份化的时候讲到国有资产是不是能够保值增值的问题。从股份化到证券化的时候，又碰到了国有企业的集团出资和上市公司经营之间的关连交易等等问题。每一次都不平静，但每一次都走过来了。所以我讲，取得了跨越式发展，改革对国有企业来说十分重要，这是第一个观点。第二，改革需要顶层设计，这样才能减少争论，能够顺畅的发展。

 　　第二，一线城市供需基本平衡，刚需旺盛，但高房价与有效需求之间矛盾突出。现在说三四线空置率很高，我就不知道这些企业拿地的时候是怎么决策的。金隅在四个直辖市开发，在全国很多的省会城市大面积的开发，一线城市是我们的主要方向。

　　第三，三四线城市的库存过大。所以我想一个比例关系问题，结构是经济的永恒主体，对于这个结构我们应该予以研究。在北京我们开发的房子没有空置率，全都卖出去了，在上海、重庆、成都都卖得很好，在天津也卖得很好，保障房更不用了，北京的自住性商品房销售也非常好。

　　第四，城镇化不断落实，为房地产的发展提供了新的动力，同时包括棚户区改造的力度加大，也为开发企业带来了新的机遇。城镇化和大城市化这是两个不同的概念，今天我在听大家发言的时候也在思考，城镇化、大城市化，也包括中小城市，有一定资金实力、购买势力的人愿意到大城市，所以我想大城市要不要发展，是不是要限制特大型城市，这是需要思考的。城镇化还是指乡村、小城镇转化为城市，大概是这样的一个定义。

　　第五，无论是国有企业还是民营的开发企业，都要顺大势，造小势，最终赢得自身在市场竞争中的发展。我们在北京的具体做法就是以自有土地为核心，积极参加北京的棚户区改造，发挥产业链协同的优势，促进各个产业链的发展。金隅的水泥产业在全国是前10的，还有新型建材，包括屋面、墙面的材料，这在行业内都是领先的，我们的主业是房地产，房地产公司在全国十几个省市都在进行开发。我们的产业链除了开发之外，还持有，在北京持有最大量的不动产，这样也保障了企业持续发展。所以我们还要继续发挥优势，同时发展我们的商业地产。

　　作为我们的房地产开发，我要求我们的房地产开发企业永远做好两个结构调整，第一是拿地的区域结构调整，看准了再拿地，第二是房屋的产品结构调整，包括你的户型等等。再一个就是好水快流，快规划、快开发、快建设、快销售。在不断地结构调整中，不断地用微观的结构调整顺应国家的宏观调控政策，这个企业就会不断地做强做大。

　　北京刚出了关于国资国企改革的指导意见，金隅也将会作为北京的国资国企改革试点单位之一，实行混合所有制。现在我们在香港上市，如果又回到上海上市，集团98%的资产都置入到上市公司当中，肯定要混合所有。在改革的大潮中！我们每一次的改革都促进了金隅的发展，从一个名不见经传的工业局变成了在市场上还享有一定知名度的，在国际国内两个资本市场进行融资的大型产业集团。

　　最近金隅在全球的上市公司排行榜中位列1291位，在中国上市公司中排第91位，我们综合的排名在健在同行业中排名前三。我们未来的目标就是通过改革和不断发展，使金隅集团进入世界500强，那就需要我们在做决策的时候，在执行决策的时候，在用优秀的企业文化来凝聚企业职工的时候，不断地开拓创新，不断地改革发展，最终实现4万名员工的金隅梦。

　　我们十二五提出三个翻一番（销售翻一番、利润翻一番，资产翻一番），带动职工收入翻一番。通过这个三个翻一番带动一个翻一番，促进金隅在不太长的时间内进入世界一流产业集团的行列。相信通过改革、发展，通过我们顺应大势，营造自身的发展之势，谨慎决策，高效执行，我们这个目标一定会实现，我也愿意和各位同仁们向着房地产行业更加美好的明天扬帆进发。

（审校：刘满桃）

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